始自7月底的國務(wù)院各地樓市督查工作已經(jīng)進入尾聲。從目前初步匯總的信息來看，部分地區(qū)、部分城市房價反彈，已是不爭的事實。由此，關(guān)于房地產(chǎn)儲備政策的揣測紛紛。業(yè)界普遍認為，未來出臺新政內(nèi)容和出臺時機，將在很大程度上視督查報告而定。而此前備受關(guān)注的焦點，如房產(chǎn)稅試點擴容、二手房交易稅提高、房地產(chǎn)貸款收縮、預(yù)售制度微調(diào)、切實問責(zé)地方等均在政策猜想的名單之中。
稅收環(huán)節(jié)：房產(chǎn)稅征收擴容、二手房交易稅提高？
房產(chǎn)稅征收擴容可以說是當前市場討論最激烈也是分歧最大的政策之一。
近日全國30多個省(自治區(qū)、直轄市)和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)。此舉被認為是在為房地產(chǎn)稅向全國鋪開提供技術(shù)和人員儲備。財政部部長謝旭人此前在接受采訪時也表示，“要穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點，研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案！边@似乎也印證了房產(chǎn)稅試點正在有計劃地向全國鋪開。
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無法規(guī)避的是包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分。從最高決策層重要會議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍。
不過，房產(chǎn)稅一旦擴圍，能否真正為房地產(chǎn)調(diào)控助力？民間也存在著不同的聲音。
最強烈的反對者為華遠地產(chǎn)董事長任志強。他認為，“(開征房產(chǎn)稅)長期看只會促使地方政府提高房價。因為所有房產(chǎn)稅都是以評估價而不是以購買價計算的。所以，房產(chǎn)稅是地方政府稅收的重要組成部分，一定要讓房價增高，才會增加房產(chǎn)稅！
此外，還有觀點認為，現(xiàn)階段我國房產(chǎn)交易過程并不是十分規(guī)范，房屋價值評估還有一定難度。由于全國住房信息沒有完成聯(lián)網(wǎng)，很難知道目前我國多套房持有者到底有多少，到底有多少閑置房。另外，我國高達85%以上的房屋自有率，群眾能否輕易接受，也是阻礙“普遍征收”的重要因素。
對此，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，我國房地產(chǎn)市場是否有足夠的供應(yīng)，將影響對存量房征稅所應(yīng)發(fā)揮的效應(yīng)。他認為，對存量房征稅是增加房屋持有成本，能有效抑制投資、投機行為。但是，若房地產(chǎn)供應(yīng)量跟不上，賣方市場仍然占優(yōu)，房產(chǎn)稅則會轉(zhuǎn)化為交易稅，這樣不僅沒有達到應(yīng)有的效果，也增加了剛需的負擔。房地產(chǎn)信息只有公開化、透明化，房產(chǎn)稅才能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用，緩解供需矛盾。
在關(guān)于房產(chǎn)稅的爭論還甚囂塵上的同時，另一種稅收政策則悄然得到市場的一致認可。
市場普遍認為，提高二手房交易稅費實施起來較為簡單，靈活性強，而且能夠在一定程度上抑制投資性房屋買賣行為，進而抑制投資需求，穩(wěn)定房價。二手房交易稅費的提高政策可能作為下一步政策調(diào)整的尖兵率先出臺。
中國房地產(chǎn)稅改革專家組成員曲衛(wèi)東建議，在存量房的定義上，除了對城市所有已購房地產(chǎn)采取“普遍征收原則”，以防在二三套房認定上加大征管成本和增加尋租空間外；也可對開發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個銷售期，并對逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而有力地防止開發(fā)商捂盤惜售；或?qū)彿空叩亩?含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。
買賣環(huán)節(jié)：限購強化、預(yù)售制度微調(diào)？
督查透出的 “從嚴”態(tài)度，意味著要嚴格落實已有的調(diào)控政策！跋拶彙闭呤潜据喺{(diào)控政策中的一柄利劍，但也是地方實際操作中容易打擦邊球的地方。此前地方對于限購政策的微調(diào)試探，被認為反成為未來政策擴大和改善房地產(chǎn)購買限購范圍的動力之一。這也體現(xiàn)了中央對于限購“紅線”的再次強調(diào)。
我們注意到，目前所謂最嚴厲限購政策，其執(zhí)行城市數(shù)量為40多個，并非全國都限購，而且部分城市限購區(qū)域僅限于城區(qū)，范圍有限。在實際操作中，有些地方也容易打擦邊球。從這個層面看，目前的限購政策有進一步完善的空間，限購城市的范圍也有擴大空間。
特別是，住建部在6月底前完成了40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這將為跨城市“聯(lián)網(wǎng)限購”提供技術(shù)支持。多位參與住建部“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)”工作的人士向媒體表示，在聯(lián)網(wǎng)技術(shù)工作推進的過程中，住建部即探討和研究了“跨地域?qū)嵤┓康禺a(chǎn)限購政策”的可能性，即是在首批聯(lián)網(wǎng)的40個城市中，挑選主要城市，在一地審核購房者購買資格時，不僅審核其在本地所擁有的房產(chǎn)，亦審核聯(lián)網(wǎng)城市中擁有房產(chǎn)的情況，對于在聯(lián)網(wǎng)城市已經(jīng)擁有住房的購房者，對其在其他聯(lián)網(wǎng)城市的“非首套”住房購買進行限制。但這一措施目前只是在非正式層面探討。
