傳統(tǒng)的住宅市場受到前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控之后，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)，以熨平調(diào)控帶來的業(yè)績波動。那么，目前工業(yè)地產(chǎn)哪些模式？未來工業(yè)地產(chǎn)有何前景？
基于此，7月12日，地產(chǎn)中國網(wǎng)專訪了萬通[簡介 最新動態(tài)]控股副總裁鄭沂。他認(rèn)為，目前，工業(yè)地產(chǎn)模式中，開發(fā)商最為青睞的當(dāng)為“美國模式”，即以持有工業(yè)地產(chǎn)并負(fù)責(zé)運(yùn)營與管理，從而獲得持續(xù)現(xiàn)金流的模式。
此外，鄭沂認(rèn)為，在中國，住宅領(lǐng)域已出現(xiàn)了世界上最大的公司，即萬科[簡介 最新動態(tài)]；若萬達(dá)[簡介 最新動態(tài)]上市后，亦將成為世界上數(shù)一數(shù)二的商業(yè)地產(chǎn)公司。但在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，整個(gè)行業(yè)還處于非常原始的起點(diǎn)，未來10年之內(nèi)，這個(gè)領(lǐng)域?qū)霈F(xiàn)一個(gè)非常大的世界級公司，所以，工業(yè)地產(chǎn)可以說是中國房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，為數(shù)不多的一塊藍(lán)海領(lǐng)域。
因此，自2008年起，萬通控股便與TCL合作，開始在試水工業(yè)地產(chǎn)，目前，該公司持有的工業(yè)地產(chǎn)已達(dá)到50萬平方米，年收租金超過5000萬元！拔磥3年，我們持有并運(yùn)營的工業(yè)地產(chǎn)面積將達(dá)到300萬平方米，然后與資本市場對接！
挺進(jìn)“藍(lán)海”
地產(chǎn)中國網(wǎng)：在嚴(yán)厲調(diào)控下，包括萬通控股在內(nèi)，越來越多的開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)，那么，目前，工業(yè)地產(chǎn)有哪些模式？萬通的工業(yè)地產(chǎn)模式是什么？
鄭沂：在中國，住宅、商業(yè)以及寫字樓領(lǐng)域，都出現(xiàn)了一些世界級的公司，比如萬科是世界上最大的住宅公司；未來，萬達(dá)上市之后，也會成為一個(gè)世界級的商業(yè)地產(chǎn)公司。但在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前，整個(gè)行業(yè)還處于非常原始的起點(diǎn)，而未來10年之內(nèi)，這個(gè)領(lǐng)域也會出現(xiàn)一個(gè)非常大的世界級公司，這是一個(gè)必然的趨勢。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：為什么呢？
鄭沂：第一，未來我們是世界工廠的地位短期不可能改變，因?yàn)?4億人要解決就業(yè)，制造業(yè)承擔(dān)了其中的大部分。第二，城市化進(jìn)程越來越快，目前已經(jīng)接近50%，未來要達(dá)到70%，這么多人進(jìn)入大城市，必然會帶來更多的需求，也必然會促使倉儲物流、研發(fā)辦公、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等一些新型的工業(yè)物業(yè)發(fā)展，所以，這個(gè)領(lǐng)域應(yīng)該是中國房地產(chǎn)里為數(shù)不多的一塊藍(lán)海。
其實(shí)，目前，很多企業(yè)開始進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而在模式上，一般有三類。第一類就是跟政府合作，做新興產(chǎn)業(yè)園開發(fā)，這類項(xiàng)目開發(fā)量非常大，一個(gè)項(xiàng)目可能就是幾平方米公里；第二類就是以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名義，去獲得一些工業(yè)地塊，并在這個(gè)基礎(chǔ)上去開發(fā)，而開發(fā)的目的是為了銷售；第三類就是開發(fā)并持有物業(yè)，然后通過租金獲得穩(wěn)定的收益，最后通過資產(chǎn)證券化獲取更多的收益，這一來項(xiàng)目，目前在中國做的比較多的是海外資金，也是做得最成功的模式，萬通就屬于這種模式。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：萬通為什么會選擇這種模式？
