■學區(qū)房交易是中介重要收入來源■攝影/本報記者王曉溪（1 ／2張）
開學之前租金大幅上漲 北京學區(qū)房價基本回到調(diào)控前水平———
結婚可以等，創(chuàng)業(yè)可以等，但孩子上學永遠不可以等。又到開學之時，北京各知名中小學附近區(qū)域房租再次大漲，而這幾年來，學區(qū)房價格連上臺階，成為最嚴酷房地產(chǎn)調(diào)控下受影響最小的板塊。面對越來越激烈的入學競爭，越來越高漲的入學成本，不少家長直呼“壓力山大”。
購房
故事
均價4.8萬的房沒法住
■開學之前
租金上漲30%
中關村(6.48,0.25,4.01%)，這里不僅是高科技企業(yè)聚集地，也是知名中小學最密集的地區(qū)。開學在即， 這里的租賃市場出現(xiàn)井噴，租金半年之內(nèi)上漲了30%！2居室年初大概只要4000元吧，但是8月份租金上漲到了5000元，因為中關村二小就在馬路對面！”中介人員反復強調(diào)目前是房屋出租旺季，7月份開始就已經(jīng)有不少家長前來詢問。
從8月初開始，五道口附近的學區(qū)房租賃量就出現(xiàn)大幅增長，環(huán)比漲幅高達30%。其中因為讀書而產(chǎn)生的租賃需求，占到總需求量的一半以上。平均而言，不錯的社區(qū)，一居攀升至3500元左右；兩居約在4500-6000元左右，三居因為面積彈性大，基本上從7000-12000元。
在這支租賃大軍中，有很多家庭是在中關村有學區(qū)房的家庭，屬于買了學區(qū)房，又在租學區(qū)房的“雙房”家庭，既活躍了買方市場，又刺激了租賃市場。以中關村二小學區(qū)房科源小區(qū)為例，很多北京人為了學籍在此買房，但很少有人真正居住在這里。
類似的事情在各大學區(qū)房板塊都有出現(xiàn)。王小姐為了孩子能讀北京實驗二小，在文華胡同買了個22平方米的平房！昂锏钠椒坎幌拶彛覀円彩侨f般無奈才選擇了這個房子，但我們一家三口根本住不下，而且房子太舊，環(huán)境也不好，我們只能在附近再租一套。”
據(jù)專業(yè)人士介紹，目前這樣特殊的“租客”不在少數(shù)。購買50平方米以下學區(qū)房的家長中有80%都迫不得已再租一套房子，才能滿足一家三口的居住需求。也是這樣的原因進一步令學區(qū)房的租賃市場越發(fā)緊張。
■學區(qū)房價格
回到調(diào)控前高點
除了租賃市場的火爆，學區(qū)房的買賣也是逐級回升，從價格來看，學區(qū)房只在2011年的時候略有回調(diào)，而現(xiàn)在基本已經(jīng)回到甚至超過了房地產(chǎn)調(diào)控前的高點。
科源小區(qū)是海淀比較有代表性的學區(qū)房。這個中科院的大院建于80年代初！胺啃筒缓侠，下水道極容易堵塞，基本沒有什么物業(yè)安保，晚上小區(qū)也沒有道路照明。”曾經(jīng)試圖在這里生活的李小姐一說到科源就是一大堆牢騷，她的孩子在中關村二小讀書，后來實在忍受不了小區(qū)的環(huán)境，去旁邊的華清嘉園租了一套房。
即便是這么舊的小區(qū)，均價也在4.8萬左右，原因就是這里是中關村二小的學區(qū)房。即便如此多的不好，這里依然一房難求，許多持有的業(yè)主認為這一小區(qū)用不了多久就會進行拆遷不愿賣房。
通常而言，在海淀，好的學區(qū)房一般要比非學區(qū)房貴1萬左右，一套100平米的房子，價格就可能相差150萬。而同樣是學區(qū)房，誰傍上的學校牌子硬，誰的價格就更高。
