中國樓市，經(jīng)過了半年的艱難發(fā)展之后，各地都交出了“中考”成績單，結(jié)果也是幾家歡樂幾家愁。昆滇房地產(chǎn)的主角們也不約而同的對(duì)于這半年的樓市狀況發(fā)表了自己的看法。
行業(yè)領(lǐng)袖、意見領(lǐng)袖的聲音是我們這個(gè)市場的風(fēng)向標(biāo)和晴雨表。都市時(shí)報(bào)地產(chǎn)周刊開辟的“地產(chǎn)語錄”欄目，匯集了云南乃至全國的行業(yè)精英，他們要傳達(dá)的是一種行業(yè)聲音，要分享的是一些權(quán)威觀點(diǎn)，讓廣大讀者第一時(shí)間獲得樓市的“真相”。
剛需購房者入市積極性繼續(xù)提高
易事達(dá)地產(chǎn)顧問(中國)總經(jīng)理 李建
7月樓市，又進(jìn)入了一個(gè)時(shí)間窗口，市場與調(diào)控都出現(xiàn)了新的進(jìn)展。正當(dāng)外界各方激烈爭論下半年房地產(chǎn)調(diào)控的走向之時(shí)，7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，就向市場傳遞了一個(gè)有力的信號(hào)。
北京冷清的土地市場就一度被密集的成交打破，17日，甚至出現(xiàn)了4宗地集體出讓的高峰，實(shí)力房企在競標(biāo)現(xiàn)場上演了激烈的搶地戰(zhàn)，其中3宗住宅用地成交出現(xiàn)明顯溢價(jià)。近期，昆明俊發(fā)地產(chǎn)旗下公司也以15億多元的巨資，拿下地處官渡區(qū)官渡街道辦事處的7宗地塊。這一舉動(dòng)，提振了各界對(duì)樓市的信心。
降息政策促使些許開發(fā)商心態(tài)發(fā)生變化，謹(jǐn)慎中不乏樂觀，但是整體而言房地產(chǎn)市場實(shí)質(zhì)性利好難現(xiàn)。因而，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響更多的是影響消費(fèi)者心理預(yù)期。
對(duì)于購房者，降息開始影響并轉(zhuǎn)變其對(duì)市場的判斷，并使其逐漸恢復(fù)購買信心。這會(huì)使剛性需求的購房者入市的積極性繼續(xù)提高，而對(duì)改善型購房者信心提升最為明顯，但總體來說，其影響是漸進(jìn)的。
盡管信貸政策調(diào)整改變了部分購房者的預(yù)期，但仍有購房者認(rèn)為未來政策不會(huì)放松，加之，不同購房者對(duì)政策調(diào)整的形式有不同的需求；其中，支付能力較弱的首次置業(yè)者渴望繼續(xù)對(duì)信貸政策進(jìn)行調(diào)整，而支付能力較強(qiáng)的多次置業(yè)者則渴望對(duì)稅費(fèi)、限購等政策進(jìn)行調(diào)整。因而，觀望局面并沒有完全打破。
昆明樓市目前處于U型底部
瑞景地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 孫勇飛
今年上半年，昆明樓市可謂異彩紛呈。從金尚俊園的率先降價(jià)，到江東禧瑞都的6600元/平米精裝修震撼入市等等，都讓市場一次次驚嘆。打破了昆明房價(jià)的堅(jiān)冰，與此同時(shí)昆明房地產(chǎn)企業(yè)整合大幕也在拉開，從金坤世紀(jì)更換大股東到啟鴻假日城市項(xiàng)目整體出售，企業(yè)間的并購項(xiàng)目和股權(quán)置換也變得越來越頻繁。這也證明房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷著蟬變，錢多人傻的時(shí)代一去不復(fù)返，昆明的房地產(chǎn)市場也將走向差異化，品質(zhì)，運(yùn)營水平的競爭，房地產(chǎn)正式步入微利時(shí)代。
商業(yè)地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。隨著住宅市場的不景氣，很多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)型商業(yè)的地產(chǎn)，昆明的商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般紛紛入市，目前已達(dá)到人均1.5平米的規(guī)模。整體供應(yīng)量在西南地區(qū)僅次于成都，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷放量，風(fēng)險(xiǎn)也在逐步加大。以昆明的人口數(shù)量和消費(fèi)習(xí)慣來講，完全不能支撐起如此大的商業(yè)供應(yīng)量，從長期來看，昆明的商業(yè)地產(chǎn)泡沫一定會(huì)破，而且比住宅市場破壞性更大。
下半年的昆明房地產(chǎn)市場正在逐步恢復(fù)中。5月昆明的房地產(chǎn)市場成交旺盛，一躍超過8000套大關(guān)，但步入6、7月后，成交明顯開始萎縮。所以昆明的房地產(chǎn)市場只能用審慎樂觀來對(duì)待。對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，可以肯定的說，最困難的時(shí)候已經(jīng)過去，樓市正式步入下半場。房地產(chǎn)市場，從交易量和價(jià)格上看，基本可分為以下幾個(gè)形態(tài)，一是L型，就是房價(jià)和交易量下去之后就一直在底部無力反彈了。二是V型，就是在觸底之后迅速反彈，如2009年的市場。三是U型，就是在底部的盤整時(shí)間會(huì)較長，但是最終量價(jià)都會(huì)上升，我認(rèn)為昆明的房地產(chǎn)市場目前處于第三種形態(tài)。長期來看，昆明的房地產(chǎn)市場最終還是會(huì)實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。隨著下半年傳統(tǒng)成交旺季的到來，相信還會(huì)有一兩撥好的市場行情出現(xiàn)，昆明的樓市總體來說，正在逐步恢復(fù)中，但是春天的到來，依然需要我們耐心等待。
下半年突圍，收回資金為上策
北京合晟尚圓房地產(chǎn)集團(tuán)云南分公司總經(jīng)理 王繼
現(xiàn)階段中國宏觀經(jīng)濟(jì)背景長期處于通貨膨脹狀態(tài)，資金流動(dòng)性過剩，資產(chǎn)價(jià)格面臨上行壓力 。房地產(chǎn)市場環(huán)境一片低迷，全國房價(jià)上漲勢頭被有效遏制，政府調(diào)控態(tài)度非常堅(jiān)決 。逆勢之下，銀行限購限貸、本地客戶持幣觀望、外地投資客戶收縮資產(chǎn)遍地拋售，新房如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的回收，如何挖掘客源，成為開發(fā)商首要關(guān)注的核心問題，關(guān)乎于生存？v觀現(xiàn)階段(短期)市場狀況，有三策給到開發(fā)商：幻想等待政策解除房價(jià)上漲為下策；堅(jiān)持利潤扼守品質(zhì)維持現(xiàn)狀為中策；降價(jià)活動(dòng)促銷回收資金為上策。以價(jià)換量，是現(xiàn)階段地產(chǎn)商過冬儲(chǔ)備現(xiàn)金流的最佳方式，此時(shí)要調(diào)整的是利潤預(yù)期，而不是為了保利潤控制成本。從中長期的市場來看，建議開發(fā)商應(yīng)提高三大能力：不斷提升營銷的創(chuàng)新能力；不斷的提升整合融資能力；不斷的優(yōu)化資金管理分配能力。
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