BWCHINWESE中文網(wǎng)綜合報(bào)道,限購(gòu)限貸雖然短期遏制了房?jī)r(jià)，但這一政策在業(yè)內(nèi)也飽受詬病，如何從根本上平抑樓市房?jī)r(jià)？
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為,目前房地產(chǎn)調(diào)控政策漏洞多，顯然靠限購(gòu)限貸具有行政色彩的干預(yù)手段，只可短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)上漲，可謂“治標(biāo)不治本”，必須要靠房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制和長(zhǎng)期性的政策調(diào)整，并且 “多管齊下”，方可徹底根治中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。
一、完善住房體系。
二、逐步取消商品房預(yù)售制度。
三、調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
四、改革中國(guó)土地制度。
五、完善中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度和貨幣政策。
隨著一些城市樓市成交的回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否迎來(lái)拐點(diǎn)了？
謝逸楓認(rèn)為,事實(shí)上，今年3月以來(lái)，在不少地方微調(diào)樓市調(diào)控政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在繼續(xù)筑 底，但是市場(chǎng)最低點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去。上半年房?jī)r(jià)上漲，行業(yè)基本面出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象。即使下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅回升，政策上也主要是“堅(jiān)持既有措施”，再度加碼的可能較小，一是考慮到經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和財(cái)政的壓力；另外一方面，如果再加壓，不利于樓市走出低迷。在兼顧宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的前提下，中央抑制投資投機(jī)需求的決心短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，下半年地方頻頻“微調(diào)”可能成為常態(tài)。
一旦房?jī)r(jià)反彈，中央調(diào)控是否還會(huì)有新的政策出臺(tái)？
謝逸楓認(rèn)為,樓市調(diào)控是否會(huì)有新的政策關(guān)鍵是要看中央政府的決心和房?jī)r(jià)走勢(shì)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)情況等因素。目前中央房地產(chǎn)調(diào)控政策儲(chǔ)備隨時(shí) 準(zhǔn)備實(shí)施。一旦面臨房?jī)r(jià)再度反彈的局面，新的緊縮性政策出臺(tái)可能性仍然存在。首先是中央可以增加房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。其次是實(shí)施價(jià)格控制目標(biāo)。最后是擴(kuò)大限 購(gòu)限價(jià)城市和收緊首套房貸政策。
2009年樓市小陽(yáng)春之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始飛速上漲，恐慌性購(gòu)房入場(chǎng)，而近期樓市成交增加之后，一些樓盤(pán)也開(kāi)始提價(jià)。2009年的情況又要重復(fù)上演嗎？
謝逸楓認(rèn)為,今年和2009年有一個(gè)相同點(diǎn)，都是在五六月份左右成交量就突然上來(lái)了，但兩者也有很大不同，一是2009年是全民都在買 房，而今年主要是剛需群體在買房。二是信貸松緊的程度不同，2009年政策上是鼓勵(lì)買房，銀行房貸可以給七折利率的優(yōu)惠，但現(xiàn)在整個(gè)貨幣寬松度其實(shí)不如 2009年，對(duì)購(gòu)房者的實(shí)際信貸支持不夠。今年下半年房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大漲的現(xiàn)象，更不可能出現(xiàn)2009年呈“V”形的大漲大跌現(xiàn)象。
首先，由于3—5月份 市場(chǎng)剛性需求的釋放，銀行可用的貸款額度正在快速減少，部分二線城市的銀行已經(jīng)開(kāi)始把利率往基準(zhǔn)回調(diào)。
其次，限購(gòu)等行政手段的調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大， 況且房貸二套和禁第三套的限購(gòu)政策未實(shí)質(zhì)松綁。最后是開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存巨大和保障房下半年集中入市，同時(shí)未來(lái)潛在的新增供應(yīng)依然處于較高水平，這種供求關(guān)系也 決定了樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。
另外，在經(jīng)濟(jì)下滑背景下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和各地出臺(tái)的樓市微調(diào)政策給置業(yè)者以“底部”的預(yù)期，需求開(kāi)始逐步釋放。從政 策角度而言，房?jī)r(jià)不存在大幅度下跌或暴跌現(xiàn)象。
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