如果從買入的角度來看，現(xiàn)在已經(jīng)儼然錯過了最好的買入機會。2011年，中央接連出臺調(diào)控政策，國八條、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、 “限價”、“限貸”全面升級。“市場氣氛一下改變了，大多數(shù)人預期房價會下跌，學區(qū)房價格大幅回調(diào)。到2011年底左右，華清嘉園甚至出現(xiàn)了3.3萬的價格！敝性禺a(chǎn)華清嘉園店的經(jīng)理何志磊告訴記者。“這種房子總會有接盤的人，一些為學籍做投資的家庭慢慢買入！倍S著今年成交量的回升，學區(qū)房又是漲幅最快的板塊。以華清嘉園為例，7月份還有3.8萬左右的房產(chǎn)，到了8月份基本沒有房子掛4萬以下了，均價4.5萬。
■開發(fā)商瞄準“學區(qū)房”
由于學籍房的一房難求，越來越多的開發(fā)商也試圖搭上學籍房這一順風車。例如龍湖地產(chǎn)開發(fā)的唐寧ONE，該小區(qū)均價為6萬，與中關村二小一墻之隔。當時該樓盤和中關村二小簽署了合同，無論戶口是否屬京籍或海淀區(qū)，小區(qū)業(yè)主都可以享有中關村二小的教育資源。
不過，這種花錢買名額也有嚴格限制的，僅限于購買新房的業(yè)主。換句話說，購買該小區(qū)二手房的業(yè)主不在中關村二小的片區(qū)內(nèi)。當時該樓盤小戶型一推出就遭到瘋搶，而現(xiàn)在只剩下了180平米以上的大戶型，如果僅為孩子上學投資的話，金額就得高達千萬。
“清華西門有一套90年代初的房子，可以上中關村二小，41平方米220萬，想要就現(xiàn)在下定金，否則過了今天又沒了！敝薪榘延浾邚奶茖嶰NE的豪宅遐想中拉回了現(xiàn)實。
京城5大熱點學區(qū)房
1中關村
學區(qū)
綜合指數(shù)：★★★★★
區(qū)域掃描：
中關村是海淀學區(qū)內(nèi)各大重點大、中、小學校聚集區(qū)域。大學有清華大學、北京大學、人民大學、北京
理工大學等；中學有中關村中學、人大附中、北大附中、知春路中學等；小學有中關村一小、中關村二小、中關村三小、知春路小學等。
2望京
學區(qū)
綜合指數(shù)：★★★
區(qū)域掃描：
望京區(qū)作為北京市開發(fā)最早的綜合性大型社區(qū)，無論其社區(qū)環(huán)境、交通、配套等都使得這里的二手房市場長期處于活躍市場交易氛圍，匯聚了北京市陳經(jīng)綸中學分校、北京市第九十四中學 、北京市望京實驗學校、首都師范大學附屬實驗學校。
3世紀城
學區(qū)
綜合指數(shù)：★★★
區(qū)域掃描：
從世紀城周邊的配套設施來看，北京最大的金源購物中心坐落于此，集餐飲、購物、娛樂、休閑、養(yǎng)生于一體。匯聚了中國人民大學附小、四季青小學、外國語附中、首師二附中、理工附中。
4東四
學區(qū)
綜合指數(shù)：★★★★
區(qū)域掃描：
“東四學區(qū)”屬于東城區(qū)中小學聚集區(qū)域，位于東四北大街和東四南大街沿線，包羅了景山小學、史家小學、府學小學、第二中學，第五中學等一批名校。該區(qū)域在二環(huán)以內(nèi)，交通便利。
5北蜂窩
軍博學區(qū)
綜合指數(shù)：★★
區(qū)域掃描：
“北蜂窩-軍博學區(qū)”是城市核心區(qū)中小學比較集中的區(qū)域，交通便利，匯聚了北京五十七中學、第五小學、羊坊店中心小學、羊坊店第四小學等。
名詞解釋
什么是
學區(qū)房
市場上對于學區(qū)房的界定大多模糊，有很多人認為距離學校近的就是學區(qū)房。從廣義上講，位于大學、重點高中、初中、小學等周邊的小區(qū)房產(chǎn)均可視作學區(qū)房。但從業(yè)內(nèi)來講，真正意義的學區(qū)房專指可獲得入學名額的重點小學周邊房產(chǎn)。學區(qū)房并非取決于物理距離的遠近，學位名額是相應學校依照“學區(qū)劃片”的原則進行分配的，每年都會有一些變化。
購房心事
舉全家之力讓孩子不輸在起跑線“孟母”很累
在北京做傳媒行業(yè)的張先生今年痛下決心，賣掉了自己在萬年花城的一套房子，拿到接近200多萬的現(xiàn)金，又貸了一百多萬，在世紀城買了一套110平米學區(qū)房，可以上人大附小，這算是為還沒有出生的孩子做投資了。
