摘要：關于房價，恐怕是3年來最大的討論點。爭論的焦點是，到底房價是漲還是跌？如果不考慮到當前的房價已經(jīng)被懸空提了起來，確實有諸多上漲的因素。如果理智的看待現(xiàn)在的房價，人民收入，房子囤積，等等因素，我們卻沒有理由去相信，房價在短期內(nèi)還會大漲。 進一步考慮目前國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢，尤其是國內(nèi)經(jīng)濟結構扭曲，工業(yè)生產(chǎn)正在從東往西激烈的運動，東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級面對諸多困難，等等，大家就應該非常清楚，在未來3-5年，房價的真實價格只有往下走的方向。至于跌多少，杭州過去12個月已經(jīng)跌了10%，今后5年，有效跌幅不會少于30%。溫州房價一年下跌15%，5年內(nèi)下跌50%不是不可能的事。
背景數(shù)據(jù)和情況
今年7月份，全國70個典型城市，有50個環(huán)比上漲，但是最大的漲幅不超過1%，上漲幅度已經(jīng)可以忽略不計。如果是同比計算，卻有56個城市房價下跌，跌幅3%到10%之間。
這兩個數(shù)據(jù)看上去枯燥，卻可以有下面3種解釋。
首先，7月份的環(huán)比上漲是短暫的回暖，確保不了總體下降的趨勢。主要是漲的力度非常微弱。
其次，同比的下降幅度很大，說明下調(diào)的壓力沒有任何消退的跡象。
再次，下降最厲害的城市是杭州，它是房地產(chǎn)泡沫的代名詞。浙江的主要城市，將是房價下跌的關注點。因為浙江人，尤其是溫州佬，炒房炒的全世界出了名。這次，葉檀特別發(fā)表文章，細細的說明他們已經(jīng)被自己玩完了的道理，我基本同意她的意見。
另外的事實，就是8月份我對成都，重慶，？冢靼，海南儋州，寧波和北京的實地調(diào)查和訪談。我雖然調(diào)查不夠深入，但感覺告訴我，這些城市不缺房子，缺的是一種合理的疏通。流通領域出現(xiàn)了問題，足以說明，高房價是被人為架高的，不是一種合乎理性的供需平衡關系所造成的高房價。
在成都，？诤蛯幉ǎS多朋友告訴我，那邊的房價已經(jīng)比最高點下調(diào)了15%到20%。當然，也有個別地段的房價沒有什么變化，但是，那是個別情況。
在重慶，有一個大學建了接近5千套房子，每個老師和職工都有一套。但是，這個大學的教職工，早就在市區(qū)有了一套房子，有的人甚至是2-3套，根本不缺乏房子。新校區(qū)的近5千套房子，有80%沒有人居住。我不說有多么的浪費，我只是在說，對一些有大學作為依托，有大型國有企事業(yè)單位作為依托的職工，根本就不缺房子，而且，還有許多多余的房子。
在西安，我也見過不少大學，也出現(xiàn)這樣的情況。國家給了大學新的校區(qū)，大學只有在這些校區(qū)蓋新樓，才能吸引老師從城區(qū)轉到郊區(qū)工作，或者生活。另一個原因，大學蓋的房子的單位價格，比外面的商品價格最少低一半。本來不需要房子的老師和員工，都想再買一套房子。其實，我還真不知道這些老師是賺了，還是虧了？
你說他們賺了，那是買的便宜，道理明顯。我說他們虧了，大家很容易笑話我白癡，磚頭迎面而來。但是，我有我的理由。我認為，多買的一套房子，10年不能賣，空置，不僅10年不賺錢，還要賠錢。10年后，質(zhì)量那么不靠譜的房子，還想賣出個能夠賺錢的好價錢嗎？當然，如果他們把錢放在銀行也是虧，用這種邏輯考慮問題，大家還是認為最少房子是看得見，摸得著的東西，那么，我就不再說下去了。
大學如此，大型的國有企事業(yè)單位也有同樣的集資房，包括軍隊單位。
只有那些弱勢群體，也就是農(nóng)民工，低保，被國有經(jīng)濟改革拋棄掉的中小型國有企事業(yè)單位的職工，沒有土地和房產(chǎn)的老居民，才是真正缺乏房子的，潛在的剛性需求者。而這些潛在的剛性需求者，根本沒有能力買的起價格如此高貴的所謂商品房。他們只有等待，等待著政府的廉租房，或者經(jīng)濟適用房。而當廉租房和經(jīng)濟適用房被建成以后，這樣的潛在剛性需求就不復存在了。
短期的反彈是長期下降的前奏
