南都地產(chǎn)大家談第51期
“下半年肯定好過上半年，房地產(chǎn)政策正在由‘下藥’轉(zhuǎn)向‘保健’”。這是日前在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)總裁賴國(guó)強(qiáng)接受南都記者獨(dú)家專訪時(shí)對(duì)房地產(chǎn)政策走向的看法。其表示，看好當(dāng)前調(diào)控中的房地產(chǎn)，下半年肯定好過上半年，隨著降息降準(zhǔn)等一系列寬松金融政策將持續(xù)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)需求多元化、市場(chǎng)細(xì)分化、金融捆綁化的時(shí)代。
南都：本輪調(diào)控以來(lái)，中原曾表示政策由“堵”向“疏”，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否正趨于健康？
賴國(guó)強(qiáng)：在調(diào)控沒有開始時(shí)房?jī)r(jià)不斷在飆升，市場(chǎng)也頗多炒賣行為，F(xiàn)在能取得階段性成功是因?yàn)橥顿Y性的需求受到了遏制。這是一個(gè)很大的進(jìn)步。房?jī)r(jià)還沒達(dá)到國(guó)家所要的理想范圍，這個(gè)需要長(zhǎng)期的努力。但是房?jī)r(jià)下降會(huì)對(duì)其他板塊造成影響。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，看到市場(chǎng)的客戶需求，看到供應(yīng)方理性地回歸到一個(gè)理想的階段，這在某種程度上是很健康的狀況，但是外部的發(fā)展還是需要有調(diào)控的配合。如果沒有控制的話，還會(huì)面臨房?jī)r(jià)上漲的問題，我們還是需要穩(wěn)定過渡，目前這個(gè)狀況比較令人滿意。
我認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策從以前的“下藥”為主變?yōu)榱恕氨＝ 睘橹鳌，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)是“傷不起”的，政策需要慢慢回歸到理性。C PI已經(jīng)在下滑，很多指標(biāo)都不允許我們推行猛烈的政策。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該研究一下購(gòu)房主體80、90后群體消費(fèi)習(xí)慣。因?yàn)，這些客戶的特點(diǎn)從心理、心態(tài)到需求都已經(jīng)發(fā)生了很多的變化，并導(dǎo)致催生了更多細(xì)分市場(chǎng)，例如“潮流物業(yè)”、“遺贈(zèng)物業(yè)”、“理財(cái)物業(yè)”等，都賣得很好，而之前的“投機(jī)”市場(chǎng)風(fēng)光不再，也是政策調(diào)控最大的作用。隨著降息降準(zhǔn)等一系列寬松金融政策將持續(xù)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)需求多元化、市場(chǎng)細(xì)分化、金融捆綁化的時(shí)代。
南都：國(guó)務(wù)院督查組督查后，您怎么看下一步政策走向？房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出臺(tái)？
賴國(guó)強(qiáng)：新政近期要出來(lái)的可能性不是很大。7月份的成交量和價(jià)位已經(jīng)回歸到相對(duì)合理的局面？蛻舨粫(huì)盲目追隨某一種產(chǎn)品或者某一種價(jià)位，他們有自己的心理預(yù)期，我們的客戶有些是剛需的、年輕化的需求。現(xiàn)在豪宅的發(fā)放率已經(jīng)不是很高了，而拉高房?jī)r(jià)主要是靠高端豪宅。在如此前提下，房?jī)r(jià)還是屬于可控的范圍，不需要太快出政策。
我覺得如果推行房產(chǎn)稅的話，溫和的推行比較合適，否則會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)沖擊過猛。住建部也強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)稅和限購(gòu)的關(guān)系，我覺得限購(gòu)還是有價(jià)值的，因?yàn)樗旧頃?huì)使購(gòu)買需求更有局限性。而房產(chǎn)稅是進(jìn)一步規(guī)范了買家應(yīng)付的額外費(fèi)用。這對(duì)中高端住宅，是非常沉重的打擊。高端需求本身已經(jīng)在攤薄，如果再加稅的話，價(jià)位就無(wú)法上升。
南都：以中原地產(chǎn)為代表的代理業(yè)在調(diào)控后期的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)在哪里？
賴國(guó)強(qiáng)：中原地產(chǎn)今年一到七月份的業(yè)績(jī)額是27億，比去年同期高了15%。主要的增長(zhǎng)點(diǎn)就是在房地產(chǎn)代理這里，包括一二手的聯(lián)動(dòng)和商業(yè)咨詢代理等。我們?cè)谡{(diào)控之前，代理業(yè)務(wù)與開發(fā)商合作，占到了業(yè)務(wù)量的三成，中介就是做地鋪運(yùn)營(yíng)，占到了七成。
今年顯著的變化是我們接到了更多的開發(fā)商新建房委托，甚至有些開發(fā)商主動(dòng)提高代理的費(fèi)率。我們此前對(duì)業(yè)務(wù)的預(yù)判也是這樣，一手代理正在逐步成為代理業(yè)一個(gè)重要的業(yè)務(wù)構(gòu)成。
在業(yè)績(jī)區(qū)域劃分上，一線城市的貢獻(xiàn)比二三線城市要大，這是由于一線成交量大，房?jī)r(jià)高。不過由于房?jī)r(jià)調(diào)控，一線樓市的前景和上漲空間肯定還是沒有二三線城市那么大。
采寫：南都記者 陳琳琳
36