房地產(chǎn)企業(yè)或穩(wěn)中求生

　　6月8日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》，有媒體認(rèn)為，部分銀行在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重計(jì)量方面可下降為20%至30%，這意味著銀行會(huì)騰挪出更多的個(gè)人住房抵押貸款額度，進(jìn)而間接放松房地產(chǎn)調(diào)控。

　　同時(shí)，央行在降息之后的例行特急文件中重申，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限保持基準(zhǔn)利率0.7倍不變，也被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)的信號(hào)。

　　部分銀行界人士也向媒體透露，監(jiān)管部門(mén)正在醞釀出臺(tái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的具體信貸措施，其中或?qū)ā胺康禺a(chǎn)貸款方面或?qū)⒅С种械蛢r(jià)位和中小套型的住房貸款”的政策。

　　但對(duì)此，央行和銀監(jiān)會(huì)卻雙雙出來(lái)澄清。央行稱(chēng)，個(gè)別媒體稱(chēng)“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場(chǎng)炒作之嫌。銀監(jiān)會(huì)也表示，2012年6月8日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致，未作任何調(diào)整，有媒體稱(chēng)銀監(jiān)會(huì)降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，純屬誤解。

　　但即使中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變，但各地樓市微調(diào)仍然頻頻出臺(tái)，揚(yáng)州等地獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)買(mǎi)成品房的微調(diào)政策也未被叫停。

　　綜合上述情況，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為，近期中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化，但也可能會(huì)因?yàn)閯傂孕枨�。一位房地產(chǎn)專(zhuān)家對(duì)《上海國(guó)資》說(shuō)，近期中央適時(shí)提出“穩(wěn)增長(zhǎng)”作為近期政策的主基調(diào)，并將對(duì)部分經(jīng)濟(jì)政策作適時(shí)、適度的微調(diào)，包括降低了準(zhǔn)備金、利率，推出了支持小微企業(yè)、外資企業(yè)及金融綜合改革等措施，從中可以看出現(xiàn)階段實(shí)體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相當(dāng)嚴(yán)峻和困難。因而，未來(lái)各地政府也希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的微調(diào)，起到激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。

　　“今后，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控可能會(huì)逐步由緊向松轉(zhuǎn)變，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)可以持比較樂(lè)觀的態(tài)度。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向《上海國(guó)資》這樣表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)良好就是明證。

　　全面應(yīng)對(duì)不可偏廢

　　在企業(yè)降價(jià)和各地樓市政策微調(diào)的共同作用下，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步，尤其是二季度以來(lái)，多數(shù)城市成交同比出現(xiàn)大幅度回升，位于銷(xiāo)售市場(chǎng)前列的21家房企均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。龍頭企業(yè)萬(wàn)科、中海、保利、恒大的月銷(xiāo)售額更是連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)了100億元。

　　當(dāng)然在新一波房地產(chǎn)調(diào)控政策還不明朗的情況下，僅有恒大等實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出手拿地，大部分房企仍然選擇按兵不動(dòng)。

　　有專(zhuān)家指出，在看到市場(chǎng)樂(lè)觀一面的同時(shí)，也要正視現(xiàn)階段存在的問(wèn)題。

　　首先，此前的貨幣政策微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)并未從中直接受益，現(xiàn)階段要解決融資問(wèn)題依然比較困難。

　　“在信貸總量并不增長(zhǎng)情況下的貨幣政策微調(diào)，主要是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)、鐵公基、保障房，在經(jīng)過(guò)6-9個(gè)月實(shí)體經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定后，或會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資有一點(diǎn)正面影響�！鄙虾５禺a(chǎn)（集團(tuán)）有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)金鑒中表示。他說(shuō)，市場(chǎng)回暖雖然帶動(dòng)了部分有剛性需求的房型的銷(xiāo)售，促進(jìn)了房企的資金回籠，但從銀行辦理房地產(chǎn)貸款時(shí)，其對(duì)商業(yè)項(xiàng)目、別墅、土地儲(chǔ)備依然不太感興趣，或提出提高利率的要求，或提出增加擔(dān)保的要求。

　　其次，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，也是需要反思的問(wèn)題。金鑒中表示，許多房企中有剛性需求的房型（一般為中低檔住房）所占比例偏低，而別墅等高檔住宅的去化又多受到限購(gòu)限貸政策的影響，造成了尷尬的局面。但未來(lái)中低端商品房也會(huì)受到保障房的沖擊，分流掉其中部分需求。

　　為此，楊紅旭建議，房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)時(shí)要注意適度，“如果過(guò)度增加中低端住房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的比重，又會(huì)帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題。適度調(diào)整，合理安排結(jié)構(gòu)非常重要�！�

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任孫斌藝告訴《上海國(guó)資》：“即使未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，其傳遞速度也比較慢，至少需要半年以上才能反映到房地產(chǎn)企業(yè)�！彼硎�，在政策不明朗時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)最好按兵不動(dòng)或少動(dòng)，開(kāi)發(fā)節(jié)奏不要過(guò)快，這才是明智的選擇。

　　“每個(gè)房地產(chǎn)公司的情況不同，企業(yè)不要被近期政策的一些利好沖昏頭腦，應(yīng)該保持宏觀上的樂(lè)觀，微觀上的謹(jǐn)慎。把政策變化跟企業(yè)實(shí)際問(wèn)題結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行下一步的部署�！苯痂b中認(rèn)為，越是在市場(chǎng)利好的形勢(shì)下，企業(yè)越是要綜合考慮公司的財(cái)務(wù)資源、管理能力及自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，“不能單指望調(diào)控放松來(lái)拯救我們，而要學(xué)會(huì)自己把握風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)識(shí)自我，自己拯救自己�！