買賣環(huán)節(jié)的另一個重要制度“商品房預(yù)售制”的存廢也是目前在網(wǎng)上熱炒話題之一。盡管關(guān)于“取消商品房預(yù)售制”的傳言迅速被澄清，但仍一石激起千層浪。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，目前定金及預(yù)收款和個人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源。
眾多網(wǎng)友和消費者表示，預(yù)售制違背了“一手交錢，一手交貨”的交易原則，引發(fā)諸多糾紛和矛盾。多位專家表示，從長遠來看，取消商品房預(yù)售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢所趨，不過，從目前情況看，驟然取消預(yù)售制并不現(xiàn)實。
上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長姚玲珍表示，從發(fā)達國家來看，商品房的預(yù)售制度仍然存在并有其存在的合理性，如建設(shè)周期長、資金需求量大等一些客觀因素就決定了預(yù)售制度的存在。
張大偉則稱，“如果在目前取消預(yù)售制，樓市將會被少數(shù)國企及大房企獨占，房價不僅不會下調(diào)，反而會繼續(xù)明顯上漲。”他表示，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)影響經(jīng)濟的情況下，政策制定部門不太可能冒險出臺如此激烈的政策。
盡管業(yè)內(nèi)一致認為預(yù)售制目前暫不會取消，但對于預(yù)售制的改革確有必要。
姚玲珍表示，在預(yù)售的過程中，政府或相關(guān)機構(gòu)可以加強預(yù)售管理和規(guī)范性。開發(fā)商對預(yù)售所得資金的使用應(yīng)該？顚Ｓ茫凑展こ痰倪M度用于項目，而不是隨意用于拿地；此外，在預(yù)售的條款和信息披露方面可以加強管理。
專家同時表示，隨著樓市調(diào)控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，應(yīng)在此“窗口期”，對預(yù)售制進行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設(shè)進度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)。
供給環(huán)節(jié)：增加土地供應(yīng)清理閑置土地？
在從嚴調(diào)控的同時，增加市場供應(yīng)也是儲備政策不可缺少的一部分。
偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團控股公司副總裁胡景暉說：“政策出臺的方向我認為更趨向于增加市場供應(yīng)，比如增加住宅用地供應(yīng)，增加保障房和商品住宅供應(yīng)等！
據(jù)一位接近國土資源部的人士向媒體表示，“國土部有計劃繼續(xù)加大閑置土地的整治力度，或要求各省市集中報送閑置土地清理情況，增加掛牌督辦的案量。“
據(jù)透露，國土資源部已經(jīng)要求各地每周報送土地出讓情況，以便及時發(fā)現(xiàn)“地王”苗頭地塊的出讓，進行土地市場預(yù)期調(diào)控。記者了解到，這是在以往任何調(diào)控時期都不曾有過的做法，由此可見政府對房地產(chǎn)調(diào)控的嚴厲程度。
在此之前，為避免土地成交熱點區(qū)域的在售房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲，北京市住建委曾暫停了對土地成交熱點區(qū)域內(nèi)的預(yù)售許可審批，并對申報預(yù)售價格實施行政干預(yù)，以避免出現(xiàn)“地王領(lǐng)漲樓市”的預(yù)期。
行政環(huán)節(jié)：問責(zé)重啟？
結(jié)合督查情況，問責(zé)制的重啟將是最有可能祭出的一招。
據(jù)不完全統(tǒng)計，從2007年至今，國務(wù)院一共派出過六批督查組專項督查地方樓市調(diào)控；仡櫂鞘卸讲闅v程可以發(fā)現(xiàn)，一般是在新政出臺后不到半年的時間派出督查組，但督查的警示意義多過問責(zé)，至少從公開信息中很少看到對地方政府的問責(zé)。
“事實上，近年來因為落實調(diào)控政策不到位，確有個別地方被約談，要求整改。但是與約談相比，公眾要求公開問責(zé)的呼聲更高！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析認為，無論問責(zé)之槌先砸到哪個地方，其對地方政府的警示作用都是巨大的。
除了嚴防地方政府再次或明或暗放松調(diào)控，也不排除根據(jù)目標制定和完成情況針對地域采取調(diào)控措施。按照“新國八條”的要求，去年全國大部分城市制定并公布了房價控制目標，且完成情況較好，但今年以來，很少有城市公布上述目標。
全國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，若沒有房價控制目標，就缺乏問責(zé)地方政府的依據(jù)，也就無法落實地方政府的責(zé)任。他表示，作為樓市調(diào)控的主體之一，地方政府微調(diào)樓市政策的情況屢見不鮮，部分城市房價上漲幅度也較大，但尚無地方政府因此受到問責(zé)。他認為，問責(zé)制的重啟十分必要，其能夠更好地促進政策落實，并遏制地方政府屢屢“試盤”的行為。
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