7月27日，在中融信托的官方網(wǎng)站上，掛出了這樣一則信息——“中融-桂林裕恒地產(chǎn)房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃提前終止公告”。這不是中融信托在7月份的第一則房地產(chǎn)信托提前中止公告，7月2日，其“中融—潤(rùn)豐水尚股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”也發(fā)布提前終止公告。
中誠(chéng)信托在7月提前中止的房地產(chǎn)信托比中融信托還多一些，其中包括金科地產(chǎn)龍頭寺項(xiàng)目、吉林泰安股權(quán)投資項(xiàng)目、杭州野風(fēng)富陽(yáng)項(xiàng)目、大連海孚解放廣場(chǎng)項(xiàng)目等。在此之前，中誠(chéng)信托旗下的深圳紫園投資集合信托計(jì)劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計(jì)劃共6款產(chǎn)品已提前清盤。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入7月以來(lái)，中誠(chéng)信托和中融信托旗下多款房地產(chǎn)信托提前清盤，涉及資金高達(dá)27.4億元。加上今年上半年提前清盤的33款，截至8月2日，約有40款左右房地產(chǎn)信托提前清盤。
“主動(dòng)贖身”與“被動(dòng)還錢”
記者通過(guò)中誠(chéng)信托的官方網(wǎng)站，查到了這樣兩種對(duì)產(chǎn)品“提前中止”的表述。
第一種情況是2010年大連海孚解放廣場(chǎng)集合信托“提前返還”，第二種是2011年金科地產(chǎn)龍頭寺項(xiàng)目投資集合信托計(jì)劃“提前終止”。
記者向中誠(chéng)信托400客服熱線就這兩款產(chǎn)品的不同表述詢問(wèn)相關(guān)細(xì)節(jié)，客服人員諱莫如深，含糊地表示，他不太清楚，如果客戶對(duì)這兩個(gè)字眼感興趣，可以自行到網(wǎng)上查，客服人員沒(méi)有義務(wù)進(jìn)行解釋這類細(xì)節(jié)，并迅速掛斷電話。
不過(guò)另一家知名信托公司的鄭姓客戶經(jīng)理給出了這樣的解釋：一般房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司在簽訂產(chǎn)品合同時(shí)，都會(huì)備注簽訂“提前還款”這一事項(xiàng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，兌付房地產(chǎn)信托的資金主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商的銷售回款。
“如果這家房企提前募集到兌付資金，就可以向信托公司提出還款申請(qǐng)，以節(jié)約融資成本。這種由房企主動(dòng)發(fā)起的提前還款行為，可以被稱為信托項(xiàng)目的提前返還！编嵪壬硎。
當(dāng)然，還有一種情況是房地產(chǎn)公司的提前還款意愿并不強(qiáng)烈，但是由于其經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)狀況觸及到信托公司當(dāng)時(shí)規(guī)定的警戒水平，出于風(fēng)險(xiǎn)控制的要求，信托公司會(huì)要求房企提前兌付，和“提前返還”相比，“提前清算”多少有點(diǎn)被動(dòng)還錢的味道，類似于大宗交易當(dāng)中的“強(qiáng)平”。
不過(guò)，這兩者的界線對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，要辨識(shí)清楚還是比較困難的，特別是信托公司出于本身公司品牌的要求，并不愿意承認(rèn)是出于風(fēng)險(xiǎn)考量來(lái)提前收回資金這一事實(shí)。
以中融桂林裕恒地產(chǎn)房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托為例，該信托成立于2011年7月29日，規(guī)模為3.3億元，計(jì)劃投資于廣西桂林市七星區(qū)“冠泰·水晶城”。信托期限24個(gè)月，滿12個(gè)月可提前結(jié)束。2012年7月27日，中融信托發(fā)布公告稱公司決定提前終止該信托計(jì)劃。公告表示，信托計(jì)劃項(xiàng)下次級(jí)委托人桂林市冠泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和桂林湘商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向中融信托購(gòu)買其持有的桂林市裕恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的99%股權(quán)，并已支付全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
而中融信托的銷售人員對(duì)此的解釋是：“因經(jīng)濟(jì)情況和外在的一些影響，為盡可能地減少投資者的損失就提前終止了。如果不提前終止的話，收益可能會(huì)下降！
三季度有716億房產(chǎn)信托兌付壓力
因?yàn)榍皫啄甑陌l(fā)行高峰，到了今年，房地產(chǎn)信托迎來(lái)了兌付高峰期。
從去年年底開(kāi)始，關(guān)于今年房地產(chǎn)兌付重壓的擔(dān)憂就開(kāi)始給這個(gè)行業(yè)蒙上疑云。根據(jù)保守估算，2012年全年房地產(chǎn)信托需要兌付的規(guī)模達(dá)到1759億元，而今年三季度即要兌付716億元，是全年兌付高峰。國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度到期兌付規(guī)模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月份為今年年度高峰，達(dá)到504億元。
雖然兌付高峰來(lái)臨，但值得慶幸的是，到目前為止還沒(méi)有發(fā)生過(guò)一起房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)，因此接下來(lái)的房地產(chǎn)兌付風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)該不會(huì)太大。
而7月的多個(gè)項(xiàng)目提前清盤的主要原因，信托公司擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)提前終止和房企想要降低融資成本這兩種情況都存在。而融資方出于成本考慮提前要求終止的情況占比則更多一些。
