易居房地產(chǎn)研究院：穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市任務依然嚴峻

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所7月16日發(fā)布研究報告認為，上半年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，當前我國通脹壓力已緩解下行，但經(jīng)濟增長面臨不斷下行的壓力，穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市任務依然嚴峻。

　　7月13日，國家統(tǒng)計局公布2012年上半年主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)，眾人矚目的上半年GDP增幅為7.8%，其中第二季度GDP增幅為7.6%，為2009年第一季度以來的季度增幅新低；工業(yè)增速10.5%，創(chuàng)三年來的低位；投資增速為20.4%，較一季度增幅進一步放緩；消費增速14.4%，也創(chuàng)下近三年來新低；外貿(mào)雖較一季度有所好轉(zhuǎn)，但仍在低位徘徊。上半年房地產(chǎn)業(yè)投資、新開工、成交等也繼續(xù)呈現(xiàn)出不同程度的增幅回落，甚至同比下降�？上驳氖巧习肽晡飪r水平上漲3.3%，6月份已降至2.2%，整體處于下行緩解態(tài)勢。

　　一、6月CPI顯著回落，通脹壓力已得到緩解

　　受食品價格漲幅回落，特別是肉禽類同比、環(huán)比下降，蔬菜價格環(huán)比大幅回落，6月CPI漲幅進一步回落至2.2%，符合市場預期，物價形勢相對穩(wěn)定下行。雖然近期雞蛋等價格有上漲態(tài)勢，但還不足以影響通脹整體緩解格局。在經(jīng)濟增長形勢進一步下行的態(tài)勢下，CPI繼續(xù)回落，為經(jīng)濟政策的預調(diào)微調(diào)創(chuàng)造更為寬松的空間。

　　　　　　　　　　　　圖1  近一年CPI/PPI同比走勢
　　單位：%

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

　　二、GDP增速連續(xù)六個季度回落破八，降息、促投資、穩(wěn)增長等系列預調(diào)微調(diào)措施加大加快

　　通脹壓力緩解并持續(xù)下行的趨勢，為加大、加快經(jīng)濟政策的預調(diào)微調(diào)提供了空間。上半年多數(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)都創(chuàng)出近兩年多的低值，特別是6月份數(shù)據(jù)，更是低迷。6月工業(yè)增速僅為9.5%，消費增速為13.8%，進出口增速9%，先行指標PMI回落至50.2%，瀕臨榮枯線。經(jīng)濟發(fā)展面臨的下行壓力依然較大。從近期國家主要領(lǐng)導人在各地密集調(diào)研以及連續(xù)召開經(jīng)濟形勢座談會可以看出，中央層面對當前經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長動力不足深感憂慮。溫總理在不同場合多次強調(diào)，穩(wěn)增長不僅是當務之急，而且是一項長期的艱巨任務，其中當前最重要的是促進投資的合理增長。

　　從6月份固定資產(chǎn)投資高達4.18萬億元，創(chuàng)單月投資歷史最高記錄來看，促投資、穩(wěn)增長措施已經(jīng)開始加大加快。5月份以各部委相繼出臺落實民間投資的“新36條”細則，寄希望鼓勵和加大民間投資來促進投資合理增長；另一方面，加大基礎(chǔ)設(shè)施投資和一批重大工程投資建設(shè)，來拉動經(jīng)濟增長。

　　從兩次降息和6月份信貸數(shù)據(jù)猛增至約9200億元，表明貨幣政策預調(diào)微調(diào)的效果開始顯現(xiàn)；擴大貸款利率下浮區(qū)間至基準利率七折，表明信貸支持定向?qū)捤纱箝T已經(jīng)打開。來種種舉措表明未來穩(wěn)增長措施的預調(diào)微調(diào)力度將不斷加大，步伐將進一步加快。

　　　　　　　　　　　　　圖2  09年以來GDP季度增幅走勢
　　單位：%

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)整體繼續(xù)收窄下行，但成交已呈現(xiàn)穩(wěn)步回升跡象

　　上半年房地產(chǎn)投資額為30610億元，增速降至16.6%，較一季度回落約7個百分點；房屋新開工面積92380萬平方米，同比下降7.1%，較一季度回落7.4個百分點，其中住宅新開工面積下降10.7%；商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10%，降幅比一季度縮小3.6個百分點；土地購置面積下降20%，購置金額下降13%；6月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.71，較5月再回落近0.2個百分點，繼續(xù)在不景氣區(qū)間下滑，再創(chuàng)三年來歷史新低。這凸顯出在持續(xù)嚴厲的調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)整體繼續(xù)呈現(xiàn)增幅回落、降幅穩(wěn)步收窄，但成交環(huán)比顯現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢。6月商品房、商品住宅銷售面積和銷售額環(huán)比繼續(xù)呈現(xiàn)40%以上的回升，同比下降幅度明顯收窄，且銷售金額扭轉(zhuǎn)負增長，開始正增長。成交金額的漲幅高于成交量的漲幅，意味著成交均價同比仍有所上揚。這也是為何會引起總理再次喊話。

