北師大房地產研究中心主任董藩對于中國房地產的發(fā)展及政策的制定一直有自己獨到的見解。今日他發(fā)表博文《房地產預售是一項偉大的發(fā)明》，表明自己的立場和見解。
以下內容摘自其博客原文：
因為一則取消商品房預售的假消息，加上“國務院派出了多路督查組會診房價，不排除會有新一輪調控政策出臺”的輿論背景，導致昨天股市中地產板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強說自己的手機被探聽消息的人打爆，我的手機也被全國各地業(yè)內人士打得重新充費。于是關于是否應該取消預售的爭論重新泛起。支持者認為，“預售是房地產萬惡之源”，“預售導致質量問題等違約行為無法控制”，“預售將風險轉移給了買者”，“預售是空手套白狼”，“取消預售房價會大跌，會合理回歸”，“取消商品房預售制度是社會公平正義的需要”。網上一些理性的聲音完全被否定的斥責聲淹沒，誰為預售辯護立即就被“興師問罪”的輿論包圍。
從2日晚11點開始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回擊一些錯誤甚至愚蠢的觀點，為預售辯護——預售實在是一項偉大的發(fā)明，它在幫助開發(fā)商大大提升了開發(fā)能力的同時，也幫助千家萬戶較早實現(xiàn)了居住夢想，并降低了購買支出。它是房地產融資和銷售方式的巨大突破，對全世界房地產業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻，它的價值象房地產按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！
我必須明確地告訴大家，預售絕不是如很多網民甚至很多專家教授所說，是中國特色的“坑害買房者”的方式，而是市場化國家常見的房地產融資與銷售方式。關于預售方式的起源地點和時間，我沒有去仔細考證過。但有人說起源于香港，中國大陸也是從香港學來的，則只對了一半。國外早有預售制度，香港地產界也只是學生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設計圖紙獲得審批后就可立即預售，一般預售到相當數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過預售方式賣掉的，怎么可以說這是“中國獨有”的東西，必須盡快取消，以便與國際接軌呢？
預售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個方面：
第一，是否有必要預售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過剩，購買者可以直接到市場上選擇成品，這樣更簡便、可靠，他絕對不會再去簽訂一個期貨供應合同，等待一個尚未生產出的商品。預售從購買者角度，主要是因為供應不足，為了“搶貨”。德謨克利特說“存在即正確”，就說講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買者不通過預售方式訂購，除了少數(shù)象目前這樣因為限購限貸導致供應積壓的情況，在大多數(shù)時間里，需求者根本不可能買到自己中意的樓盤、樓層或者戶型。沒有法律規(guī)定必須通過預售的方式買房，需求者是可以買現(xiàn)房的。但買現(xiàn)房經常連尾房等瑕疵品也買不到，這不是事實么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產處于供不應求狀態(tài)，如果不是通過預售分配購買機會，而是取消預售，必然增加幕后交易，導致尋租和腐敗交易。
第二，在供應短缺情況下，預售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的有效手段。從1987年中國大陸在深圳拍賣第一塊建設用地開始，官方公布的全國商品房年度均價已經由當年的408元上漲到2011年的5378元。而這個漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計上的缺陷，理論上被大大削弱了，實際漲幅遠高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機嚴重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預售的價格是根據(jù)預售前對當時供求關系的預估確定的，一般遠低于一兩年后、房屋竣工驗收時，根據(jù)新的供求形勢確定的現(xiàn)房價格。當房價漲幅遠超過貸款利率的時候，毫無疑問，預售通常是購買者規(guī)避價格上漲風險的重要舉措，通過預售鎖定價格通常要比買現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國房地產業(yè)的高速成長還遠沒有結束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。如果可以預買，所有理性者都會預先鎖定一套房產，早買有選擇的余地，也節(jié)省開支。
