退房令發(fā)布兩年 央企仍慢慢來(lái)
業(yè)內(nèi)稱“沒有具體時(shí)間表”是主因
本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道
目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境似乎與需要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企開了一個(gè)玩笑。一邊是自身盈利形勢(shì)嚴(yán)峻，另一邊房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了又一春。
在這樣的背景下，2010年3月國(guó)資委下達(dá)“78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退房令”執(zhí)行至今，不但進(jìn)展緩慢，就連國(guó)資委的這項(xiàng)政策也逐漸淡出人們的視野。根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所(下稱“北交所”)近期公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，主業(yè)非房地產(chǎn)央企出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H13宗。
“78家非主業(yè)央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正在陷入一種困境！睒I(yè)內(nèi)人士陳劍波分析指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)的退出涉及資產(chǎn)分配、人員變動(dòng)以及資產(chǎn)評(píng)估是否合理、國(guó)有資產(chǎn)是否流失等問題，“國(guó)資委其實(shí)是給自己出了個(gè)難題！
進(jìn)展緩慢
“近期國(guó)資委開會(huì)已經(jīng)不怎么提退出房地產(chǎn)的事了，在目前的市場(chǎng)情勢(shì)下，國(guó)資委還是提出要遵循市場(chǎng)規(guī)律，各央企情況不一樣，也沒法一刀切！币粰C(jī)械貿(mào)易央企黨委李副書記告訴記者，“退出的問題，目前還沒有明確的命令說(shuō)到什么時(shí)候必須退出，所以可以慢慢來(lái)！
事實(shí)上，央企退出房地產(chǎn)業(yè)主要有產(chǎn)權(quán)交易所掛牌、協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及國(guó)資委直接劃撥這三種形式，央企可根據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)選擇退出方式。其中，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)作為央企退出房地產(chǎn)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”之一，其交易數(shù)據(jù)可以看做是衡量“退房令”實(shí)施進(jìn)度的重要指標(biāo)。
據(jù)北交所近期發(fā)布的交易數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共成交34宗，其中中國(guó)冶金地質(zhì)總局等11家非房地產(chǎn)主業(yè)央企，通過(guò)北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，成交額為7.37億元。對(duì)比一季度數(shù)據(jù)，二季度央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)比僅增長(zhǎng)不到10%。
“據(jù)我所知，目前應(yīng)該還有超過(guò)六成的非房地產(chǎn)主業(yè)央企沒有完成退出，有些企業(yè)雖然已經(jīng)出讓了部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)較好的部分被保留了下來(lái)。”李副書記告訴記者。
對(duì)此，本報(bào)記者詢問了國(guó)資委新聞處的一位工作人員，他也向記者表示，非主業(yè)央企退出涉及的問題十分復(fù)雜多變，因此“沒有具體的時(shí)間表”。
自從2011年更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施出臺(tái)以后，關(guān)于非主業(yè)央企退房的要求反而被淡化了。國(guó)資委關(guān)于“退房令”執(zhí)行進(jìn)度的最近一次表態(tài)還是在2011年2月，國(guó)資委副主任邵寧稱2010年已有14家主業(yè)非房地產(chǎn)央企退出，2011年預(yù)計(jì)還有20家退出，之后國(guó)資委沒有向外公布“退房令”的進(jìn)展。
而記者根據(jù)各方已經(jīng)公開的數(shù)據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，從2010年3月退房令頒布至今，通過(guò)各大產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)掛牌交易的非主業(yè)央企不足40家，而已完成交易實(shí)現(xiàn)“退出”的央企則更少。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位專家表示，國(guó)資委不給出具體的操作規(guī)范與明確的時(shí)間表，這其實(shí)本身就預(yù)留了很大的可操作空間，非主業(yè)央企何時(shí)退、如何退都變得可以“很隨機(jī)”。
