與今年1月相比，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素目前發(fā)生了什么變化？
信貸政策。連續(xù)的降準(zhǔn)和降息，傳達(dá)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息是，信貸環(huán)境已相對(duì)寬松。其中，首套房置業(yè)者是最大的受益者，貸款利率回歸優(yōu)惠，不少銀行可給予85折。但是，房地產(chǎn)的信貸環(huán)境并未發(fā)生根本變化，二套以上仍嚴(yán)格限貸，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款仍受到較嚴(yán)格的控制，商品房高庫(kù)存的局面沒(méi)有全面改善，地方政府企圖對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)的努力基本被中央政府擋回去了，在此背景下，僅僅是首套房貸款利率的優(yōu)惠，很難解釋?zhuān)瑯鞘谢嘏瘡?月一直持續(xù)到7月。樓市背后一定另有推手。
購(gòu)房預(yù)期悄然登臺(tái)
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，是消費(fèi)預(yù)期在此時(shí)起了重大作用。消費(fèi)心理學(xué)的研究表明，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格的諸要素達(dá)成基本平衡時(shí)，預(yù)期將會(huì)起到嚴(yán)重影響價(jià)格曲線的作用。3-4月份成交量的增長(zhǎng)，應(yīng)該是壓抑的剛性需求在信貸優(yōu)惠刺激下的正常市場(chǎng)反應(yīng)，但5月之后，恐慌情緒出現(xiàn)了，并在隨后的時(shí)間里不斷發(fā)酵、傳染，從而推動(dòng)成交量連創(chuàng)此輪調(diào)控以來(lái)的新高。
6月按慣例是成交淡季，但今年6月成交量仍在繼續(xù)增長(zhǎng)，這一趨勢(shì)延伸到了7月上半月。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至7月15日，北京市二手房網(wǎng)簽量為7536套，環(huán)比6月同期增長(zhǎng)11.61%，比5月同期增長(zhǎng)19.61%，增幅均在10%以上。新建商品房也是如此，數(shù)據(jù)顯示，截至7月15日，北京市新建商品房網(wǎng)簽量為8856套，環(huán)比6月同期增長(zhǎng)4.74%，比5月同期增長(zhǎng)18.55%。在其他主要大城市如上海、深圳、廣州等，也出現(xiàn)相似市場(chǎng)現(xiàn)象。7月上半月，全國(guó)主要54城總成交量達(dá)12.98萬(wàn)套，比上月同期上漲13.4%，再次創(chuàng)造了近兩年調(diào)控來(lái)新高。
粟日表示，從目前情況看，樓市預(yù)期已經(jīng)過(guò)熱。其表現(xiàn)形式就是消費(fèi)者害怕房?jī)r(jià)上漲，紛紛提前入市購(gòu)房，唯恐錯(cuò)過(guò)這一站就再也買(mǎi)不起房了，于是房?jī)r(jià)真有可能上漲。消費(fèi)心理學(xué)對(duì)此還有另一種描述，即當(dāng)非理性預(yù)期的力量足夠強(qiáng)大，匯聚到一起，就會(huì)接近于那個(gè)眾人原先害怕的目標(biāo)——無(wú)數(shù)非理性的行動(dòng)導(dǎo)致理性的結(jié)果。
事實(shí)上，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些現(xiàn)象一直密切關(guān)注。7月7日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶重申，要繼續(xù)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，防止變相放松購(gòu)房政策。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)也多次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不可放松。參與房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)部委，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土部也屢次出來(lái)喊話，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的部署。
客觀地說(shuō)，中央對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)的決心不可謂不大，但連普通民眾似乎都認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)明顯下行，保增長(zhǎng)成為第一要?jiǎng)?wù)時(shí)，房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)“見(jiàn)底”。而專(zhuān)家們又說(shuō)，“政策底”也就是“價(jià)格底”，房?jī)r(jià)要下跌幾無(wú)可能。在這種情況下，中央領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部委的喊話，邊際效應(yīng)已大為遞減，要讓房?jī)r(jià)在去年底的基礎(chǔ)上繼續(xù)上跌，難度非常大。
