南方日報訊 （駐京記者/楊春 實習(xí)生/戴蓮）中國社會科學(xué)院23日在京發(fā)布《中國住房發(fā)展（2012年中）報告》。報告稱，今年上半年我國的房地產(chǎn)市場總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測的調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，但近期樓市回暖，呈現(xiàn)出偏離“軟著陸”目標(biāo)的趨勢。只要下半年政策得當(dāng)，住房市場調(diào)整仍有望趨向價格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)健康發(fā)展。
若調(diào)控不力，房價或報復(fù)性反彈
報告指出，2012年上半年，為鞏固樓市調(diào)控政策，中央繼續(xù)加大政策實施力度，多次重申抑制不合理需求，堅持限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。但在具體操作上存在有待完善的問題。
報告列舉了目前中央的房地產(chǎn)調(diào)控面臨的諸多復(fù)雜的矛盾：寬松的貨幣政策最終傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場，增加了從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的難度；地方政府財政吃緊，支出增加；開發(fā)商資金斷裂或者得到資金不降價；需求者買漲不買落，預(yù)期變化較快。
報告顯示，目前住房成交量已經(jīng)回暖，價格環(huán)比出現(xiàn)反彈。雖然住房金融總體增長穩(wěn)定，但有資金過快增長和違約積聚的隱憂。此外，保障性住房土地市場量價齊跌過速，開發(fā)資金缺口較大。
“房地產(chǎn)調(diào)控有待完善，沒有有力的調(diào)控措施會有反彈風(fēng)險。”社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室鄒琳華博士告訴南方日報記者。
報告顯示，如果調(diào)控政策不夠有力，基于各方博弈，下半年存在房地產(chǎn)價格溫和回升、成交量繼續(xù)增加的可能性。另外，下半年住房市場也存在諸如報復(fù)性反彈導(dǎo)致調(diào)控功虧一簣，或者資金斷裂積聚房地產(chǎn)的金融風(fēng)險等諸多不確定因素。
近期樓市呈現(xiàn)出偏離“軟著陸”目標(biāo)的趨勢，給下半年調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度。對此，社科院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛告訴南方日報記者，在價格上，要扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場價格一度回漲的趨勢，使之重新回到總體回落的方向上來。在銷售上，總體基本平穩(wěn)，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加。
“如果出臺的新政策及時有力，下半年住房市場調(diào)整仍有望趨向價格緩慢下降的‘軟著陸’。”倪鵬飛說。
建議取消期房預(yù)售擴大房地產(chǎn)稅試點
在具體政策上，報告建議實施差別利率制度。包括取消“商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”的優(yōu)惠，改為“商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率”，二套房的貸款利率提升至基準(zhǔn)利率的1.2倍（即利率上浮20%）。繼續(xù)限制二套房貸款：首付比例60%，貸款利率提升至1.3倍；停止三套房貸款。
報告還建議，取消期房預(yù)售制度，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道。在開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預(yù)售制度，有利于控制開發(fā)商資金鏈，促進開發(fā)商快建快銷。
鄒琳華認(rèn)為，取消期房預(yù)售制度，開放商的資金雖然會比較緊張，但樓市反彈的風(fēng)險也會推后，可以有時間、空間來完善住房市場。
此外，報告建議將擴大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口。在總結(jié)重慶和上海房地產(chǎn)稅征收試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步擴大房產(chǎn)稅開征試點城市。將房地產(chǎn)稅試點與個別房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整（比如限購政策）結(jié)合起來，鼓勵有條件的地方率先進行對中上收入階層持有超過普通商品房標(biāo)準(zhǔn)部分的物業(yè)開征房產(chǎn)稅征收試點，根據(jù)用途、價值、面積、套型、使用年限等，確定合理的征收額度和稅率。
■剖析 調(diào)控問責(zé)要落實
報告指出，中央有關(guān)部門沒有延續(xù)去年各城市確定的調(diào)控目標(biāo)要求，使得問責(zé)制無法落實。針對一些城市出現(xiàn)的變相放松限購或者實行土地炒作，僅采取制止措施，沒有進行責(zé)任追究。預(yù)期管理也沒跟上。
“去年上半年年公布了調(diào)控目標(biāo)，但是從年中到下半年并沒有針對調(diào)控目標(biāo)對照看是否實現(xiàn)。今年大多數(shù)城市都沒有公布調(diào)控目標(biāo)！编u琳華說。一方面，面對宏觀政策微調(diào)的過度解讀、放松調(diào)控的市場傳言，有關(guān)部門回應(yīng)還不夠清晰和有力；另一方面，從嚴(yán)調(diào)控不放松的表態(tài)不夠頻繁和堅決，也給市場留下想象的空間。
倪鵬飛表示，要制定全面、適當(dāng)?shù)淖》空{(diào)控目標(biāo)，細(xì)化行政責(zé)任，加強監(jiān)督檢查，兌現(xiàn)責(zé)任追究。在預(yù)期管理方面，完善新聞發(fā)言人制度，嚴(yán)懲有關(guān)房地產(chǎn)謠言的傳播和炒作。在需求管理上，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為。
調(diào)控樓市
是政治問題
來不得半點動搖
當(dāng)前，經(jīng)濟面臨下行壓力、房價出現(xiàn)回漲苗頭。中央政府“決不能讓房價反彈”的及時表態(tài)，明確傳遞了這樣兩個信息：穩(wěn)房價，政策沒有任何松動；穩(wěn)增長，樓市并非唯一稻草。
歷次樓市調(diào)控中，都有一個現(xiàn)象值得注意：一旦經(jīng)濟困難，一旦增速放緩，總有人高喊“快松綁樓市救經(jīng)濟！”本輪調(diào)控也不例外，這樣的聲音一直沒有消停過。對此，我們要說的是，靠樓市救經(jīng)濟，雖或立竿見影，卻非治本之策。對中國而言，保持一定經(jīng)濟增速，最終要靠轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)，最終要靠新興工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)尤其是商品住宅，既有保障民生的屬性，也有拉動經(jīng)濟的作用，這點毋庸置疑。那么，二者之間一旦“沖突”，如何取舍？本輪調(diào)控之初，曾有激烈爭論。最終，中央選擇了調(diào)控樓市、穩(wěn)定房價。道理其實很簡單。調(diào)樓市、穩(wěn)房價，與穩(wěn)增長并不矛盾。樓市調(diào)控，“調(diào)”字當(dāng)頭。通過穩(wěn)房價、擠泡沫，有利于凈化市場環(huán)境，有利于穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展，有利于降低經(jīng)濟風(fēng)險。
調(diào)樓市、穩(wěn)房價，與保民生息息相關(guān)。隨著城鎮(zhèn)化提速，住房消費支出龐大，與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等相比，其社會保障覆蓋面較低。穩(wěn)房價，是住房領(lǐng)域的重要民生訴求。勞動者月薪區(qū)區(qū)數(shù)千元，房款動輒數(shù)百萬元，從百姓到政府，誰能不著急？
本輪樓市調(diào)控，歷經(jīng)數(shù)年時間，政策密集給力，房價不再瘋漲，調(diào)控效果初顯。眼下，不少地方交易回暖，房價出現(xiàn)回漲苗頭，調(diào)控仍處關(guān)鍵時期，調(diào)控任務(wù)依然艱巨。此時此刻，如果放松調(diào)控，任由房價反彈，幾年的努力將毀于一旦，百姓的期待將化作泡影，政府的信譽更將大打折扣。
堅持調(diào)控樓市，堅持穩(wěn)定房價，是經(jīng)濟問題、民生問題，更是政治問題，來不得半點動搖。
(來源:南方日報)
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