“牽一發(fā)而動全身！眹敛康囊患埞模l(fā)整個市場對房地產(chǎn)板塊的大幅拋售。本月19日晚間，國土資源部聯(lián)合住建部下發(fā)緊急通知，要求各地嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松，已放松的要立即糾正，鞏固調(diào)控成果。
毫無意外的是，本周五，房地產(chǎn)板塊沒有逆天似的回調(diào)，而是再次成為主力資金拋棄的對象。根據(jù)大智慧提供的數(shù)據(jù)，20日，房地產(chǎn)板塊的下跌幅度為0.9個百分點，排在漲跌榜的最末一位。
一改往年，在最新發(fā)布的業(yè)績預(yù)告中，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績也喜憂參半，不再呈現(xiàn)一派欣欣向榮之景，這會否加劇市場對房地產(chǎn)板塊的悲觀？在已經(jīng)快三年均沒有太大起色之后，機(jī)構(gòu)又是如何看待房地產(chǎn)板塊的？
價格持續(xù)回暖無望
房企利潤難有起色
18日，統(tǒng)計局公布6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有25個，比5月份增加19個；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有31個，比5月份增加13個；嘏臄(shù)據(jù)，讓市場對房地產(chǎn)燃起“王者歸來”的希望。然而，在分析人士看來，這種希望落空的可能性比較大。
上半年的數(shù)據(jù)具有四個特點，東方證券的研究人員表示：“一是同比看，八成的城市房價仍然是負(fù)增長，調(diào)控取得的效果應(yīng)該承認(rèn)；二是具有指引作用的重點城市房價僅是剛剛反彈；三是環(huán)比漲幅比較溫和，房價上漲的城市中環(huán)比漲幅多數(shù)集中在0.1~0.3%之間；四是領(lǐng)漲房價的主要是90平方米及以下的剛需盤，個別城市是90~144平方米首改性住房，而144平方米以上的住房漲幅較低！币虼，該人士并不認(rèn)為數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)板塊有實質(zhì)性的推動作用。
事實上，對于房地產(chǎn)板塊的不利因素還不止如此。從陸續(xù)公布的半年報來看，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績也達(dá)不到往年的水準(zhǔn)。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)有49家滬深上市房企以快報和預(yù)告等形式發(fā)布了上半年利潤情況，約占滬深上市房企總數(shù)的六成。其中，在排名前100位的17家大型房企中，47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤下滑，而排名在100位后的中小型房企的指標(biāo)更要高上12個百分點！疤潛p房企的數(shù)目已經(jīng)超過了2011年年報披露的8家，表明2011年2月開始的新一輪調(diào)控政策對房企利潤影響深入，大型房企所受影響也非常明顯。”分析人士表示：“在犧牲利潤、以價換量的情況下，即便銷售額增加，其利潤受到帶動作用也會減弱，因此房企利潤方面短期內(nèi)依然難有起色！
政策放松可能性不大
多地存在“微調(diào)”跡象
一方面，雖然銷售數(shù)據(jù)方面回暖，但房價上行的壓力依然存在，相關(guān)上市公司的業(yè)績也有分化甚至退步的趨勢；另一方面，至少在短期內(nèi)，政策繼續(xù)放松的可能性已經(jīng)不存在。這一點，從兩大部委聯(lián)合下發(fā)的緊急通知中便可窺見一斑。
談及下一階段政策的走向，分析人士認(rèn)為，仍將以重申和執(zhí)行已出臺政策為主！罢呖赡軙塾诶^續(xù)嚴(yán)控投資投機(jī)需求，在原有限購限貸政策下，或許會加入重點城市住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。同時，減弱對剛需的刺激力度，不排除對首套房利率的優(yōu)惠幅度減少！睎|方證券表示。不過，東方證券同時強(qiáng)調(diào)，在目前的形勢下，政策收緊也會比較謹(jǐn)慎，不可能再一次以大幅犧牲銷售量作為代價。“政策能通過微調(diào)刺激樓市，自然也可以通過微調(diào)收緊樓市！
“上有政策，下有對策。”值得一提的是，在上述兩大部委發(fā)布的通知中，“已放松的要立即糾正”這句話引起了記者的注意。誰在試圖放松房地產(chǎn)政策？答案恐怕是部分地方政府。據(jù)不完全統(tǒng)計，從去年8月以來，全國有超過30個城市明確發(fā)文微調(diào)樓市政策，調(diào)整范圍涉及調(diào)整首套房標(biāo)準(zhǔn)、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額、減免稅費等多個方面。除逾越限購“紅線”的少數(shù)城市外，大部分微調(diào)政策“闖關(guān)”成功。“在樓市調(diào)控政策預(yù)期不明朗、地方債集中到期、地方財政吃緊的情況下，未來地方政府樓市政策的"微調(diào)"會繼續(xù)，甚至成為常態(tài)。”市場人士表示。
究竟是中央政府堅決促進(jìn)房價合理回歸的信念占上風(fēng)，還是患有“土地依賴癥”的地方政府試圖“微調(diào)”的“自救”行為成為主導(dǎo)？兩者相較，勝負(fù)未分。博弈之中，房地產(chǎn)板塊走勢可能更加迷茫。
機(jī)構(gòu)“押寶”流動性和銷量
投資方向關(guān)注三條主線
從價格到業(yè)績，再到政府的態(tài)度，支撐房地產(chǎn)板塊上行的因素似乎無一存在。這是否意味著板塊下半年的行情依然“沒戲可唱”？在翻閱機(jī)構(gòu)的策略報告中，記者發(fā)現(xiàn)，唱多的券商將“賭注”壓在了貨幣信貸的寬松以及銷量的持續(xù)增長上。
國泰君安的研究人員表示，央行兩次降息與三度降準(zhǔn)帶來的貨幣信貸調(diào)整，房地產(chǎn)作為高度利率敏感行業(yè)成為最大受益者之一，而未來可能的持續(xù)調(diào)整將托起行業(yè)銷量，地產(chǎn)股上行趨勢將持續(xù)！熬蛣傂瓒裕迪⒔档土嗽鹿┧，相當(dāng)于房價下降3%，有利于購買力釋放！鄙赉y萬國也表示：“對于改善性和配置性需求而言，降息將影響他們對后市房價走勢和資金成本的看法，刺激這部分需求入市！
同時，國泰君安也表示，銷量持續(xù)上行的態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，這也成為房地產(chǎn)股上漲的核心因素。“一方面，只要政策不再加碼，購房者情緒就能持續(xù)恢復(fù)；另一方面，針對首套房的信貸優(yōu)惠剛剛開始，85折僅僅在一線城市，而絕大部分二三四線城市還是執(zhí)行首套基準(zhǔn)利率，一切仍將繼續(xù)好轉(zhuǎn)！睎|方證券也認(rèn)為，成交量將維持一定的熱度，尤其是龍頭公司的銷售仍可樂觀。“更進(jìn)一步說，若銷售持續(xù)，則開發(fā)商加大新開工是必然選擇，房地產(chǎn)股進(jìn)入銷售和業(yè)績持續(xù)正循環(huán)狀態(tài)。”
對于房地產(chǎn)板塊的投資方向，海通證券指出下半年關(guān)注三條主線：一是產(chǎn)品符合調(diào)控政策、受益市場政策回落的地產(chǎn)龍頭企業(yè)；二是三季度中后段看好土地一級開發(fā)公司；三是受益于行業(yè)銷售、資金整體轉(zhuǎn)好的高端住宅和中介企業(yè)。
39