網(wǎng)易財(cái)經(jīng)7月18日訊 國家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示，6月新建商品房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量都較5月份有大幅增加。新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市達(dá)25個(gè)，二手房?jī)r(jià)格上漲城市31個(gè)。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量9個(gè)月以來首次超過下跌數(shù)量。
可以看出，6月房?jī)r(jià)延續(xù)了3月以來市場(chǎng)回暖的局面，市場(chǎng)人氣持續(xù)升溫，房企購地?zé)崆樵黾，北京甚至拍出來有史以來的單價(jià)新地王。很多購房者對(duì)后市的預(yù)期轉(zhuǎn)好，甚至在部分“日光盤”的刺激下，個(gè)別地方出現(xiàn)了恐慌情緒。為此，溫家寶總理特地在江蘇調(diào)研時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖，絕不讓房?jī)r(jià)反彈。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也表示，房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力會(huì)逐步消失，未來房?jī)r(jià)有可能表現(xiàn)為降幅收窄，或微幅漲價(jià)。但是，就房產(chǎn)市場(chǎng)的“基本面”來講，目前還不支持價(jià)格普遍反彈漲價(jià)。
但北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，樓市整體已經(jīng)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，其中一二線城市房?jī)r(jià)反彈超過其他城市，調(diào)控存在倒退風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展過分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)，不僅是上半年增速下滑的原因，也將會(huì)影響下半年調(diào)控的力度。
房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量首次超過下跌數(shù)量
數(shù)據(jù)顯示，與5月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品房?jī)r(jià)格下降的城市有19個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有31個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過1.1%。其中，北京、上海、廣州三大城市全部環(huán)比上漲，深圳則環(huán)比下跌0.1%。在上漲的城市中，杭州以0.6%的漲幅居首。
二手房方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有19個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有31個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過1.1%。但漲幅比上月有所擴(kuò)大。
與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有58個(gè)，上漲的城市有12個(gè)。6月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過2.6%，漲幅比5月份回落的城市有8個(gè)。
北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為：從6月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，70個(gè)城市的新建商品住宅和二手房住宅的價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)了明顯的變化。其中新建商品住宅指數(shù)，70個(gè)城市的平均值在從2011年10月后連續(xù)下調(diào)8個(gè)月后，再次出現(xiàn)了上漲，平均指數(shù)上漲了0.02，在6月份的平均房?jī)r(jià)指數(shù)為：100.02.停止了連續(xù)8個(gè)月的下跌，但同比跌幅在繼續(xù)擴(kuò)大。
二手房住宅價(jià)格指數(shù)，也停止了從2011年8月開始的連續(xù)10個(gè)月平均指數(shù)下調(diào)，環(huán)比平均上漲了0.09。在6月份的二手房住宅平均價(jià)格指數(shù)為100.09.
一二線城市房?jī)r(jià)反彈超過其他城市
在6月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，北京等城市的新房二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)了明顯的上漲，而且在本輪房?jī)r(jià)反彈過程中，一線城市和二線城市的上漲幅度明顯超過其他城市。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，影響本輪市場(chǎng)回暖的主要原因是超過40個(gè)城市的樓市微調(diào)和信貸的事實(shí)性松動(dòng)，特別是信貸的松動(dòng)在一二線城市表現(xiàn)的最明顯，在這些城市中，6月大部分首套房可以執(zhí)行85折的貸款優(yōu)惠，這使得疊加降息，相當(dāng)于購房者少支付近10%的房?jī)r(jià)。而且一二線城市的購房者因?yàn)閷?duì)調(diào)控屢調(diào)屢漲的擔(dān)憂更甚。
