西安智成房地產營銷策劃有限公司總經理陸敬榮西安陸港愿景置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)彭程美城機構市場研究部經理董生主持人：本報房產新聞部記者孟潮時間：2012年8月13日上午地點：本報房產會客廳
繼7月份，西安樓市出現(xiàn)“價漲量跌”的局面之后，8月上旬繼續(xù)銷量猛增。有業(yè)內人士據(jù)此表示：樓市回暖，銷量大增，大部分房企已度過資金緊張期，“金九銀十”將會迎來一個量價齊升的黃金期；但持保守觀點的人士認為，從中央的督導組行動及多次強調嚴控的堅決態(tài)度表明，八月仍是淡季，九月以后樓市將會經受更加嚴峻的考驗。
追漲心態(tài)促量增房企資金得緩解
主持人：32周（8月第二周）西安樓市銷量環(huán)比31周飆漲近六成，各位對此怎么看？我們是否可以理解為，房企已經度過了資金困難期，進入旺銷時代呢？
陸敬榮：銷量猛增最直接的原因就是政策的支持和企業(yè)優(yōu)惠力度的放行，導致剛需釋放的結果，加上7月成交的一些數(shù)據(jù)在本月的逐漸體現(xiàn)。至于企業(yè)完全擺脫資金困局，進入逐利時代，這個還是遠遠沒有的，僅憑剛需還達不到這么立竿見影的效果，而且我認為這僅僅是階段性表現(xiàn)。對于企業(yè)來講，資金問題是一個長期面臨的課題，目前還僅僅是資金得到了一定緩解的局面。
彭程：金九銀十即將到來，市場進入銷售旺季銷量就會上升，這是正常表現(xiàn)；另外，今年以來市場一直在以價換量，所以，剛需、剛改得到了有效釋放，市場稍有起色，致使價格也在7月出現(xiàn)了微漲，而人們的追漲心態(tài)又追升了市場銷量，所以8月初樓市銷量增加明顯。至于房企已度過困難期，這個說法為時過早。
董生：政策的支持和樓盤優(yōu)惠力度的刺激這是基本原因，再加上追漲循環(huán)的道理，所以銷量有了一個相對可觀的上浮。開發(fā)商的資金困局也確實因此得到了緩解，但目前西安房企手里的庫存量仍然很大，所以，目前房企最困難的時期雖然已經過去，但面對的風險和考驗始終存在。
金九銀十或可期后市走勢穩(wěn)為主
主持人：根據(jù)七八月的市場表現(xiàn)及政策走向，各位認為樓市是否會迎來“金九銀十”這個傳統(tǒng)的黃金銷售期？并據(jù)此分析樓市后市走勢將會如何？
彭程：同比去年應該沒希望超過，但到了九十月，市場環(huán)境應該會比今年六七月好，因為本身就是傳統(tǒng)銷售旺季，特別是二三線城市基于房價基數(shù)低和調控針對性不強等原因，九十月勢必會出現(xiàn)一個量價齊升的表現(xiàn)。
陸敬榮：傳統(tǒng)黃金期“金九銀十”應該會有一些突出的表現(xiàn)。但我個人認為應該會以維持穩(wěn)定的態(tài)勢為主流，市場后續(xù)的走勢也會按“量升價穩(wěn)”的方向前行。
董生：由于調控的不動搖及天氣持續(xù)炎熱等原因，8月下旬，西安樓市成交量可能會有小幅下滑。到了九月天氣逐漸涼爽，真正的需求量才會明朗呈現(xiàn)，所以，我認為，今年的“金九銀十”應該會成色十足。不僅價格會出現(xiàn)一定程度的反彈，而且這兩個月成交記錄很可能會創(chuàng)下年內新高。就市場后市走勢而言，樓市在價格上將繼續(xù)呈九十月之態(tài)持穩(wěn)，以量升為主。
積極心態(tài)精細產品自我深耕尋求突圍
主持人：開發(fā)商應如何應對接下來的幾個月?
陸敬榮：從我們自身項目的應對措施來講，主要是在工程進度以及內部建設上下工夫。做好自己，做足工作，以不變應萬變的心態(tài)來面對市場，所以市場好，我們順勢即上，市場有波動，我們也不會因自身不足而遇到風險。
彭程：開發(fā)商首先要調整心態(tài)，來面對各種突發(fā)的調控政策，要相信調控一定是常態(tài)化的，所以當下就是做好產品，合理定價應該會順利度過。
董生：現(xiàn)在的市場形式表明，過去的重速度，輕經營，“粗獷”式的管理模式已經過時，取而代之的是細分市場、精細化經營、多人性化考量的標準。因而，接下來，開發(fā)商首先應該放棄調控放松的幻想，加大剛需產品的比重，踏踏實實做好產品，推出性價比高的房子；同時在營銷上要更為積極主動，以前傳統(tǒng)的 “坐銷”模式已經不適應當前市場，當前要更強調“走出去”，主動尋找和挖掘潛在客戶。其實，對于開發(fā)商而言，調控下的市場環(huán)境既是一個深耕自我的機會，也是一個尋求突圍、脫穎而出的良機。只要從產品品質、后續(xù)服務、自身修養(yǎng)等各個方面升華自己，多站在客戶的角度思考問題，就能贏得更多的機會。
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