七八月份是今年房地產(chǎn)信托兌付潮的最大“洪峰”，由于宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，這段時(shí)間無(wú)疑是地產(chǎn)信托和信托公司要過(guò)的一個(gè)大“坎”。記者了解到，目前確實(shí)有出現(xiàn)兌付困難的項(xiàng)目，但由于有私募基金和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等待低價(jià)“接盤(pán)”等化解之策，目前的地產(chǎn)信托項(xiàng)目還暫無(wú)真正違約之憂。
年度兌付高峰已經(jīng)到來(lái)
好買(mǎi)基金研究中心執(zhí)行董事、總經(jīng)理?xiàng)钗谋笕涨鞍l(fā)表文章稱(chēng)，僅2011年，國(guó)內(nèi)就發(fā)行了房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品近千個(gè)，發(fā)行規(guī)模近3000億元，較上年增長(zhǎng)50%左右。許多房地產(chǎn)商，包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠城等單一公司的信托產(chǎn)品發(fā)行量都超過(guò)50億元。
這還是公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，要是算上“馬甲信托”，可能還要翻倍。所謂的“馬甲信托”，就是名義上與房地產(chǎn)毫無(wú)關(guān)系但本質(zhì)上仍然投資于房地產(chǎn)的項(xiàng)目。據(jù)估計(jì)，信托資產(chǎn)中有30%左右直接與房地產(chǎn)有關(guān)，并且貢獻(xiàn)著信托業(yè)60%左右的利潤(rùn)。
房地產(chǎn)信托多在1.5年期到2年期之間，由于前幾年的瘋狂發(fā)行，使得2012~2013年成為房地產(chǎn)集中兌付的高峰期。根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的統(tǒng)計(jì)，2012~2013年連本帶利，預(yù)計(jì)將有6300億左右的房地產(chǎn)信托到期。
國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)信托到期量是今年年度高峰，將會(huì)達(dá)到504億元。根據(jù)諾亞財(cái)富的研究，2012年7月和8月為房地產(chǎn)信托分別到期113.76億元與108.57億元。
地產(chǎn)基金廉價(jià)“接盤(pán)”
中投永信資產(chǎn)管理公司董事劉同明認(rèn)為，7~9月將有半數(shù)房地產(chǎn)信托到期，而那些項(xiàng)目本身?xiàng)l件不佳、開(kāi)發(fā)商實(shí)力堪憂、抵押物不充分的，岌岌可危。對(duì)于信托還款，主要應(yīng)看開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)目前看是分化嚴(yán)重。總的來(lái)看，1月到5月的房屋銷(xiāo)量同比下降了9%，許多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的收入用以支付到期的信托貸款，只能尋找其他資金來(lái)源。
“目前確實(shí)出現(xiàn)了兌付困難的項(xiàng)目，但是有私募基金和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金都在忙著找信托接盤(pán)，只要價(jià)格夠便宜，想撿的人還是很多的，不至于鬧到最后必須違約！币晃淮笮托磐泄救A南地區(qū)負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露。他分析稱(chēng)，目前一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資比例在40%左右，也就是說(shuō)，如果項(xiàng)目?jī)陡独щy，以4折收購(gòu)還是劃算的。收購(gòu)未完成的廉價(jià)項(xiàng)目相當(dāng)于廉價(jià)擴(kuò)張。
除了外部的基金對(duì)接之外，各信托公司也各自“大顯神通”：原信托計(jì)劃增發(fā)或借新還舊、延期兌付、信托公司成立自己的資金池產(chǎn)品對(duì)接、不同信托公司之間傳遞項(xiàng)目權(quán)益等等手段都屢見(jiàn)不鮮。
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