另外 ，一二線城市的限購政策嚴(yán)厲，在之前取得的降價(jià)效果比較明顯，在市場(chǎng)出現(xiàn)整體復(fù)蘇的情況下，價(jià)格回暖的步伐也比較快。很多項(xiàng)目和二手房業(yè)主都因?yàn)橘彿空呱蠞q，快速減少了折扣上調(diào)了價(jià)格。再加上很多城市的外地戶籍限制年限為1年期，調(diào)控一年后，符合購房資格的人數(shù)明顯增加。
海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，整體來看，一線城市的同步性較強(qiáng)，2012年第一季度上海的樓市回暖最為顯著，但最近3個(gè)月來，北京和深圳樓市的反彈力度要強(qiáng)于上海和廣州。而與5月相比，二線城市6月的反彈力度反超一線城市。一方面，因?yàn)槎城市頻現(xiàn)地方性政策微調(diào)，政策層的限購程度相對(duì)寬松；另一方面，二線城市的市場(chǎng)反應(yīng)較一線城市略顯滯后，隨著一線城市連續(xù)數(shù)月的快速復(fù)蘇， 二線城市的反彈力度也開始增強(qiáng)。
整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月，全國主要的54個(gè)城市，月內(nèi)成交量達(dá)到了22.9套，再次延續(xù)了3月來的市場(chǎng)復(fù)蘇。上半年累計(jì)成交突破百萬套，達(dá)到107萬套，同比11年同期的95.4萬套將上漲12%。環(huán)比11年下半年的96.5萬套也上漲了超過10%。其中大部分城市均有上漲。5月-6月來，深圳、南京、杭州、上海再現(xiàn)“千人購房”、“漏夜排隊(duì)”現(xiàn)象。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，今年上半年，十大典型城市商品住宅成交量略低于2011年上半年和2010年上半年，較市場(chǎng)繁榮期的2009年上半年大減39%，但相比2008年上半年仍大增34%。楊紅旭預(yù)計(jì)，7~8月成交量仍保持高位，成交活躍態(tài)勢(shì)還將延續(xù)，下半年正增長將成為常態(tài)，市場(chǎng)最低迷的時(shí)候已經(jīng)過去，今年下半年的累計(jì)成交量將明顯超過2010年和2011年同期水平。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，6月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比上漲2.2%，這一漲幅較市場(chǎng)預(yù)期的2.5%更低，并且低于兩次降息后的金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率3.0%。專家表示，盡管物價(jià)的大幅回落主要是由于食品價(jià)格的下降引起，但經(jīng)濟(jì)回落導(dǎo)致需求下降也是不可忽視的因素。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控引發(fā)的行業(yè)增速下降也起著關(guān)鍵作用。
對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，調(diào)控已經(jīng)到了最關(guān)鍵的時(shí)期。調(diào)控的效用明顯減小，政策的影響存在倒退的風(fēng)險(xiǎn)。而房?jī)r(jià)的止跌上漲也影響了政策的公信力，也使得購房者再現(xiàn)局部恐慌。
張大偉表示，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)，不僅是上半年增速下滑的原因，也將會(huì)影響下半年調(diào)控的力度。超過40個(gè)城市的樓市事實(shí)微調(diào)，疊加信貸政策的微調(diào)，已經(jīng)一定程度上事實(shí)微調(diào)了調(diào)控。樓市在下半年出現(xiàn)量?jī)r(jià)微漲已經(jīng)成為大概率事件。調(diào)控周期性明顯影響購房者對(duì)政策的信心，屢調(diào)屢漲的房?jī)r(jià)，使得在本輪調(diào)控后，面臨著公信力的問題，錯(cuò)過這一輪轉(zhuǎn)型的最好時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)的理性回歸將更難，調(diào)控將存在倒退風(fēng)險(xiǎn)。
北京中原市場(chǎng)研究部預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng) 5-6月的成交比較樂觀，對(duì)價(jià)格的支撐作用也已經(jīng)體現(xiàn)，下半年主要城市房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于0。 7、8月淡季推盤量較小，預(yù)計(jì)成交量可能有所平穩(wěn)。但全年成交量最高點(diǎn)在 9、10 、11月繼續(xù)沖高的可能性非常大。在調(diào)控微松的影響下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量繼續(xù)放大20%左右。但限購等政策依然約束市場(chǎng)過量放大，但是基本可以判斷，全國主要市場(chǎng)的下半年市場(chǎng)總成交量將肯定超過上半年。
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