鄭沂：其實(shí)，做工業(yè)地產(chǎn)最大的價(jià)值在于物業(yè)的增值和在成熟階段獲得的穩(wěn)定的現(xiàn)金流。比如說，在過去5-10年里，中國的住宅價(jià)格上漲的很快，有些漲到了5倍左右，那么，這其中獲利最大的是誰呢？其實(shí)并不是開發(fā)商，而是資產(chǎn)持有人。在國外，做商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，其實(shí)最多的是基金公司，他們依靠持有物業(yè)增值和出租獲取收益。但問題是，持有需要大量的資金，所以美國人就發(fā)明了基金，把一些投資人的錢籌集到一塊，由專業(yè)管理人運(yùn)作，然后投資物業(yè)，并通過穩(wěn)定的租金收益分紅。這又促使開發(fā)商向金融管理者的角色轉(zhuǎn)變，我們也是朝著這個(gè)方向轉(zhuǎn)型的，這就是美國模式，像美國最大的房地產(chǎn)公司采取的就是這種模式。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：萬通在工業(yè)地產(chǎn)上，有什么規(guī)劃？
鄭沂：早在2008年，萬通就開始做工業(yè)地產(chǎn)了，當(dāng)時(shí)跟TCL合作。其實(shí)，TCL是中國制造業(yè)企業(yè)里的領(lǐng)先企業(yè)，跟中國大部分制造業(yè)企業(yè)一行，早期這些企業(yè)都是自己拿地，然后建廠房自用。而2008年，TCL率先進(jìn)行了經(jīng)營思路的轉(zhuǎn)變，很多持有資產(chǎn)不需要再積壓到自己的資產(chǎn)負(fù)債表里，需要剝離出來。所以，我們當(dāng)時(shí)合作的第一個(gè)項(xiàng)目在無錫，大約有400多畝土地，已經(jīng)建好的大約接近16萬平方米的廠房，TCL回去了其中的50%多，剩余的我們進(jìn)行改造，通過專業(yè)化管理，重新定位、然后出租，一年之內(nèi)，全部租出去了。所以，從2009年到目前，三年的時(shí)間，我們的租金收入翻了一番。
截至目前，我們已經(jīng)收購的項(xiàng)目總建筑面積超過40萬平米，到2013年，我們持有物業(yè)的租金會達(dá)到5000萬元。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們今年還會進(jìn)一步擴(kuò)張。今年的目標(biāo)是，可租物業(yè)面積達(dá)到100萬平方米，三年之內(nèi)，我們希望能夠達(dá)到300萬平方米，然后對接資本市場。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：具體如何對接？
鄭沂：在持有物業(yè)領(lǐng)域，目前有很多投資人，包括機(jī)構(gòu)投資人也非常認(rèn)可。比如中國的壽險(xiǎn)，整體的資金能夠投入房地產(chǎn)的，接近有6000-10000億元的規(guī)模，只是現(xiàn)在還沒有開閘。未來，基金的退出，一般是以資產(chǎn)證券化的方式推出，比如可以REITs的方式推出，還可以以上市的方式退出，在資本運(yùn)作過程中，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，這個(gè)價(jià)值是非？捎^的。所以，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我們通過大規(guī)模的基金持有，然后提升資產(chǎn)價(jià)值，從而對接資本市場，這是一個(gè)大趨勢。
目前，我們?nèi)f通也在這方面做了很多準(zhǔn)備，比如，在探討海外買殼等上市的一些架構(gòu)，我們的目標(biāo)是，用三年左右的時(shí)間，將工業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)上市。
繼續(xù)擴(kuò)大合作
地產(chǎn)中國網(wǎng)：目前，在資金方面，萬通是如何解決的？
鄭沂：我們通過自己發(fā)行基金，自己做管理人，然后去投資，最后自己實(shí)現(xiàn)退出，并為投資人帶來收益。所以，今年，我們很快會發(fā)第一支工業(yè)地產(chǎn)基金，也應(yīng)該是中國首支人民幣工業(yè)地產(chǎn)基金。未來，我們會繼續(xù)去做二期、三期，把它做深做廣。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：第一期規(guī)模有多大？
