房地產(chǎn)行業(yè):第31周中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤

    我們所觀察的10個(gè)城市中8個(gè)城市的銷售面積環(huán)比上升,3個(gè)城市均價(jià)環(huán)比下跌。重慶、北京、深圳和杭州錄得50.5%、35.2%、30.9%和22.5%的周環(huán)比上升。交易面積在大部分城市保持增長(zhǎng)。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易面積在過(guò)去幾周里維持在高位。我們預(yù)計(jì)在更多存貨和新項(xiàng)目推出后交易面積會(huì)在2012年第三季度繼續(xù)增長(zhǎng)。一些發(fā)展商有可能推高均價(jià)和推出部分的高端項(xiàng)目來(lái)提高其利潤(rùn)邊際。我們相信一線城市的均價(jià)會(huì)在2012年的9月和10月攀升到高位。
    在2012年的第31周,在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、重慶、廈門和福州的可售面積是664.7萬(wàn)平方米,周環(huán)比下跌了0.4%,主要由于上周廣州、杭州、南京和廈門的可售面積下降所致。在2012年的第三季度和十月份, 傳統(tǒng)的銷售旺季,更多的存貨將會(huì)推出。我們估計(jì)在我們觀察的城市中可售面積將會(huì)在2012年第三季度逐步上升。
    在第31周,總共推出土地為374.0萬(wàn)平方米,同比下跌52.2%�？偼恋亟灰酌娣e為188.2萬(wàn)平方米,同比下跌5.9%。第31周的交易比例為50.3%,周環(huán)比下跌了6.9個(gè)百分點(diǎn)。年累計(jì)土地交易量同比下降50.3%,周環(huán)比上升了0.6百分點(diǎn)。這顯示2011年和2012年的年累計(jì)土地交易量的差距增長(zhǎng)縮小。我們預(yù)計(jì)如地產(chǎn)銷售在2012年下半年保持回升,土地交易會(huì)比2012年上半年更好,但仍差于2011年。
    最近,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席尚福林表示,有真實(shí)需求的首套住房買家的按揭申請(qǐng)將會(huì)被優(yōu)先處理。我們相信中央政府擔(dān)心投機(jī)性買家再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外,上海市政府發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知”(此通知)。此通知重申按揭利率差異化、房產(chǎn)稅和限購(gòu)會(huì)在2012年下半年嚴(yán)格執(zhí)行。此通知也提及到住房土地供應(yīng)和保障房的建設(shè)將會(huì)增強(qiáng);調(diào)控政策的執(zhí)行將會(huì)被監(jiān)控和檢查。但是,此通知并沒(méi)有提出任何新調(diào)控政策。我們擔(dān)心如果一些城市的均價(jià)在2012年第三季度攀升至高位,中央政府有可能會(huì)推出一些新調(diào)控政策。以上的預(yù)期會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的估值和在短期內(nèi)壓抑股價(jià)。
    大部分基本面要素顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾個(gè)月內(nèi)充滿活力。我們維持行業(yè)的評(píng)級(jí)為“跑贏大市”,因?yàn)?)一些城市的房地產(chǎn)政策已經(jīng)相對(duì)放松,2)剛需釋放,3)房地產(chǎn)開發(fā)商的信心正在恢復(fù),4)開發(fā)貸的控制預(yù)期會(huì)放松,5)利息成本預(yù)計(jì)會(huì)跟進(jìn)一步降低。