本報記者 劉勇 博鰲報道
中國經(jīng)濟增速放緩已是不爭的事實，房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)定增長如何取舍成為業(yè)內(nèi)爭論的焦 點。既要防止經(jīng)濟進一步下滑，又要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，這確實是一個難題。
在觀點地產(chǎn)新媒體、《華夏時報》等聯(lián)合舉辦的“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”上，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示：“我國今年把經(jīng)濟增長預(yù)期目標調(diào)低為7.5%，已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了中央堅持樓市調(diào)控、促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。今年，調(diào)控仍將是每位業(yè)內(nèi)人士不能回避的問題！
調(diào)控進入關(guān)鍵期
7月份，國家統(tǒng)計局在公布全國上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)時承認，房地產(chǎn)的主動調(diào)控在短期內(nèi)確實是今年增長速度下滑的一個重要原因。
《華夏時報》副總編輯筆夫表示，中國宏觀經(jīng)濟正以遠遠超出人們想象的速度下滑，毫無疑問，這樣的下滑與房地產(chǎn)業(yè)遭受的調(diào)控存在某種邏輯關(guān)系。在央行連續(xù)降低利率之后，政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控態(tài)度實際上已經(jīng)發(fā)生了悄然變化，以某個行業(yè)作為對象的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策顯然無法進行下去。但是，政府的調(diào)控并不是全部，真正令人憂慮的是一個行業(yè)性的內(nèi)生性周期規(guī)律。
根據(jù)以往的經(jīng)驗，穩(wěn)增長一定會拉一下房地產(chǎn)，因此在不少開發(fā)商的眼中，經(jīng)濟增長放緩對房地產(chǎn)行業(yè)來說是一件好事。
中房集團理事長孟曉蘇將拉動房地產(chǎn)當做救經(jīng)濟的藥方。他說，救經(jīng)濟就像馬三立相聲里講的，撓撓就可以了，但要撓對地方，只要房地產(chǎn)業(yè)拉動，實現(xiàn)穩(wěn)增長不難；沒有房地產(chǎn)拉動，實現(xiàn)穩(wěn)增長很難。
然而，包括中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹等在內(nèi)的專家認為，2010年4月開始的本輪房地產(chǎn)調(diào)控與之前的不同之處，在于調(diào)控更多的立足于房地產(chǎn)的社會功能，而不是其經(jīng)濟功能。
秦虹表示，實施到今年的房地產(chǎn)調(diào)控，更重要的是發(fā)揮房地產(chǎn)的社會功能，房地產(chǎn)的社會功能不再突出地強調(diào)和利用它來推動經(jīng)濟增長和防止經(jīng)濟過熱中發(fā)揮作用，更重要的是要讓房地產(chǎn)業(yè)提供更多的居住產(chǎn)品，滿足人們的住房需求。
如此看來，雖然當前調(diào)控進入關(guān)鍵期，“穩(wěn)增長”與“控房價”是兩難選擇，但是，這輪調(diào)控的出發(fā)點決定了調(diào)控將會是一種常態(tài)。
萬科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍認為，從中遠期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)該是一個常態(tài)，因為這已經(jīng)不是一個行業(yè)和經(jīng)濟的問題，而是已上升到民生和政治的問題上了。
為制度設(shè)計爭取時間
對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控，朱中一表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控重點是抑制投機投資性需求，關(guān)鍵措施是限購、限貸。針對性強、方向正確，已收到一定的效果。
雖然此輪調(diào)控被包括樊綱、朱中一在內(nèi)的專家一致評價為“已經(jīng)取得重大成果”，然而調(diào)控被與會的業(yè)內(nèi)人士形容為“政府不停在動的手”，是行政手段而非市場手段。巴曙松(微博)感嘆，從2001年以來，70%的時間房地產(chǎn)行業(yè)都處于調(diào)控之中。
“房地產(chǎn)調(diào)控政策是必要的，但當前不是簡單地把房價降百分之多少，而是用符合客觀規(guī)律的制度化辦法、經(jīng)濟辦法、市場辦法來取代臨時性的行政性措施！痹谧〗ú空哐芯恐行脑魅侮惢纯磥恚{(diào)控政策是要為很多在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中暴露出來的體制缺陷爭取時間，如中央和地方的稅負關(guān)系、土地制度、收入分配結(jié)構(gòu)等問題的解決都不是一蹴而就的，需要制度設(shè)計的時間。
進行房地產(chǎn)制度設(shè)計已經(jīng)是老生常談，諸如房產(chǎn)稅、土地制度等深層次問題的解決已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識，然而這些制度出臺的過程顯然是漫長的。
例如房產(chǎn)稅，盡管爭議很大，但是適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍的方向是清晰的。然而，即使房產(chǎn)稅出臺，效果如何、能否代替限購仍然要打問號。秦虹就認為，房產(chǎn)稅的效果取決于稅制是如何設(shè)計的，如果設(shè)計的稅率比較高、面比較廣，可以代替限購的；反之，則不可以。
回暖基礎(chǔ)并不牢靠
5月份以來，以價換量帶來的市場回暖讓業(yè)內(nèi)對市場的預(yù)期發(fā)生改變，先前降價的樓盤紛紛漲價，引來人們對房地產(chǎn)調(diào)控效果的擔憂。從7月下旬開始，國務(wù)院派出8個督查組，對16個省市貫徹落實調(diào)控措施的情況開展專項督查。
巴曙松認為，市場預(yù)期變化的周期是5個月，因此他推測六七個月后，市場可能會醞釀一些變局。
陳淮則認為，房地產(chǎn)市場正常與否，一看是不是有大規(guī)模的投機性、投資性需求進入市場。二看是不是有大規(guī)模不正常的外來需求推動了某一城市的房價或是需求。三看有沒有恐慌性需求入市。四看有沒有過度放松的金融杠桿，導(dǎo)致需求者不顧自己的風(fēng)險和承受能力而入市。如果沒有以上四種現(xiàn)象，僅僅是老百姓改善需求、自住需求，成交量大和小沒有什么不正常。
事實上，回暖與否只是短時期的狀態(tài)，開發(fā)商更關(guān)心的是未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對此，不少業(yè)內(nèi)人士并不樂觀。
今典集團董事長張寶全表示，房地產(chǎn)下行的主要原因在于市場，而不是調(diào)控。即使不調(diào)控，2009年以來，房地產(chǎn)行業(yè)也不可能像15年前一樣持續(xù)增長。因此，張寶全并不同意任志強“房地產(chǎn)還有20年的好日子”的說法，他認為，好日子也就三五年的時間。
“樓市回暖的基礎(chǔ)并不牢靠，因為樓市成交數(shù)量和價格等指標環(huán)比緩慢上升，但是，新增投資、新開工面積、新購?fù)恋，同比還是下降的；嘏闹匾獦酥揪褪悄玫剡M行開發(fā)，所以對房地產(chǎn)期望不要太高。”朱中一表示。
秦虹則認為，調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的增長速度不可能復(fù)制十年前的速度，增速必然減緩，但是這樣反而可以使房地產(chǎn)市場獲得更長遠的發(fā)展空間，不會在兩三年內(nèi)將增長空間消耗殆盡。此外，未來二手房的交易空間一定會大于新建商品房。
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