鄭沂：一期規(guī)模預(yù)計(jì)是10億元左右，這是一個(gè)創(chuàng)新，首期成功后，我們后面的發(fā)展速度會成倍的增長。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：目前，除了跟TCL、匯源等實(shí)體企業(yè)合作外，接下來會與哪些企業(yè)合作？
鄭沂：有很多。這個(gè)領(lǐng)域，是我們投資策略里很重要的一塊。我們看到，在美國和國外的成熟市場，60%以上的企業(yè)是租賃廠房，因?yàn)榘炎杂匈Y金沉淀在固定資產(chǎn)里，會對整個(gè)經(jīng)營業(yè)績，包空資產(chǎn)負(fù)債表不理，所以，很多企業(yè)的思路都在向輕資產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)變，讓資金回歸到本業(yè)去。目前，除了TCL、匯源之外，目前，和這樣同級的大企業(yè)談合作的不下10家。
此外，我們也看到，很多中小企業(yè)也有這方面的需求，尤其是一些海外企業(yè)，我們現(xiàn)在正在接觸，包括已經(jīng)簽了意向書的正在談判中的項(xiàng)目，很多企業(yè)都是海外的一些制造企業(yè)，前幾年在中國投資，最近一段時(shí)間，他們可能改經(jīng)營計(jì)劃，撤出中國，這些物業(yè)未來能夠升值，但不知道怎么盤活這些資產(chǎn)，而且這些資產(chǎn)周邊都已經(jīng)有住宅、商業(yè)等成熟的配套，傳統(tǒng)制造企業(yè)可能這種需求在減少，但對于一些創(chuàng)新工業(yè)物業(yè)的需求在增強(qiáng)，比如物流、研發(fā)辦公、創(chuàng)意園等。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：未來和政府會不會有合作？
鄭總：我們在探討跟政府的合作，目前階段還是以同實(shí)體企業(yè)進(jìn)行買入返租模式為主。
轉(zhuǎn)變角色
地產(chǎn)中國網(wǎng)：您剛才說過，未來，我們更多的是想服務(wù)商和運(yùn)營商角色轉(zhuǎn)變，在這方面，萬通有哪些優(yōu)勢？
鄭沂：這需要定位，就是要弄清，你自己要做什么，這就是模式。其次，我們覺得從自身的能力，也就是軟實(shí)力上加以改變。
第一，要有工業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)作能力。早在4年前，我們就成立了一個(gè)專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)管理公司“萬通新創(chuàng)”，我們的核心人才都是從普洛斯、AMB、騰飛等一些世界級的工業(yè)地產(chǎn)公司引進(jìn)來的，這些人才在工業(yè)地產(chǎn)方面有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以，我們現(xiàn)在開發(fā)的很多廠房的標(biāo)準(zhǔn)，包括管理標(biāo)準(zhǔn)，都跟國際一流的企業(yè)接軌。這是我們的管理能力，這里面又分為，物業(yè)管理能力、開發(fā)能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力以及客戶關(guān)系能力。
我們跟外資企業(yè)比，比如普洛斯等，他們的長處就是跟海外客戶，寶潔、世界500強(qiáng)等企業(yè)長期合作，而我們的客戶關(guān)系主要立足在本土，就是跟國內(nèi)一些一流的制造企業(yè)形成了良好的合作關(guān)系，比如TCL、匯源，還有我們正在談的一些非常好的企業(yè)，未來也會形成良好的客戶關(guān)系。