二手房已成當(dāng)前調(diào)控難點(diǎn)
二手房市場(chǎng)表現(xiàn)得最為明顯。粟日稱，二手房是此輪調(diào)控的難點(diǎn)，原因是，二手房業(yè)主是分散的個(gè)體，很難下命令不讓他漲價(jià)。不像開(kāi)發(fā)商，實(shí)在不行，主管部門(mén)還可以通過(guò)預(yù)售證的發(fā)放乃至直接的價(jià)格干預(yù)來(lái)控制新房?jī)r(jià)格。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)前來(lái)詢價(jià)、看房的人群日益增多，他會(huì)很自然地提高報(bào)價(jià)，說(shuō)到底，這是一種市場(chǎng)行為。而業(yè)主一提價(jià)，若有多個(gè)買(mǎi)主，他們就更恐慌了，于是被迫提高價(jià)格上限，如此循環(huán)，二手房成交價(jià)上漲就難以避免。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)表明，目前握在二手房業(yè)主手里的住房，多以投資性住房為主，業(yè)主如果不是缺錢(qián)，不會(huì)輕易降價(jià)。2010-2011年，一些投資性業(yè)主將房子轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)，并提高租賃價(jià)格，將房?jī)r(jià)下跌造成的住房增值收益減少的成本轉(zhuǎn)嫁到租客身上。這正是投資性購(gòu)房行為的重要表現(xiàn)形式。而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，投資者就會(huì)毫無(wú)顧忌地提高售價(jià)，他們自認(rèn)為的最大風(fēng)險(xiǎn)不過(guò)是成交周期拉長(zhǎng)。據(jù)一些中介門(mén)店介紹，最近一段時(shí)間，二手房業(yè)主漲價(jià)，往往是一漲就是10萬(wàn)、20萬(wàn)，議價(jià)難度也回到2010年。
建議重拳出擊
今年上半年，新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況大為好轉(zhuǎn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商執(zhí)行的是以價(jià)換量的策略。但作為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)先行指標(biāo)的二手房市場(chǎng)，其價(jià)格的上漲，不可能與新房市場(chǎng)隔著千重山。購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期在新房市場(chǎng)同樣起作用。從現(xiàn)在的趨勢(shì)來(lái)觀察，今年7月成交量同比增長(zhǎng)已成定局，即使8月份略有放緩，9月、10月還會(huì)重拾升勢(shì)，而且成交量推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的可能性極大。如果新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格一起聯(lián)動(dòng)，2012年下半年的調(diào)控形勢(shì)將十分嚴(yán)峻。
粟日據(jù)此認(rèn)為，如果要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)，當(dāng)務(wù)之急是必須遏制二手房?jī)r(jià)格的上漲。
多位專(zhuān)家有兩條主要建議，或者由有關(guān)部門(mén)立即宣布（如國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合發(fā)文），限購(gòu)限貸政策擴(kuò)大到全國(guó)所有城市，為期10年；或者在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)持有多套住宅的家庭征收累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅（每戶家庭均有較大面積的減免），它近似持有環(huán)節(jié)的奢侈物業(yè)稅。粟日認(rèn)為第二條建議更為可取，原因是，行政限購(gòu)政策本是權(quán)宜之計(jì)，不應(yīng)作為長(zhǎng)期化政策來(lái)推行，而房產(chǎn)稅的出臺(tái)，既可以為土地出讓金制度的改革提供保障，也是房地產(chǎn)調(diào)控的治本之策。據(jù)媒體報(bào)道，在剛剛結(jié)束的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，多位專(zhuān)家學(xué)者和開(kāi)發(fā)商對(duì)房產(chǎn)稅的出臺(tái)寄予了期望。
粟日提醒包括二手房業(yè)主在內(nèi)的投資者，任何時(shí)候都不要低估了中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心。非理性的漲價(jià)，一定會(huì)逼迫更嚴(yán)厲政策的出臺(tái)。假如累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅出臺(tái)，真有一大批投資者被套牢。因此，適時(shí)出手為上。
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