隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍，沉寂已久的土地拍賣(mài)市場(chǎng)悄然間火熱起來(lái)。流拍在土地交易市場(chǎng)已經(jīng)很難見(jiàn)到，而北京新地王的誕生，更是將開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆橥葡蛄烁叱。接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情升溫，一是緣于隨著交易量的增加，開(kāi)發(fā)商普遍看好后市；二是緣于地方政府的土地財(cái)政饑渴癥。
開(kāi)發(fā)商頻頻拿地
在日前舉行的上海國(guó)有土地拍賣(mài)會(huì)上，佳兆業(yè)集團(tuán)砸下4.07億元，搶得嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)28-01的地塊，這一舉動(dòng)被業(yè)界普遍解讀為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重新燃起拿地的熱情。而在深圳，數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳共供應(yīng)土地13宗，成交土地5宗，其中1宗是位于后海的總部辦公用地。從6月14日開(kāi)始，又有16宗土地進(jìn)行招拍掛，其中27日兩宗居住性用地的交易最受關(guān)注。
在杭州，7月杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共計(jì)劃推出8宗土地，出讓總面積約446.77畝，其中主城區(qū)2宗，余杭區(qū)5宗，蕭山區(qū)1宗。推地面積，較6月的89.9畝和5月的103.01畝分別上漲397%和334%。此外，余杭區(qū)近日上演區(qū)域內(nèi)今年首次宅地掛牌，連推2宗臨平北相鄰宅地；蕭山區(qū)則是在連續(xù)5個(gè)月土地零出讓之后，首度掛牌土地。
實(shí)際上，從5月底6月初開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商拿地的頻率就明顯大了起來(lái)。盡管政府強(qiáng)調(diào)限購(gòu)限貸的政策不會(huì)松動(dòng)，但沉寂已久的土地拍賣(mài)市場(chǎng)卻悄然火熱起來(lái)，新一輪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地正如火如荼地展開(kāi)。龍湖、保利、恒 大、萬(wàn)科、金科、佳兆業(yè)等知名房企均出現(xiàn)溢價(jià)拿地。
萬(wàn)科6月5日在南京以9.41億元拿地，溢價(jià)2.2%；6月8日在沈陽(yáng)以1.12億元拿地，溢價(jià)2.4%；6月18日在廣州以3.8億元拿地，溢價(jià)24.5%。6月6日，佳兆業(yè)在上海以4.07億元拿下嘉定區(qū)住宅地塊，溢價(jià)55.3%。6月18日，恒 大在廣州天河以13.22億元?jiǎng)?chuàng)造了商業(yè)地塊新地王，溢價(jià)高達(dá)169.7%。
把開(kāi)發(fā)商拿地推向最高潮的，無(wú)疑是北京新地王的誕生。7月10日，未拍先熱的“地王級(jí)”項(xiàng)目海淀區(qū)萬(wàn)柳居住用地正式開(kāi)拍，在央企“集體放棄”競(jìng)爭(zhēng)的情況下，經(jīng)過(guò)46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)和327輪激烈的回購(gòu)房面積競(jìng)報(bào)，民企開(kāi)發(fā)商中赫置地以26.3億元(溢價(jià)率40.9%)的最高上限價(jià)格、配建16400平方米回購(gòu)房的條件力壓群雄，這一價(jià)格折合樓面價(jià)約4.42萬(wàn)元/平方米，刷新了北京單價(jià)地王的紀(jì)錄。
成交活躍+土地財(cái)政
實(shí)際上，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍和開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榈纳仙，在A股市場(chǎng)上早就得到了提前反應(yīng)。盡管今年以來(lái)A股市場(chǎng)走勢(shì)疲弱，上證綜指目前仍然在2200點(diǎn)下方糾結(jié)，銀行股市盈率(PE)跌至5倍附近，不少中小盤(pán)和創(chuàng)業(yè)板股票也是跌跌不休，但地產(chǎn)股卻一騎絕塵，成為當(dāng)仁不讓的領(lǐng)漲品種。萬(wàn)科A(000002)、招商地產(chǎn)(000024)、保利地產(chǎn)(600048)、金地集團(tuán)(600383)這四大龍頭地產(chǎn)股今年以來(lái)漲幅均超過(guò)28%，今年以來(lái)漲幅超過(guò)50%的地產(chǎn)股也不少。
國(guó)信證券的研究報(bào)告認(rèn)為，近日，部分地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)公布了6月份部分城市的房?jī)r(jià)漲幅指數(shù)，有數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)50%的城市房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌反彈。從近期微觀的成交數(shù)據(jù)看，6月份大多數(shù)城市的成交和房?jī)r(jià)都出現(xiàn)較大幅度的上漲，這對(duì)地產(chǎn)企業(yè)上半年的業(yè)績(jī)保障有很大的提振。國(guó)信證券認(rèn)為，中期內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控的力度不會(huì)加強(qiáng)，地產(chǎn)股中期內(nèi)安全邊際較高，“地產(chǎn)行業(yè)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去”。
華泰證券(601688)的研究報(bào)告表示，央行降息在時(shí)間和方式上都略超市場(chǎng)預(yù)期，其中折射出來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢(shì)，或?qū)⑦M(jìn)一步減小地產(chǎn)政策收緊概率。在中央的核心矛盾集中于尋找新的經(jīng)濟(jì)刺激措施情況下，華泰證券判斷，高層對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的結(jié)構(gòu)性回暖將保持更高的容忍度。而由銷(xiāo)售回暖引發(fā)的土地市場(chǎng)活躍，一方面將增加地方政府財(cái)政收入，另一方面作為地方融資重要抵押品的土地價(jià)格的穩(wěn)定，將提升地方政府的融資能力，從而提升地方政府的投資能力，增加中央在迫不得已的情況下重啟地方投資，刺激經(jīng)濟(jì)的重要砝碼。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，維持房地產(chǎn)的熱度符合中央及地方政府的共同利益。整體經(jīng)濟(jì)的遇冷，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇的“溫床”。華泰證券判斷，未來(lái)一個(gè)季度房地產(chǎn)政策出現(xiàn)重大變動(dòng)概率不大。
深圳陽(yáng)基地產(chǎn)拓展總監(jiān)呂龍彥表示，從地方政府層面來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)下滑，政府的收入減少，地方財(cái)政面臨重重壓力，而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型面臨一個(gè)較長(zhǎng)的艱難過(guò)程，地方政府的收入“開(kāi)源”短期內(nèi)不大可能找到新的途徑，渴望開(kāi)發(fā)商多拿地于是成為地方政府的真實(shí)心態(tài)，地方政府的土地財(cái)政饑渴癥如此才能得到緩解。
從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷了一段時(shí)間的房地產(chǎn)成交低迷后，企業(yè)收入減少，資金面也面臨壓力，如今央行降息，流動(dòng)性得到緩解，加上成交量明顯上升，不少開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨反彈，提前拿地，布局下半年甚至明年，成為不少開(kāi)發(fā)商的選擇。
有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著剛性需求的逐步入場(chǎng)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍度下半年很可能會(huì)繼續(xù)維持，甚至加大，但在調(diào)控政策的打壓下，房地產(chǎn)的價(jià)格不大可能大幅上漲；另一方面，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑帶來(lái)的壓力，國(guó)家也會(huì)適度加大投資的力度，房地產(chǎn)的價(jià)格也不大可能大降，這也決定了開(kāi)發(fā)商拿地的熱情在經(jīng)過(guò)陡然上升后，可能會(huì)維持“高位平衡”的局面。(作者 陳楚)
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