任何異常繁榮的產(chǎn)業(yè)背后總有權(quán)力和資本如影隨形。
產(chǎn)業(yè)調(diào)控的目的就是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的理性化。
產(chǎn)業(yè)的理性化過程其實就是去杠桿化和去權(quán)力化的過程。
有觀點指稱，中國房地產(chǎn)調(diào)控已步入誤區(qū)。該觀點認為：中國本輪史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已持續(xù)兩年有余，但至今回看調(diào)控效果，可謂平平。房價似乎遠未“理性回歸”，但相關(guān)銷售與房地產(chǎn)新開工卻大幅回落，加之海外經(jīng)濟動蕩，中國經(jīng)濟硬著陸的風(fēng)險正在加大。因此，此時有必要反思一下調(diào)控政策，認清政策中存在的誤區(qū)。其結(jié)論是調(diào)控目標不清楚、調(diào)控依據(jù)(房價統(tǒng)計數(shù)據(jù))不清晰導(dǎo)致調(diào)控失誤。
該觀點代表了當前尤其是非地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)調(diào)控的較普遍評價，筆者認為該類觀點了無新意，于調(diào)控方式進步也無實在裨益。
其實，基于中國的特殊政經(jīng)結(jié)構(gòu)，中國的房地產(chǎn)調(diào)控給非理性的房價預(yù)期人為強力降溫，未必不是一件好事。房價預(yù)期經(jīng)過冷卻后形成理性分化，房價不漲也未大降，房地產(chǎn)調(diào)控實現(xiàn)了多方利益弱平衡格局。如果基于這個視角來看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該說取得了較合適的效果。只是說，這種弱平衡如何才能維持?既能控制房地產(chǎn)的發(fā)熱程度，又能讓中國經(jīng)濟穩(wěn)增長，倒著實會讓政策制定者大費周章。
要判斷房地產(chǎn)調(diào)控的效果和房地產(chǎn)調(diào)控的未來變局，就有必要分析房地產(chǎn)背后的三重影。因為，中國房地產(chǎn)的弱平衡格局是基于其背后的影子銀行和影子政府的支撐下搭成的。
影子銀行在支撐房地產(chǎn)商的資金鏈。
影子銀行是指那些有銀行之實但卻無銀行之名的各類非銀行機構(gòu)。目前國內(nèi)外都比較認同的界定是：影子銀行又稱“平行銀行系統(tǒng)(parallelbankingsystem)”或“準銀行體系”，它與商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)平行，除了吸收存款外，影子銀行經(jīng)營幾乎所有的銀行業(yè)務(wù)。影子銀行有幾個基本特征：第一，資金來源受市場流動性影響較大;第二，由于其負債不是存款，不受針對存款貨幣機構(gòu)的嚴格監(jiān)管;第三，由于其受監(jiān)管較少，杠桿率較高。說白了，它具有和商業(yè)銀行類似的融資貸款中介功能，卻游離于貨幣當局的傳統(tǒng)貨幣政策監(jiān)管之外。有專家認為，去年影子銀行的大力發(fā)展，譬如貿(mào)易鏈融資在一年中增長到3萬億的規(guī)模，很顯然與地產(chǎn)資金鏈有關(guān)。從微觀看，筆者研究的中型房地產(chǎn)商基本是依靠影子銀行融資的。
影子政府在接濟房地產(chǎn)商的資金鏈。
筆者認為，基于中國國情，影子政府有二：一是專職建設(shè)投資和信托的隸屬政府的實體機構(gòu)，如各級政府的城建投公司和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)公司;二是具有壟斷地位的國有企業(yè)。有研究認為當前房地產(chǎn)商不急于以價換量，不急于進行存貨的清理，是因為影子政府一直在暗中接濟房地產(chǎn)商的資金鏈。譬如，地方政府要求銀行支持一些關(guān)鍵的地產(chǎn)項目，銀行可以把錢貸給政府的實體公司，由政府的實體公司出面去收購一些流動性比較緊張的房地產(chǎn)商的項目。
本輪宏觀調(diào)控實際上是讓銀行在背負經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的成本，同時用限購冷卻房地產(chǎn)的需求端，因此，這次調(diào)控并未導(dǎo)致房價崩潰。
影子經(jīng)濟的是經(jīng)濟繁榮的假象。
中國的投資在繼續(xù)增長，而過去五年來經(jīng)濟卻在持續(xù)減速。其原因是勞動生產(chǎn)率的增長率在下降，因為自1999年國有經(jīng)濟的戰(zhàn)略性重組之后，國有經(jīng)濟退出競爭性行業(yè)，大部分壟斷了高附加值的行業(yè)，在這種情況下，要素在競爭與非競爭行業(yè)之間、低生產(chǎn)率與高生產(chǎn)率行業(yè)之間的流動被切斷。因此，貨幣投放越來越多，但實體經(jīng)濟不能吸納，因為實體經(jīng)濟在萎縮。這些錢最后都進入了國有行業(yè)，他們拿這個錢做房地產(chǎn)，做金融，所以資產(chǎn)泡沫就越來越嚴重。資產(chǎn)泡沫與資本泡沫所放大的經(jīng)濟繁榮就是影子經(jīng)濟。
中央政府為何堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松?因為基于一個共識，中國未來經(jīng)濟的繁榮必須是實體經(jīng)濟的繁榮，是基于消費拉動的繁榮而不再是投資拉動的繁榮。過于依賴投資拉動的繁榮，顯然是影子經(jīng)濟的繁榮，雖然保證了GDP增長率，但終歸是經(jīng)濟繁榮的假象。
本輪通過限購和限貸為手段，以遏制投資、投機性需求和房價合理回歸為目標的房地產(chǎn)調(diào)控，對于影響房地產(chǎn)業(yè)理性發(fā)展的根本性因素觸及不深，正是因為影子銀行、影子政府和影子經(jīng)濟這些深層結(jié)構(gòu)問題，也就是房地產(chǎn)背后的三重影在起阻礙作用。
要建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制任重而道遠。
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