房地產:從分層次趨向全面好轉-兼6月份行業(yè)數(shù)據(jù)點評

    報告摘要:
    今年銷售呈現(xiàn)分層次改善的特點。今年以來一二線城市商品房銷售持續(xù)好于預期,多個城市銷售面積同比大幅增長,而全國同比數(shù)據(jù)始終負增長,不過負增長幅度逐漸收窄,暗示三四線城市也在改善但程度明顯弱于一二線城市。草根層面,開發(fā)商、購房者等反映一線城市銷售最好,二線城市次之,三四線城市更弱。另外,普遍情況是小戶型銷售明顯好于大戶型,別墅回暖弱于普通住宅。我們認為今年銷售具有分層次改善的特點,對比2009年則是全面回暖,當時不同城市、不同戶型之間的差別并不大,這可能與今年市場需求是逐漸回升而非驟然井噴有關。  6月份全國商品房銷售面積同比延續(xù)好轉態(tài)勢,當月為-3.3%(上月為-9.2%)。
    6月份房屋新開工面積同比低位波動,當月為-16.3%(上月為-4.6%)。  6月份房地產開發(fā)投資同比低位波動,當月為11.8%(上月為18.2%)。
    預計購房需求和銷售將繼續(xù)向好,三四線城市也將出現(xiàn)較明顯改善,新開工、投資再經(jīng)歷數(shù)月徘徊后很可能趨向好轉。最近我們在南京調研了幾個住宅在售項目,簽約和到訪情況均較好;近期均有加推計劃,開發(fā)商普遍渲染房價將小幅上漲;房價上漲預期有蔓延跡象。參考安信宏觀觀點,市場利率下行趨勢在下半年會延續(xù),至少將保持目前的水平,我們結合目前的房價上漲預期,以及供給經(jīng)過數(shù)月消化后可能轉少,我們預期近期購房需求和銷售會繼續(xù)向好,三四線城市成交也將出現(xiàn)較明顯改善。
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    首選標的:業(yè)績鎖定性強、估值優(yōu)勢明顯、競爭優(yōu)勢全面的公司,包括龍頭公司萬科、保利地產、金地集團、招商地產,以及榮盛發(fā)展; 次選標的:業(yè)績有一定鎖定性、競爭優(yōu)勢較強的公司,如北京城建、世茂股份、億城股份; 其他標的:項目儲備含金量較高的公司,如泛海建設、首開股份。
    風險提示:宏觀政策引導利率下行效果低于預期,市場利率下行趨勢反轉;經(jīng)濟回升早于預期,通脹意外反彈;購房需求回升低于預期。