主要城市房地產市場月報:成交回暖持續(xù),去庫存下房價難大漲

    一手房市場成交持續(xù)回暖。22個城市一手房成交面積環(huán)比升10%,同比升48%,高出11年平均水平48%。需求受壓抑程度更深、市場調整更充分的一線城市成交回暖更為明顯,環(huán)比升14%,高出11年平均水平90%。其中,杭州、北京、南昌、南京、廈門、蘇州成交回暖最明顯,6月成交量已經超過11年平均水平的2倍。1-6月累計成交面積同比增10%,增幅繼續(xù)擴大。
    二手房市場持續(xù)升溫,6月二手房成交創(chuàng)今年新高。11城市二手房成交面積環(huán)比升11%,同比升27%,較11年均值高37%。1-6月累計成交面積同比降21%,降幅收窄。
    整體房價呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。21個城市成交均價環(huán)比6個下降1個持平,同比13個下跌1個持平。綜合各城市整體均價、套均面積、分區(qū)成交情況,實際房價以止跌企穩(wěn)為主,總體呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢。一線城市房價企穩(wěn),中心城區(qū)出現(xiàn)小幅回暖趨勢;多數(shù)二線城市房價跌勢漸收,呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)趨勢。
    大量新盤入市,去化改善但分化較大。剛需戶型為主、價格優(yōu)勢明顯的樓盤去化樂觀,可達4至9成;戶型偏大、價格優(yōu)勢不明顯的樓盤多數(shù)去化仍較差;也有部分改善性樓盤去化較為理想。
    庫存仍處高位,銷售明顯回暖下去化時間縮短。13城市可售面積環(huán)比降1%,同比增26%。整體去化時間8.9個月,環(huán)比降13%,同比降11%。
    6月投資增速仍處探底過程中,行業(yè)投資觀望氣氛還較濃。地產投資增速見底先于經濟見底1個季度左右,待地產投資見底好轉后才能見到經濟好轉,且目前實際房價未現(xiàn)明顯上漲,在此背景下房地產調控不可能收緊。在穩(wěn)定的政策背景下,7-8月推盤量多于6月,信貸持續(xù)支持下成交淡季不淡。行業(yè)仍處去庫存階段,房價難以全面暴漲�；久娉掷m(xù)向好,下半年板塊估值仍有25%-30%的提升。短期強勢調整為買入良機,建議繼續(xù)增持招地、保利、中南建設、環(huán)球、萬科、首開、北京城建、億城、世茂等。
    風險提示:行業(yè)發(fā)展超出我們的預期,出現(xiàn)價量暴漲,調控加緊,銷售大幅回落,企業(yè)盈利難以實現(xiàn)的風險。