第三，預售可檢驗前期的投資設想特別是規(guī)劃、設計是否符合市場需要，以留下調整的時間和空間。大家知道，房地產開發(fā)資金占用量大、周轉慢、建設周期長、技術性要求高，又涉及到許多部門和單位，投資風險較大。一旦失敗，就會導致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進行房地產開發(fā)投資，必須先進行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準或者出現(xiàn)失誤。而預售的出現(xiàn)，成為一種補救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預售不能達到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購房者需要。在澳大利亞，如果不預售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產生了一種約束機制。若預售遇到問題，可根據(jù)市場信息調整規(guī)劃、設計，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經濟收益。當然，中國由于總體上房地產短缺嚴重，十分好賣，加上管理制度的原因，通過預售摸索市場情況并修改規(guī)劃、設計的很少，一般也不允許。
第四，預售在市場供應短缺的情況下，幫助開發(fā)商擴大了投資規(guī)模和產出能力，大大緩解了供求關系。凡產品成本中物化勞動消耗比重大，而活勞動消耗比重小的產品，一般稱為資本密集型產品，對應的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動力較少、資金周轉較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術密集型產業(yè)相比，資本密集型產業(yè)的產出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產業(yè)，需要大量的資金投入。在中國大陸，開發(fā)項目的資金來源逐步穩(wěn)定，形成了四個途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預售資金。取消預售不只是切斷了一大筆資金來源，因為不能事先確定銷售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開發(fā)貸款，估計全社會商品房開發(fā)能力會下降三分之二。這樣，假定需求不變，房價會比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來，是預售幫助行業(yè)提高了供應、壓低了房價，而絕對不是提高了房價，坑害了大家，否則外國也不會有預售制度。有人說預售作為一種融資方式，歸根結底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是完全錯誤的。
講到這里，有人說，為什么商品流通領域只有房地產存在預售制度？這證明該制度的存在是沒有必要的。這種說法也是錯誤的。飛機、輪船、機車車輛等價值量大、生產周期長的商品在銷售時采用預售方式十分正常。例如，飛機銷售一般是買賣雙方先簽訂飛機購買合同、進出口代-理協(xié)議及支付定金，飛機生產前買家再給予廠商部分費用，生產完畢后全額支付費用，這就是明顯的預售程序，盡管未使用“預售”字眼。
有人說，預售制度等于先交錢后取貨，開發(fā)商的道德風險很大。雖然從理論上說，發(fā)現(xiàn)質量問題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢已經交了，主動權完全在開發(fā)商手里，實際操作中業(yè)主的救濟手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經濟下的通病，只要短缺，銷售容易，競爭不充分，就會出現(xiàn)這類問題，這也恰恰說明了利用預售加大供應的意義；另一方面，這是中國法治秩序問題，只說明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權困難，不意味著預售制度本身存在問題。實踐中也有偶爾開發(fā)商資金鏈斷、形成爛尾樓、預付房的購房者倒霉的情況，這主要與調控導致預期不穩(wěn)定，決策風險增大有關。否則開發(fā)商至少已經投入了占比很高的土地款，即使房價下跌兩三成，他也沒必要跑路。再說跑路的事情很多，不限于開發(fā)領域。難道真如英國王爾德所說，“道德只不過是我們對不喜歡的人所持有的態(tài)度”，因為很多人不喜歡開發(fā)行業(yè)，就強行給他按上一些罪名嗎？
昨天，我在微博里說，預售制是不可能取消的，取消的話會引起系列反應，整個開發(fā)、供應能力下降三分之二，供求關系大變，把中國經濟拖垮，毀掉中國。因為取消預售，短期內會導致大量開發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開發(fā)領域，一些樓盤爛尾，經濟糾紛劇增；長期看必然因為開發(fā)能力的下降導致房價暴漲，無法控制，百姓受苦。這不是危言聳聽，打擊供應者從來對需求者危害巨大。要建設一個國家很難，要毀掉一個國家是輕而易舉的事情。日本1992年開始的房價下跌，就與三個看起來無足輕重的制度變更有關，卻被不明就里的人解釋為“房地產泡沫”破滅。當然，不能取消，不意味著沒有完善的余地，改進預售合同，使其內容象發(fā)達國家預售合同那樣細致，提高對違約開發(fā)商的懲罰力度，并監(jiān)管預售資金的使用，這應當成為下一步的工作重點。
一夜無眠，寫下這篇短文，我知道等待我的可能又是潮水般的國罵，甚至最高黨報對我的再次聲討。如果這些罵聲和聲討，能喚起業(yè)內特別是高層決策者的思考，接近事物的真相，避免經濟、社會大震蕩，我甘愿承受這一切。
還是再用七年前我寫“兩萬言書”時后面的話結尾吧——“知我者謂我心憂，不知我者謂我何求！” （編輯 陳黛雯 整理）
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