財(cái)政部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅減少183億元，下降8.5%，主要是受商品房銷售額下降影響。而國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。而受6月份樓市成交走旺影響，僅6月，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增加453億元，增長(zhǎng)23.6%。
從珠海政府連夜取消房地產(chǎn)“雙限”松綁令到多地再度提高公積金貸款額度。顯然在5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開始成交回暖之后，地方政府希望再點(diǎn)一把火，進(jìn)一步刺激樓市成交，以充實(shí)地方錢袋子。在經(jīng)濟(jì)下滑、保障住房和地方償債等嚴(yán)峻考驗(yàn)下，作為地方財(cái)政的支柱性稅收，房地產(chǎn)稅收的走向顯然影響著地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度。
房地產(chǎn)稅收與樓市同趨勢(shì)
以成都為例，成都市地稅局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，今年1～6月，成都地稅系統(tǒng)組織房地產(chǎn)稅收134.78億元，同比增長(zhǎng)3.68%；房地產(chǎn)稅收占成都地方稅收的35.37%，較去年的41.22%下降5.85個(gè)百分點(diǎn)。但仍占地方稅收約35.37%，較去年的41.22%下降了5.85個(gè)百分點(diǎn)，占比降幅為14%，房地產(chǎn)稅收的支柱作用雖有所削弱但仍顯其重要地位。
而從全國(guó)范圍來看，房地產(chǎn)稅收的增加出現(xiàn)了與全國(guó)樓市幾乎完全相同的走勢(shì)。今年上半年，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅減少183億元，下降8.5%，主要是受商品房銷售額下降影響，到了6月份隨著樓市復(fù)蘇，單月房產(chǎn)稅增加453億，反而增長(zhǎng)達(dá)23.6%。
“十一五”以來，房地產(chǎn)稅收一直高速增長(zhǎng)。歷史數(shù)據(jù)顯示，自2003年開始房地產(chǎn)稅收影響到整個(gè)財(cái)政收入增長(zhǎng)率，2007年增長(zhǎng)達(dá)到一個(gè)峰值，2008年進(jìn)入低潮，2009年隨著樓市刺激又走向了一個(gè)峰值，至2010年下半年開始增速又開始放緩甚至回落。
根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，受商品房銷售額下降的影響，5月全國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅減少22億元，同比下降6.9%。今年前5月，全國(guó)商品房銷售額同比下降9.1%，銷售面積下降12.4%。
同樣受樓市變化影響最直接的便是土地出讓金，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，上半年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%，主要受土地出讓成交額大幅下降影響。
償債 建設(shè)資金壓頂
一面是房地產(chǎn)相關(guān)的稅收下降，但與此相關(guān)的地方政府支出卻面臨著高峰期的到來。
四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月底，該省今年新開工各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房25.97萬套，開工率達(dá)92.75%，列全國(guó)第五，與2011年同期開工率相比，提高近20個(gè)百分點(diǎn)；基本建成10.6萬套，其中竣工5.53萬套，竣工量同比增長(zhǎng)38%；為保證這些工程的進(jìn)行，該省上半年完成該項(xiàng)投資228.1億元，同比增長(zhǎng)52%。
而住建部人士指出，真正考驗(yàn)地方政府的就是保障房資金。據(jù)了解，2012年將是保障房建設(shè)的資金撥付高峰期，地方政府的保障房資金需求將超過2011年的5000億元水平。受資金壓力制約，2010年10月底曾出現(xiàn)保障房開工率達(dá)100%，但三分之二處于“挖坑待建”狀態(tài)的窘境，今年上半年，多個(gè)省市保障房開工進(jìn)度也出現(xiàn)放緩。
即使保障房建設(shè)投資可以放緩，但地方政府性債務(wù)卻如同烏云壓頂。
國(guó)家審計(jì)署數(shù)據(jù)，截至2010年末，全國(guó)地方政府債務(wù)余額10.72萬億元。償債年度中，2012年到期的地方政府債務(wù)有1.84萬億元，償還占比約為17.17%。顯然2012年是地方債首個(gè)償付高峰。
但據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，土地出讓金的縮水額度超過4000億元。上半年北京市土地出讓金僅為144.8億元，同比下降55.7%，為2011年全年的13.7%。上海完成土地出讓收入184.20億元，同比下滑62.77%。武漢、天津、沈陽、蘇州、成都等大中城市的土地收入金也紛紛下滑。如無新的融資渠道，2012年地方政府資金缺口或達(dá)5000億元到10000億元。
在上海易居房地產(chǎn)研究院部長(zhǎng)楊紅旭看來，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力，直接影響了地方政府對(duì)樓市微調(diào)的態(tài)度。
開源 加速推地
“要拉動(dòng)土地財(cái)政，首先是要解決買房者的信心問題！标柍遣粍(dòng)產(chǎn)研究部總監(jiān)魯兵表示，地方政府的態(tài)度直接主導(dǎo)了5月份開始的樓市回暖和下半年樓市的走向。
中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年下半年以來，全國(guó)已經(jīng)有33個(gè)城市，從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策。近期河南省發(fā)文稱首套房貸利率可打七折，珠海取消“雙限”一夜之變和多次再次提高公積金貸款額等再度引爆了市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控是否會(huì)放松的討論。
在魯兵看來，地方政府顯然在為下一步的土地財(cái)政增收作著準(zhǔn)備。
記者統(tǒng)計(jì)顯示，僅在7月份，上海、成都和沈陽就分別推出土地67萬平方米、52萬平方米和40萬平方米，截至7月4日，成都國(guó)土局已公告將于7月出讓的地塊共有30宗，出讓面積合計(jì)約為2223.9畝，而南京甚至出現(xiàn)1天連推41幅土地的罕見景象。實(shí)際上，二季度以來，政府已經(jīng)開始進(jìn)入高頻率推地時(shí)期。而初步統(tǒng)計(jì)，從10月底到11月份，廣州共有6場(chǎng)土地拍賣會(huì)，出讓地塊達(dá)44宗；上海有6場(chǎng)，涉及地塊27宗；成都也有9場(chǎng)，出讓地塊42宗。
“第三季度開始，土地推出和成交將出現(xiàn)今年的高峰！背啥继鞇鄣禺a(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣預(yù)計(jì)， 已經(jīng)進(jìn)入筑底階段，下半年新房降價(jià)幅度有收窄趨勢(shì)，而成交明顯增加的情況下，各地推出的大量土地出現(xiàn)土地溢價(jià)的比例也會(huì)隨之增大！斑@很又可能又是一場(chǎng)新的飲鳩止渴！
47