季寶紅
7月7日，針對目前房地產市場回暖的現(xiàn)狀：國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時強調，目前房地產市場調控仍處在關鍵時期，調控任務還很艱巨。
究房地產調控為何屢屢不奏效的原因：中國經濟增速下降，實體經濟不振，轉型發(fā)展缺乏明確的導向，所以中國經濟仍擺脫不了對房產、汽車業(yè)的依賴。
房地產調整事關上海經濟大局，上海正面臨著轉型壓力與經濟下滑的困境。如何破解房地產難題，我們不妨換個思路：通過人大立法取代行政調控來完善上海房地產市場。
上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司董事長 季寶紅建議：
一、對“雙增雙減”條例做修正
2003年11月，限制上海長“高”，上海人大審議通過《上海市城市規(guī)劃條例修正案》，將“雙增雙減”即增加公共綠地、公共活動空間，減少建筑容量、高層建筑，列入城市法規(guī)中，目的使上海地面沉降處于有效控制狀態(tài)。按此條例規(guī)定，上海執(zhí)行住宅樓容積率控制在2.5以內，商辦樓容積率控制在4.0以內的標準。
從近10年實踐來看，這項規(guī)定已成為上海經濟發(fā)展的瓶頸，成為阻礙上海城市和諧發(fā)展的因素。具體表現(xiàn)為：
1：上海土地資源嚴重稀缺。
2：“雙增雙減”政策助推了上海的高房價。2003-2012這九年間，上海的房價平均翻了5-7倍。
3、導致上海商務成本急劇升高，企業(yè)難以承受。
所以上海應該借用香港的模式。香港600多萬人口，其住宅容積率規(guī)定控制在7，公共建筑寫字樓的容積率控制為14。上海與香港城市結構類似，同屬特大型城市，中心城市人口有一千萬左右，并且人口還在大量增長，按目前住宅容積率是2.5，寫字樓容積率4的標準難以滿足城市發(fā)展需求，“緊湊型的高效都市”比歐美的“花園城市”模式更適合上海城市的特點。
二、暫停上海房產稅試點
試行“房產稅”的法律依據(jù)是1986年頒布實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。
1986年出臺此條例背景是在全國房產大部分都是公有的，而且沒法針對非營業(yè)性房產征稅。那時土地是政府審批不計成本的，賬面上只有建筑物的建筑成本，所以無法估算其真實的市場價值。
上海是全國最早進行土地批租的城市。1988年7月8日，在上海土地使用權有償出讓新聞發(fā)布會上，當時市政府副秘書長夏克強宣布日本國孫氏企業(yè)有限公司以2800萬美元獲得虹橋開發(fā)區(qū)第26號地塊50年的土地使用權，從而成為新中國誕生以來第一個在上海獲得土地使用權的外國公司。此時才出現(xiàn)了真正意義上建筑物的市場價值。
我的理解：1986年頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》只計地上建筑物的價值，土地是國有的，不計價。而目前進行試點的“房產稅”所計的價值是土地價值+建筑物價值。如果這樣稱“物業(yè)稅”更適當些。
所以用1986年制定的條例來作為試點“房產稅”的法律依據(jù)是牽強的，有偷換概念之嫌。并非如財政部財政科學研究所所長賈康所說的“不存在所謂不可克服的‘法理障礙’和‘不能容忍的重復征收’問題。”賈所長此言嚴重誤導了公眾。
征房產稅缺乏法律依據(jù)！读⒎ǚā芬(guī)定涉及到個人財產問題，就必須通過法律來解決；即使尚未制定法律，也需由人大和常委會授權國務院制定行政法規(guī)。自行開征房產稅與法相背離。即使“房產稅”試點成功了，但法律被忽視，弊遠大于利。就算要試點，也應該先讓全國人大授權。
綜合上述意見，我建議盡快結束在立法之前先試點開征“房產稅”
三、用購豪宅征“奢侈品稅”來取代限購
2010年12月10日，市人大組織部分代表座談，會上我提出：上海應對購豪宅的人征“奢侈品消費稅”，而不是征收房產稅。我認為，征收“奢侈品稅”是抑制房價過快上漲的辦法之一，而征不征收該稅種的標準應該是以房價高低來加以確定。
假設將征收標準定在毎平方米三萬元的話，那么買房人在買每平方三萬元以上的新房時就會有顧慮；而開發(fā)商考慮到銷售，也有積極性將原本定價三萬元以上的每平米的新盤，改為29000元每平方米，這在客觀上也就會起到抑制房價過快上漲的作用。
我認為，為了抑制房價而推出的限購令對市場傳遞了這樣一個信息——因為東西緊張才限購，感覺這個東西是稀缺的，所以價格是不會跌的。
而且，不從供應量上增加，會形成一個筑壩效應——樓市會形成一個堰塞湖。所以我覺得像這種限購令也不是最好的調控方式。
2011年5月4日，我國臺灣地區(qū)公布“特種貨物及勞務稅(奢侈稅)條例”(俗稱“奢侈品稅”)。根據(jù)規(guī)定，奢侈稅的征收范圍包括房屋、高價的汽車、精品家具、飛機游艇等各方面，但其主要目的就是壓制瘋漲的房價。
四、上海要控制經濟適用房建設規(guī)模
2009年上；謴土私洕m用房的建設，并計劃在未來五年建造2000萬平方米的經濟適用房。寶山顧村、閔行浦江、南匯航頭等成為首批經濟適用房建設基地。目前建設任務已經完成，但認購情況并不樂觀。
去年，上海市保障性安居工程計劃建設和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)。其中：經濟適用住房開工500萬平方米(約8萬套)；動遷安置房(限價商品住房)開工800萬平方米(約10萬套)；公共租賃住房建設和籌措200萬平方米(約4萬套)。
然而8萬套的2011年新開工量，符合申購標準的在13個區(qū)只有3.3萬戶家庭。雖然政府一再放寬購房準入標準，經濟適用房積壓依然嚴重。這造成了土地與資金的閑置。
建議在目前已建的經濟適用房消化之前，暫緩新的經適房開工建設。
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