第二，我們在傳統(tǒng)的工業(yè)、廠房和倉庫的基礎(chǔ)上，還在探討增值使用。這需要房地產(chǎn)的綜合能力，這恰好是萬通的長處；第三，就是我們的一個(gè)核心能力，就是房地產(chǎn)的金融能力。我們以前做住宅，其實(shí)拿地、開發(fā)、銷售就可以了。但工業(yè)地產(chǎn)對金融能力要求很高，因?yàn)槲覀兊耐顺霾皇窃诤唵蔚娜ヤN售，一棟一棟賣給個(gè)人投資。而是我們的退出是資本運(yùn)作，我們要去上市，打包去做REITs，或者是發(fā)另外一種產(chǎn)品的基金進(jìn)行對接。所以這里面對金融能力要求很高。我們?nèi)f通在這方面這些年做了很多的工作，也積累了一些經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績。像買殼上市我們在2006年，就是和我們的住宅、商用地產(chǎn)的開發(fā)打包再上市，就是萬通地產(chǎn)，這是我們控股子公司。我們在2008年提出美國模式之后，其實(shí)我們在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域其實(shí)也是做了非常多的工作。到目前為止我們已經(jīng)管理者5支基金，將近36億的資產(chǎn)管理規(guī)模。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：現(xiàn)在這種模式，運(yùn)作這么長時(shí)間，是不是已經(jīng)可以快速復(fù)制了呢？
鄭總：基本上已經(jīng)可以快速復(fù)制了。而且現(xiàn)在市場的需求非常大，這種需求就是愿意把資產(chǎn)進(jìn)行售后返祖的需求非常旺。然后我們自身的管理團(tuán)隊(duì)也是做了4年，整體的經(jīng)驗(yàn)也是達(dá)到了一個(gè)階段。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：萬通在5-10年將會努力成為國內(nèi)領(lǐng)先的工業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營商，在這條路上，您現(xiàn)在最大的競爭對手是誰？或者說您最大的困難是什么？
鄭總：其實(shí)目前為止還談不上什么太多競爭對手，這個(gè)行業(yè)做的目前為止國內(nèi)企業(yè)就按照同一模式做的企業(yè)還不多。做得比較大的是一些外資的基金。但除普洛斯一枝獨(dú)秀外，其他的規(guī)模也不大。所以整個(gè)的市場，大家基本上都處于一個(gè)起跑線。今年能夠?qū)崿F(xiàn)我們的目標(biāo)，兩到三年，我們差不多也就是在行業(yè)領(lǐng)先的位置。所以在這方面的壓力并沒有很大。
第二、市場空間很大，大家把蛋糕做大的過程，不存在你多我少的問題，這個(gè)市場足夠大家的發(fā)展空間。最關(guān)鍵的是做好自己。
第三、和外資基金相比，我們具有本土優(yōu)勢、高效靈活、創(chuàng)新增值等幾方面優(yōu)勢。本土優(yōu)勢是指我們與本土客戶的溝通更順暢、更以達(dá)成合作關(guān)系，我們更了解國內(nèi)政府的需求，能夠?qū)崿F(xiàn)和政府、實(shí)體企業(yè)等多方面共贏的局面。高效靈活是指我們的決策線短，沒有外資進(jìn)入的外匯審批等限制。創(chuàng)新增值是指我們不會象外資基金那么集中在物流倉儲等單一業(yè)態(tài)，我們會因地制宜的去創(chuàng)新、去改造物業(yè)，發(fā)揮資產(chǎn)最大價(jià)值。
在挑戰(zhàn)方面，我個(gè)人覺得有兩個(gè)方面的挑戰(zhàn)，但同時(shí)可能也是機(jī)會。第一、就是我們的退出。因?yàn)榍懊嬷v過國外的基金大量的投入這個(gè)地方，他的退出是通過資本運(yùn)作去退出的。但是對于我們國內(nèi)來說這種資本運(yùn)作的退出。在國內(nèi)目前來說還是比較少的。以公司上市的退出有一些案例了。但是REITs在中國還沒有完全的出現(xiàn)。所以在這種退出的渠道上，實(shí)際上還處于一個(gè)剛剛開始的階段，大家還沒有特別明朗。
但是反而我們認(rèn)為機(jī)會是什么呢？就是因?yàn)榇蠹疫沒有看懂，所以反而這個(gè)資產(chǎn)很容易用比較合理的價(jià)格，合理的趨勢去獲得這個(gè)資產(chǎn)。就跟創(chuàng)業(yè)板出來之前，你去投很多的公司，你能用很合理的價(jià)格去投。整個(gè)創(chuàng)業(yè)板出來了，大家蜂擁而進(jìn)，基本上你就是一個(gè)泡沫了。另一方面的挑戰(zhàn)是我們的模式在國內(nèi)是全新的，包括盈利模式、基金結(jié)構(gòu)、行業(yè)規(guī)律等。最為先行者我們要有大量的教育工作。但讓我們欣慰的是不論投資人、還是實(shí)體企業(yè)中都有一些具有國際視野、眼光前瞻的人，他們對我們很理解、很支持，愿意和我們一起去探索挖掘工業(yè)地產(chǎn)投資這個(gè)大金礦。
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