最近，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)不容樂觀。今年上半年GDP增速7.8%，大大低于去年9.2%的平均水平。7月份的進出口增長速度被降低到了2.8%。浙江省的進出口雙雙負增長，60%的中小企業(yè)出現(xiàn)生產(chǎn)減產(chǎn)，有的甚至關閉。
2009年想一口氣吞掉世界礦業(yè)巨頭力拓的中鋁集團，今年上半年巨虧30億人民幣，成為國資委管轄內(nèi)最不爭氣的特大型壟斷國企。
浙江是中國經(jīng)濟的重要窗口，它不僅是一個經(jīng)濟和貿(mào)易大省，而且，浙江也是以最有生命活力的民營企業(yè)和民營經(jīng)濟為主導的省份。
浙江的問題，是整個沿海地區(qū)經(jīng)濟困難的縮影。溫家寶總理不久前到了溫州，用最有力的行政手段穩(wěn)定了那里的金融問題。8月14-15日，他再度親臨浙江，不給地方時間準備，直截了當找企業(yè)家了解生產(chǎn)情況。
這次調(diào)查，目的很清楚，他想告訴地方官員，企業(yè)家，你們不要沒有信心。
我見過溫家寶總理3次，最后一次是2009年。他在倫敦，講的就是中國和全世界都必須要有信心，去戰(zhàn)勝世界金融危機。當時，中國經(jīng)濟的基本面還是非常好的，不僅是我，就算總理，都沒有想到危機會持續(xù)那么久，到了現(xiàn)在，才真正的打擊中國的實體經(jīng)濟。
所以，中國的經(jīng)濟轉型，不僅僅是轉變結構的問題那么簡單。更重要的是，如何接受經(jīng)濟危機所造成的傷害，也就是說，如何挺過去？
在這樣的大背景下，許多人的思想還停留在3年前的房子大漲價的夢境中。我只能說，我無語。
今天，看到潘石屹和張欣的微博，他們公開SOHO的地產(chǎn)戰(zhàn)略轉移。那就是，‘放棄散售，改成持有京滬有價物業(yè)！
我的第一反應就是，‘高，實在TMD高。難怪潘石屹成了中國房地產(chǎn)的弄潮兒，我只配當教書匠。從短期的壟斷中獲取巨大的暴利，再把這些暴利，及時轉變成為永久性的壟斷！
從另一個側面看問題，SOHO已經(jīng)看到了，再散售，就已經(jīng)沒有暴利可言了。換句話解釋，房價不會再上漲，只會下跌了。最近，房價微弱反彈，而房地產(chǎn)股票價格拼命下跌，說明的就是這個道理。
結束語
我認為，在3-5年內(nèi)，房價下跌有如下理由。
· 結構性的空置到處存在，中國并不缺房子。1998-2011年，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻是10%，而對社會總投資的貢獻是20%。這一時期的瘋狂投資，使人均住房面積大幅度上升。大家還感到?jīng)]有房子住，是那些沒有錢的窮人。有錢的人多套的，比比皆是。
· 政府的廉租房計劃，經(jīng)濟適用房計劃如果按部就班，哪怕有一半得到落實，將對房地產(chǎn)市場的格局產(chǎn)生深遠的影響。這些房子一旦建成，就能夠滿足相當一部分的剛性需求，從而逼迫高高在上的房價回歸理性。
· 當前，國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢非常嚴峻，沿海地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)受到了非常嚴厲的沖擊，大大降低了該地區(qū)對商品房的需求沖動。內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟增長加快速度，但是，內(nèi)陸地區(qū)的土地沒有沿海地區(qū)那么緊張，人民收入和財富的水平，也不至于把內(nèi)陸的房價拉升到沿海的水平。
· 目前的房價還是太高，高的離譜。有些地區(qū)的房價必須下降50%以上，才算是理性的。也就是說，房價下跌的空間巨大。
· 最后，房價只有下跌，企業(yè)的生產(chǎn)和人民的生活成本才會下降，中國的工業(yè)才會恢復其國際競爭優(yōu)勢，中國才能最終從危機的苦海中脫離出來，朝著大國崛起的方向繼續(xù)往前走下去。
（姚樹潔,諾丁漢大學當代中國學學院院長,經(jīng)濟學教授,著名華裔經(jīng)濟學家）
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