非主業(yè)央企的無(wú)奈
“其實(shí)在國(guó)資委出臺(tái)‘退房令’之前，我們就曾經(jīng)轉(zhuǎn)讓過(guò)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但當(dāng)時(shí)就沒有企業(yè)接手！崩罡睍浉嬖V本報(bào)記者，“2011年之后樓市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，整個(gè)市場(chǎng)都不樂觀，就更不會(huì)有企業(yè)來(lái)接盤。”
北交所集團(tuán)董事長(zhǎng)熊焰表示，由于受樓市調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大部分都存在著資金鏈緊張的問題，因此買方需求并不旺盛，出現(xiàn)了項(xiàng)目不好接盤的局面。與2011年相比，央企通過(guò)交易所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的熱度有所下降。
中信證券房地產(chǎn)分析師丁勇文告訴記者，目前掛牌轉(zhuǎn)讓的大部分房地產(chǎn)資產(chǎn)，屬于相對(duì)來(lái)說(shuō)“盈利不高”的資產(chǎn)，無(wú)人接盤也在意料之中。
而作為非主業(yè)央企退出業(yè)務(wù)“理想接盤者”的房地產(chǎn)主業(yè)央企，盡管手握雄厚的資金，卻對(duì)“兄弟企業(yè)”旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)得非常猶豫。
中建集團(tuán)一位內(nèi)部人士告訴本報(bào)記者，目前中建主要發(fā)展城市區(qū)域運(yùn)營(yíng)體模式，主要目標(biāo)是二線城市或區(qū)域，從區(qū)域規(guī)劃、土地整理到房地產(chǎn)開發(fā)，與地方政府進(jìn)行整體的戰(zhàn)略合作。“目前我們的戰(zhàn)略目標(biāo)很明確，其他央企退出的業(yè)務(wù)我們還是會(huì)關(guān)注，但是如果不是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，我們很難騰出手來(lái)操作！彼蛴浾弑硎。
此外，中海、招商地產(chǎn)、中國(guó)鐵建等房地產(chǎn)主業(yè)央企也頻頻出現(xiàn)在土地招標(biāo)的現(xiàn)場(chǎng)，動(dòng)輒幾十億卷走招標(biāo)的地塊。但在談到接手“兄弟”企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，不少央企的負(fù)責(zé)人卻都感到很棘手。
“很多項(xiàng)目股權(quán)不獨(dú)立，小股東很多，接手之后很難搞清楚狀況！闭猩痰禺a(chǎn)一位負(fù)責(zé)人曾向記者表示，“另外，有的項(xiàng)目涉及拆遷麻煩、規(guī)劃變更等問題，接手過(guò)來(lái)項(xiàng)目也無(wú)法馬上開工！
優(yōu)質(zhì)資源被保留
實(shí)際上，央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)緩慢的另一原因是真正優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)資源并沒有轉(zhuǎn)讓。李副書記向記者透露，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)比較好的非主業(yè)央企，其房地產(chǎn)公司帶來(lái)的銷售收入大概能達(dá)到12%-15%，最高的甚至可以接近20%。
而國(guó)資委發(fā)布的數(shù)據(jù)也證實(shí)了李副書記的說(shuō)法。數(shù)據(jù)顯示，位列清退名單的78家非主業(yè)央企共有房地產(chǎn)子公司227家，約占央企全部三級(jí)以上房地產(chǎn)公司數(shù)量的60%，資產(chǎn)總額占比15%，銷售收入和利潤(rùn)占比為15%和7%。
“事實(shí)上，旗下有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，一般來(lái)說(shuō)主要有土地資源和政府資源的優(yōu)勢(shì)。早年劃撥的土地如今都成了寸土寸金的優(yōu)質(zhì)地塊。為追求利潤(rùn)，央企仍然可以以合作開發(fā)等各種形式變相進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。”李副書記告訴記者。
據(jù)記者調(diào)查，目前一部分非房地產(chǎn)主業(yè)央企旗下的房地產(chǎn)子公司中，大多數(shù)都開始以三線城市為目標(biāo)，深入三線城市調(diào)研，與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)商繞開政策拿地，并通過(guò)建設(shè)一部分保障房繼續(xù)參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
“‘退房令’是因?yàn)樯婕暗胶芏喾矫娴睦嬲{(diào)整，所以進(jìn)展緩慢。這需要國(guó)資委拿出點(diǎn)實(shí)際行動(dòng)，否則78家央企退出房地產(chǎn)只能是一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)！鄙鲜鲋蟹繀f(xié)專家直言不諱地說(shuō)。
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