　　　　　　　　　表 1  2012年5、6月房地產(chǎn)業(yè)主要指標變化

單位：億元、萬平方米 

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

　　四、6月重點城市成交均創(chuàng)2011年以來月度新高

　　6月，除廣州外，重點城市成交量均創(chuàng)下近17個月以來的新高，其中北京、上海、杭州和南京的環(huán)比漲幅均超過25%。對于廣州而言，其5月份的成交量已是高點，且連續(xù)兩月突破100萬方即使在09年樓市最火爆的時候也未出現(xiàn)過；從同比數(shù)據(jù)上來看，重點城市成交也是全面上漲，而與去年全年的月均水平相比，漲幅更是超過80%。以此來看，樓市回穩(wěn)已成為不爭的事實。

　　6月重點城市的成交均價都有不同幅度的上漲，這主要是由于6月份以來中高端項目的成交占比提升，拉高了當月的成交均價，如北京、上海。另一方面，部分前期超跌的項目房價回漲之勢有所擴散，如上海的綠地瑅香公館、上雋嘉苑等項目價格都有所回調(diào)，而北京、深圳亦有此情形。

　　　　　　　　　表2：2012年6月全國重點城市商品住宅成交量表單位：
　　萬平方米，%，月 

城市	成交				價格		存量		消化周期
	成交量	環(huán)比	同比	相比11年月均值增幅	均價	環(huán)比	6月底存量	同比	消化周期	同比
北京	147.85	25%	72%	105%	21301	5%	982.99	5%	12	93%
上海	101.9	27%	30%	68%	24137	7%	989.3	27%	15.47	127%
廣州	100.71	-8%	16%	38%	12459	2%	732.87	57%	9.49	156%
深圳	37.78	4%	40%	66%	18959	4%	233.61	70%	8.74	151%
杭州	55.37	32%	283%	247%	16233	13%	314.74	52%	9.21	70%
南京	74.85	27%	197%	107%	—	—	497.42	69%	9.47	119%
天津	89.85	8%	18%	22%	10259	2%	1833.65	71%	30.66	219%
武漢	83.24	11%	1%	19%	7218	-2%	1008.59	73%	15.51	180%
重慶	188.27	6%	70%	52%	6607	1%	2197.16	5%	13.29	73%

　　資料來源：CRIC

　　五、房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變、“限購”“二套房”紅線不可觸碰

　　針對二季度以來房地產(chǎn)市場成交量的逐月回穩(wěn)，部分城市價格止跌微漲的態(tài)勢，國務院總理溫家寶再次喊話，強調(diào)“要毫不動搖的繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣”。結(jié)合近期住建部、央行、銀監(jiān)會、國土部等多部委均表態(tài)明確房地產(chǎn)調(diào)控方向不改，力度不減，這些舉措徹底杜絕了寄希望下半年政策有可能繼續(xù)松綁的預期。但值得注意的是，這次講話把“繼續(xù)堅決抑制投機投資性需求”放在了更為突出的位置。溫總理講話中明確“要把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，防止變相放松購房政策。對有地方出臺或變相放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的，要有針對性地及時制止糾正”。這反映出當前除了“限購”紅線不可碰之外，想對“二套房”放松也屬于禁止之列，河南“認房不認貸”的政策微調(diào)被否，便是印證。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的研究報告認為，微調(diào)以“穩(wěn)”字當頭。不可否認，從2011年以來的嚴厲調(diào)控過程中，不少政策在具體執(zhí)行中出現(xiàn)用力過猛、矯枉過正的情況，誤傷了一部分自主性合理購房需求。在差異化調(diào)控的精神下，各地對具體措施進行因地制宜的微調(diào)并無大礙，今年以來各地針對剛需或首套置業(yè)者的微調(diào)政策已廣泛開展，在信貸保障、降息以及利率優(yōu)惠等多重利好支持下，成交回穩(wěn)，取得不錯的效果。但是具體措施微調(diào)可以，目標微調(diào)不可。任何對房地產(chǎn)政策的微調(diào)，都不能改變穩(wěn)定房價、穩(wěn)定市場的大方向。市場成交回穩(wěn)、趨于活躍，且價格穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的標志之一，沒有成交或者成交低迷的市場也是不健康的市場。在這種新的情形下，企業(yè)應該適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房的供應，滿足自住性的購房需求；同時采用多渠道的營銷方式，加快銷售節(jié)奏，及時快速回籠資金。