樓市成交“有冷有熱”
6月中旬，位于杭州濱江的“寰宇天下”樓盤開售，結(jié)果幾百套房子中的90平方米小戶型一夜之間被搶購一空“日光盤”重出江湖。記者在這個售樓處看到，兩名售樓員當(dāng)月的銷售業(yè)績分別為12套和14套，這是去年他們半年甚至更長時間的銷售量。
“寰宇天下”的熱銷并不是杭州樓市的個案。隨著“以價換量”的帶動，以及適合“剛需”人群的中小戶型商品房供應(yīng)增加，杭州樓市成交連月回升，5月新建商品房銷售增幅首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。1至5月，杭州市新建商品房銷售面積302 .10萬平方米，由1至4月負(fù)增長5.1%轉(zhuǎn)為增長1.0%。
在樓市成交“回暖”的同時，部分樓盤成交依然冰凍。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月18日至6月18日一個月內(nèi)，杭州共有76次開盤，共有7605套新房源領(lǐng)出預(yù)售證，這些樓盤的去化率僅為48%。
部分開發(fā)商“造勢托市”
值得注意的是，三四月份樓市成交“回暖”，主要是開發(fā)商大力度“以價換量”的結(jié)果。以杭州樓市為例，這期間所有“熱銷”樓盤都采取“低開”方式，降價幅度普遍在20%以上，甚至出現(xiàn)諸多因降價而引發(fā)的“房鬧”事件。
但是進(jìn)入5月，隨著部分城市提高公積金貸款額度、為購房提供獎勵等一系列政策出臺，以及央行三年來首次降息的影響，樓市成交走熱出現(xiàn)新的變化。原本大幅度降價的樓盤紛紛調(diào)高價格，加之購房者預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，“量價齊升”現(xiàn)象再現(xiàn)樓市。
在杭州樓市，4月份開盤的“昆侖天籟”均價為8500元每平方米，6月 中 旬 加 推 時 ， 均 價 悄 然 變 為11000元每平方米！伴_發(fā)商為什么要提價？因?yàn)橘u得好啊。”快房網(wǎng)首席評論員程偉明說，一系列“穩(wěn)增長”措施被部分開發(fā)商及其代言者解讀為利好樓市，導(dǎo)致購房者糾結(jié)情緒增加，害怕樓市反彈錯失機(jī)會而匆忙出手。
盡管樓市成交逐步回暖，但在曹旭東看來，目前的樓市還是“有冷有熱”。他表示，樓市調(diào)控的基調(diào)并沒有改變，與此相應(yīng)，除了降價的樓盤熱銷外，大部分沒有降價、降價幅度不大的樓盤還是賣不動，“不能以部分熱銷樓盤來看待整體樓市成交！
他擔(dān)憂的是：“如果購房者預(yù)期房價會上漲，那房價真的就會上漲，這種預(yù)期在購房者中間正在形成！
盡管樓市成交“有冷有熱”，但購房者的預(yù)期正在發(fā)生變化，許多購房者重新陷入買與等的糾結(jié)選擇之中，并逐漸偏向于出手。專家表示，當(dāng)前亟須穩(wěn)定購房者預(yù)期，防止調(diào)控成果因?yàn)橘彿空哳A(yù)期反轉(zhuǎn)而功虧一簣。
樓市現(xiàn)在正處于新的“博弈”之中：一方面部分開發(fā)商認(rèn)為樓市調(diào)控還將繼續(xù)，綠城董事長宋衛(wèi)平就一再表示，調(diào)控可能是未來一個時期房企不得不面對的現(xiàn)實(shí)；另一方面，部分媒體和一些開發(fā)商一再“造勢”，傳言調(diào)控政策軟化，房價將回升，很多購房者聽信其言，預(yù)期改變，并真實(shí)反映在樓市成交上。
曹旭東表示，當(dāng)前關(guān)鍵是要穩(wěn)定公眾的預(yù)期，要對出現(xiàn)的“穩(wěn)增長”就是“穩(wěn)樓市”的傳言及時予以澄清，并監(jiān)督地方政府從嚴(yán)執(zhí)行樓市調(diào)控政策，讓公眾對樓市調(diào)控有穩(wěn)定、較長期的預(yù)期。
“7折利率”雖未落地，但其預(yù)期正持續(xù)發(fā)酵，樓市“差別化信貸”日漸明朗。無論是出于“穩(wěn)增長”之需，還是樓市自身運(yùn)行規(guī)律使然，剛性需求釋放勢在必行；但在“限購”等調(diào)控政策高壓之下，房價尚不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。
一股份制銀行上海分行個人金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人
告訴記者，7折貸款利率大大縮窄存貸款利差，銀行不賺錢，沒有動力去做，“8折利率可能就是銀行的盈虧平衡點(diǎn)了”。
中原地產(chǎn)上海浦東金橋證大二店經(jīng)理張容平說，6月以來，客戶看房量至少增加了兩成，盡管在成交量上還沒有直接的體現(xiàn)，但客戶心理預(yù)期開始轉(zhuǎn)好，出手買房的意愿明顯增強(qiáng)。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是更能反映趨勢性的指標(biāo)。今年前5月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資為2.22萬億元，較上年同期增加18.5%；其中5月份開發(fā)投資為6378億元，較上年同期增加18.2%，大大高于4月份9.2%的同比增幅。有分析師認(rèn)為，主要城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)在三四月份觸底。中原地產(chǎn)、中投證券等均預(yù)計，今年6~8月樓市將“淡季不淡”。
“樓市最困難的階段可能已經(jīng)過去了！币拙又袊聲飨苄萌涨霸诖碎g的一次論壇上表示。
值得關(guān)注的是，隨著市場逐步走出最低谷，房價下行的動力也隨之減弱。記者從上海多家房產(chǎn)中介了解到，隨著市場環(huán)境的“微調(diào)”，房產(chǎn)交易議價空間縮小，賣家的心理價位也有所抬升。有關(guān)部門向記者提供的信息顯示，上海今年2月、3月、4月三個月連續(xù)有一定交易量的樓盤中，降價樓盤的比重分別為45%、37%和47%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于去年11月63%的“底部”，“這說明房企的壓力已有所減輕”。
隨著“穩(wěn)增長”發(fā)令槍的扣響，一系列“預(yù)調(diào)微調(diào)”措施已陸續(xù)出臺！胺(wěn)增長”過程中如何“穩(wěn)樓市”？
數(shù)據(jù)顯示，近10年來房地產(chǎn)投資占GDP的比重保持在5.5%左右，且房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)建筑、建材、機(jī)械、裝潢等50多個產(chǎn)業(yè)部門，幾百種產(chǎn)品和服務(wù)。據(jù)交行金融研究中心測算，近幾年GDP的增長率中，房地產(chǎn)及其所帶動的行業(yè)貢獻(xiàn)率約占2個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)還顯示，房地產(chǎn)市場長期低迷對地方財政收入有很大影響。
“如何既能有效遏制房價，使其合理回歸，又能確保房地產(chǎn)開發(fā)保持一定增速，并發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)的良性拉動作用，是今年房地產(chǎn)調(diào)控面臨的突出問題！敝袊慨a(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄說。
住建部日前強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要按照近日國務(wù)院常務(wù)會議精神，繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實(shí)。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然樓市有所活躍，但目前不存在房價大幅反彈的基礎(chǔ)。
30