在杭州某知名信托公司任產(chǎn)品經(jīng)理的柳小姐表示，他們公司在7月初確實(shí)接到本土房企提前結(jié)束產(chǎn)品的申請(qǐng)。“主要是兩次降息，融資成本也在降低。相比之下，信托產(chǎn)品的融資成本還是比較高的，一般在20%左右，因此他們資金壓力不大的情況下，權(quán)衡比較，還是選擇提前還錢比較劃算！绷〗阏f(shuō)。
8月1日，渣打銀行發(fā)布的一項(xiàng)報(bào)告表示，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有復(fù)蘇跡象，來(lái)自銀行和信托公司的融資成本正在下降，而因現(xiàn)金問(wèn)題被迫低價(jià)銷售回籠資金的開(kāi)發(fā)商已越來(lái)越稀少。
渣打銀行發(fā)布的報(bào)告稱，22家受訪房地產(chǎn)商認(rèn)為最近幾個(gè)月越來(lái)越容易獲得銀行貸款。另外，受兩次降息和銀行間融資成本降低影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的銀行平均利率從3月的8.8%降到了8.0%。
房地產(chǎn)信托的高位盤整
去年9月底，銀監(jiān)會(huì)“叫停”金融資產(chǎn)公司直接投資信托和理財(cái)產(chǎn)品；今年1月，銀監(jiān)會(huì)再次向四家資產(chǎn)公司發(fā)文，禁止資產(chǎn)公司未經(jīng)許可通過(guò)提供信托增信、不良資產(chǎn)遠(yuǎn)期收購(gòu)等方式為信托提供擔(dān)保。雖然到目前為止，房地產(chǎn)信托還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)真正的違約，被曝光的風(fēng)險(xiǎn)事件還只有一例，即華澳信托起訴大連實(shí)德。不過(guò)這起事件最終也達(dá)成了和解。不過(guò)，信托業(yè)內(nèi)人士表示，各家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不同，并不能就此數(shù)據(jù)單純認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在日子都好過(guò)了。
因?yàn)檫@種隱憂一直存在，也一定程度影響了信托公司開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和發(fā)行這類產(chǎn)品的積極性，今年開(kāi)始，房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品數(shù)量出現(xiàn)了非常明顯的下降。
今年前7個(gè)月，地產(chǎn)信托成立規(guī)模約為785.09億元，規(guī)模較去年同期大幅下降超過(guò)五成。數(shù)據(jù)顯示，去年前7個(gè)月共成立地產(chǎn)集合信托591個(gè)，成立規(guī)模1789億元，而今年前7個(gè)月共成立了365款房地產(chǎn)信托，數(shù)量同比下降38.24%，成立規(guī)模同比大幅下滑56.12%。
中信信托2011年年報(bào)顯示，該公司根據(jù)宏觀調(diào)控政策和監(jiān)管要求，采取了更加審慎的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。截至去年末，信托資產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)的余額為731.4億元，占比下降到18.29%。
從各家信托公司的發(fā)行房產(chǎn)信托排行來(lái)看，2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模最大的信托公司是中鐵信托，一共發(fā)行了82億元，緊隨其后的是，新華信托發(fā)行了80億元。而曾經(jīng)的房地產(chǎn)信托龍頭中融信托，已退出前十名。上半年，中融信托僅發(fā)行房地產(chǎn)信托17億元，名列16位。
當(dāng)然，房地產(chǎn)信托規(guī)模出現(xiàn)大幅下滑并未改變其“高身價(jià)”。用益信托工作室專門統(tǒng)計(jì)發(fā)布2012年房地產(chǎn)信托的平均收益率，為“10.04%”。去年9月，房產(chǎn)信托的平均收益最高達(dá)到“10.76%”。雖然目前這個(gè)數(shù)字比去年確實(shí)少了0.72%，但這個(gè)收益發(fā)生的背景是“貨幣政策放松，資金成本降低，全部集合信托的平均收益率已經(jīng)出現(xiàn)比較明顯的下降”，這點(diǎn)降幅基本可以忽略不計(jì)。
用益信托最新數(shù)據(jù)還顯示，以信托貸款方式發(fā)行的地產(chǎn)信托平均年化收益率為10.5%，加上發(fā)行費(fèi)用、渠道費(fèi)用及中介費(fèi)用，房地產(chǎn)商的平均融資成本達(dá)18%，最高已經(jīng)達(dá)到22%。
明年上半年還有1000億等著兌付
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)7月底發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度新增房地產(chǎn)信托規(guī)模為770.8億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)74.43%，兌付規(guī)模卻達(dá)到885億元。截至二季度末，我國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模突破了5.5萬(wàn)億元，創(chuàng)出歷史新高。房地產(chǎn)信托規(guī)模較一季度末減少了114.2億元，余額仍然高達(dá)6751.5億元。
而用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，從2012年開(kāi)始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付高峰期。2013年上半年，半年到期規(guī)模超過(guò)1000億元。
這場(chǎng)在客戶、信托公司、房企之間的資金博弈還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。
(記者 洪葉)
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