根據(jù)人大附小的規(guī)定，一套房子只能有一個入學名額。張先生為了防止有詐，又專門去物業(yè)查了材料，“一般如果有孩子用過這一學籍，就會有戶口遷入記錄，這在物業(yè)都能夠查到！贝送，還在購房合同上寫明，如果售房者在學籍問題上作假，要賠付張先生20%的購房款。
根據(jù)人大附小的規(guī)定，孩子的戶口必須提前5年遷入學區(qū)房。而目前張先生還沒有孩子！艾F(xiàn)在入學競爭越來越激烈，我們也是沒有辦法，后媽的拳頭，早晚一頓！睆埾壬{(diào)侃道。
對張先生而言，他已經(jīng)盡了最大努力來保證孩子未來入讀名校的權利。但這些“孟母”依然沒有方法完全覆蓋風險。有一些家長急于購置學區(qū)房，殊不知學區(qū)劃片并不是一成不變的，經(jīng)常出現(xiàn)同在一個小區(qū)，某一棟樓去年還是學區(qū)房，今年就被排除在外的情況！叭绻c真的這么背，那還有什么辦法？”
另外，學校搬遷也是不小的政策風險。專家建議，一般學區(qū)房提前3年左右是比較穩(wěn)妥的買入時間。另外，買學區(qū)房最好不要買學區(qū)房分界線附近的樓，這些樓很可能遭遇片區(qū)變動。
而一些家長為了讓孩子不輸在起跑線上，幾乎是舉全家之力，有些甚至超過了自己的承受能力。
三十五歲的劉先生現(xiàn)在見到朋友就是唉聲嘆氣，為了孩子在中關村小學上學方便，他提前買了學區(qū)房，孩子也正常入學了。但當時買的學區(qū)房只有40多平米，小區(qū)老舊，房間灰暗，根本沒法入住。
迫不得已，劉先生在周邊租了一個兩居，花費5000多。為了照顧孩子，妻子全職在家，全家收入靠劉先生小兩萬的工資，頗為緊張！拔颐刻煲獜闹嘘P村開車去國貿(mào)附近上班，單程一個多小時，而原來他住在四惠附近，上班不過半小時！眲⑾壬袊@自己已經(jīng)沒有了任何生活娛樂，全家都圍著孩子轉。
最要命的是，孩子的攀比心讓他們很擔心。孩子去同學家玩，回來就說同學家如何如何大，家里有幾輛車！昂⒆涌赡芫褪请S口一說，但我們聽了還是很有壓力，F(xiàn)在只能用騎虎難下來形容了，再難也只能扛下去了！
不論是小學還是中學，很多家長都一味追捧眾人眼里的重點，其實，每個孩子的個性及氣質都不相同，不一定都適宜于一種教學模式。
延伸調(diào)查
英美也講究學區(qū)房
孩子上學問題讓許多中國家長糾結不已，直呼拼爹不起。不過即便在英美等發(fā)達國家，家長們也為這個問題困擾。學區(qū)房似乎是個全球性命題。
在美國賣普通住宅，中介最熱衷描述的可能不是前后草坪有多大，游泳池有幾個，而是學區(qū)房，教育資源是美國民眾買房時的一個重要參考指標。據(jù)記者了解，美國中小學入學也是按照學區(qū)制，這和中國許多大城市一致。
華人張英女士大學畢業(yè)之后便結了婚，一年之后便隨丈夫移居美國。為了有份穩(wěn)定的收入，張英賣掉了在中國的房子，然后在美國買了兩個小公寓，后來又借助貸款購入了自住的房產(chǎn)，每個月主要的收入便是來自于公寓租金。
她告訴記者，紐約市教育部門都會在每年下半年發(fā)布年度“學校進度報告”，對1040所公立中小學進行評分，通過這個評分系統(tǒng)，大致就能判斷學校的好壞。不過，除了這一評分系統(tǒng)，大家也可以通過社區(qū)好壞來簡單評價。
以紐約為例，紐約劃分為幾十個學區(qū)，富人聚集的上東區(qū)和上西區(qū)學校最好，設施一流，教學一流，升學率幾乎是百分之百。而有些貧民區(qū)，畢業(yè)率都不到30%。“這是因為富人區(qū)房地產(chǎn)稅更高，而對教育的投入也更多，學校好壞便很容易區(qū)分了！
■本版文/本報記者 范輝
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