[提要] 2012年8月14日（周二）下午2點，“東城崛起 城市未來”主題論壇將在濟(jì)南喜來登酒店隆重舉行，搜狐焦點總經(jīng)理曾伏虎先生、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策調(diào)研中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生、濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計研究院院長林海銘先生、濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長張紅女士以及眾多業(yè)內(nèi)專家、品牌開發(fā)商齊聚一堂，見證濟(jì)南東城崛起，共話中國房地產(chǎn)市場形勢與趨勢！
論壇上，眾位專家學(xué)者對當(dāng)前房地產(chǎn)市場是否回暖、何時是最佳購房時機(jī)、以及下半年的樓市走向等熱點話題進(jìn)行了激烈的辯論。
話題1：當(dāng)前房地產(chǎn)市場的回暖是否是一種真實的回暖，還是一種假象，或者說是暫時穩(wěn)定的現(xiàn)象。
陳淮：成交回暖就是政策始終放不放的問題，成交回暖不回暖其實并沒有多大意義，短期交易量說明不了什么問題，千萬別從股市上學(xué)倆詞再用到樓市上。股市的確和預(yù)期聯(lián)系比較密切，樓市不一定。濟(jì)南市在未來8-10年內(nèi)一共要賣掉多少房？人口增長規(guī)模相對確定的情況下是個常數(shù)，今天沒交易，那一定是昨天多交易了，或者推遲到明天交易。今天交易了，明天一定少交易。房地產(chǎn)市場中，千萬別把規(guī)律當(dāng)成主觀形式上的東西，別拿短期內(nèi)交易的上升或者下降判斷市場的冷熱，這是不科學(xué)的說法。
政策的需求從來沒有讓老百姓不買房子。相反，政府抑制投機(jī)性的目標(biāo)不是搞垮房地產(chǎn)業(yè)，也不是讓老百姓不買房子，是讓老百姓更好、更快的買房子。
馬瑩：不管市場好壞，對于房地產(chǎn)商來說應(yīng)該是苦練內(nèi)功，做好自己的產(chǎn)品和服務(wù)。熱的市場或者冷的市場對于開發(fā)商來說都不完全是好事。
張大學(xué)：市場回暖不回暖不好判斷。濟(jì)南今年上半年整體的成交量和去年同比應(yīng)該是一種增長，這是剛需。因為目前調(diào)控還是非常嚴(yán)厲，一點沒有放松。
莊青峰：這很難判斷，一般看量和價。一年四季確實有冷暖，這是存在的現(xiàn)象。從長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)商既不希望過熱，也不希望過冷，平平淡淡最好。但是調(diào)控也是常態(tài)化的，市場發(fā)展過冷或者過熱，這個時候需要產(chǎn)生調(diào)控的需要。
曾伏虎：我認(rèn)為是回暖的。從二手房的市場來講確實形勢比較好，從開發(fā)商的心態(tài)來講，其實在最近幾個月有非常明顯的變化，我在北京采訪一個大開發(fā)商的老總，他說今年戰(zhàn)略是一個叫量，一個叫價，我上半年玩命的賣貨，價錢低到多少都無所謂，只要回點錢就行，下半年再漲價。
張志元：到了一些二手房的中介了解情況，確實購房的人比原來多了，從這一點來說有點回暖，F(xiàn)在的市場的冷熱、漲跌是有自身的規(guī)律，也不用太關(guān)注，周期性的變化肯定是有。我一直認(rèn)為咱們國家不光是股市，還有一個是房市，股市是間接反映宏觀經(jīng)濟(jì)面、實體經(jīng)濟(jì)體，房市是直接反映。
話題2：調(diào)控新政已經(jīng)延續(xù)了兩個年頭，以后將如何演變，房產(chǎn)稅的擴(kuò)大能否讓調(diào)控退出？
陳淮：中國現(xiàn)在這個市場還是一個長期的供不應(yīng)求的市場，尚且有冷熱。越是到了相對平衡的階段，城里家庭的總量和住房總量相對平衡了，波動反而越大。因為這個波動影響因素反而非常單純，這是宏觀經(jīng)濟(jì)在起作用。
但是，別對今年整個的宏觀經(jīng)濟(jì)估計的太樂觀，它的困難的確比較嚴(yán)峻。但是對房地產(chǎn)也別估計太悲觀，你所的什么問題沒那么嚴(yán)重，說再出個什么政策，出不出政策，政策永遠(yuǎn)會出。房地產(chǎn)稅是一個長期的制度建設(shè)，從長遠(yuǎn)看挺好，從長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)稅是推動房價上漲的一種因素。
房地產(chǎn)稅的作用有三個：一是調(diào)動存量資源，不讓他閑置；二是要調(diào)整社會公平杠桿；三是調(diào)整中央和地方的關(guān)系。
政府收了房產(chǎn)稅，自然要改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施，改變市民配套更好的醫(yī)療教育、商業(yè)資源，改善交通狀況，多在你們家門口種樹，所有這些導(dǎo)致的結(jié)果就是你居住環(huán)境的改善。你居住環(huán)境的改善你說房子變貴還是變便宜？保證居住環(huán)境改善以后房價漲了，政府從價計征的稅又多了。
話題3：在當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大的挑戰(zhàn)是什么，在這種挑戰(zhàn)之下是否又蘊(yùn)含著機(jī)遇？
張大學(xué)：總起來有三點：第一是市場的問題，主要是要研發(fā)或者是研制出符合市場的產(chǎn)品；第二是資金、現(xiàn)金流的問題；第三是內(nèi)部管理。
莊青峰：宏觀調(diào)控給予企業(yè)的挑戰(zhàn)就是能否跟得上形勢，不然忽然一調(diào)控，改善性需求受到了壓制，這是非常微觀的，是對不同人生存能力的一種挑戰(zhàn)。最大的收獲就是管控能力在市場中不斷的得到提高。
馬瑩：這是大家對市場的信心，政府主要是當(dāng)前的形勢，對市場的信心、決心或者是是否出臺一些調(diào)控的政策。老百姓也是，他們期盼著政府出臺一個政策，房價下跌，他們再去買房。對于開發(fā)商來說同樣也是，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。不管怎么樣，怎么在這個市場情況下進(jìn)行把握，開發(fā)商有信心把握市場，抓住機(jī)遇做好自己的產(chǎn)品。
話題4：在當(dāng)前的政策形勢下，降息頻繁，金融改革的大門開啟，但是寬松的貨幣政策卻與房地產(chǎn)行業(yè)無緣，世界的房地產(chǎn)希望在何方？錢從何來？
陳淮：不存在寬松的貨幣政策。此外，降息是和應(yīng)對國民經(jīng)濟(jì)物價水平有關(guān)。
現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)市場并沒有更寬松的政策，也沒有更緊縮的政策。自主性需求、合理的改善性需求給予新的支撐，至今的政策仍然是一以貫之，沒有變化。
話題5：接下來是否已經(jīng)到了最佳的出手購房時機(jī)？
陳淮：你又把股市的概念用到樓市了。就在不景氣的時候你買到的就是最好的，但是各有利弊，可能你要等10年，一個新城區(qū)的成熟至少需要10-15年。買房子首先想好自己需要在哪買房子，接下來看自己的風(fēng)險承受能力。
支出收入比占80%、90%以上的房價高低漲落和你沒關(guān)系，因為你不具備資產(chǎn)累計能力，你首要的問題是解決溫飽。當(dāng)支出收入比在60%~50%之間，你具備了一定的資產(chǎn)累計能力，但是你的資產(chǎn)累計能力金融資產(chǎn)變現(xiàn)，40%~50%的時候你具備了一定的不動產(chǎn)的累計能力，抗風(fēng)險的能力還不行。當(dāng)支出收入比降到1/3以下才具有資產(chǎn)累計能力。
你能不能承受風(fēng)險，簡單說能不能出手，這個問題比較難說。給大家一個忠告：你25-35買房子盡量靠近你的職場、公司，越近越好，因為你一生中最浪漫的時候、最優(yōu)秀的時間都在這個年齡層上，每天有8個小時你得看上司的臉，有8個鐘頭你得睡覺。 35-45歲買的房子一定要靠近優(yōu)質(zhì)的教育資源。45-50歲買的房子要靠近父母。55-65歲買房子你再靠近醫(yī)院！
話題6： 2012年房地產(chǎn)市場的下半場已經(jīng)開局，在接下來的幾個月的時間里房產(chǎn)的走勢將是如何的呢？
馬瑩：不會太好，也不會太差，應(yīng)該是一個逐步的走向規(guī)范、健康的走勢。我們要有平常心，我還是想說，能買房子的人還是想辦法買，買不起房子的人還是買不起。
曾伏虎：好多人找我說給推薦房子，便宜的，我說沒有，真沒有，有我先撿上了。
張大學(xué)：總體市場我感覺下半年應(yīng)該是一種平穩(wěn)的狀態(tài)，不會太好是一種平穩(wěn)的狀態(tài)。
莊青峰：以限購什么時候結(jié)束判斷什么時候趕緊提前買房子，也決定了下一步的高峰。實際上限購結(jié)束了之后不會大起大落，而是平穩(wěn)。所以現(xiàn)在該買房買房，該開工開工。
張志元：這兩年我觀察了一下，濟(jì)南品牌房地產(chǎn)有一個很大的特點，外部的房地產(chǎn)非常強(qiáng)，本土的比較熱。我始終認(rèn)為現(xiàn)在限購、限貸這種行政手段不長久，肯定要用一種經(jīng)濟(jì)手段替代或者彌補(bǔ)這個過程。
老百姓什么時候買，想住就買，投資的需要反思，因為現(xiàn)在市場就是這么一個狀態(tài)。
陳淮：房地產(chǎn)銷售周期8-10個月是正常的周期。解決房地產(chǎn)房價的問題要有四個調(diào)整才能根本解決，不是簡單的限購、限價能夠解決得了。
第一是城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整；第二是中央和地方稅負(fù)關(guān)系的調(diào)整；第三是土地制度的調(diào)整；第四是收入分配制度的調(diào)整。
57