編者按： 摩根大通中國首席經濟學家朱海斌為英國《金融時報》中文網(wǎng)撰寫了一系列房產觀察文章，此為第二篇。朱海斌認為，在未來十年內中國房地產市場的需求仍然強勁。中國在2011年城鎮(zhèn)化率首次超過50%，在城鎮(zhèn)居住人口大約為6.9億，平均人均住宅面積為21平方米左右。僅僅從市場的剛性需求而言，預計每年產生的住房需求大約在10億平方米左右。以下為全文。
房地產市場是最近幾年討論中國經濟逃不開的一個話題。在經歷了繁榮發(fā)展的十年和“史上最嚴”的樓市調控之后，中國房地產市場在未來十年的發(fā)展前景如何？
市場上有一種觀點將目前中國的房地產市場與日本80年代末的樓市泡沫相比，由此判斷中國房地產市場將很快陷入泡沫崩潰的階段。筆者認為這一觀點值得商榷。
首先，就經濟發(fā)展的階段而言，無論從人均收入、產業(yè)結構、城市化水平及經濟潛在增長率各個方面，中國與日本70年代初都更具可比性。這中間最大的區(qū)別是，日本在80年代末已經完成了城市化的過程，經濟增速也大幅放緩，因此樓市的崩潰是與住房實際需求的放緩同時發(fā)生的。
相反，在未來十年內中國房地產市場的需求仍然強勁。中國在2011年城鎮(zhèn)化率首次超過50%，在城鎮(zhèn)居住人口大約為6.9億，平均人均住宅面積為21平方米左右。僅僅從市場的剛性需求而言，筆者預計每年產生的住房需求大約在10億平方米左右。這些需求可能來自三個方面。
一是城鎮(zhèn)化進程中新增人口的住房需求。根據(jù)過去十年的經驗，我們假設每年的城鎮(zhèn)化比率會上升1.3個百分點，也就是約1700萬的人口。這部分居民的實際需求大約為 3.6億平方米。即使考慮到其中一部分是由于城鎮(zhèn)的擴張（如鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、鎮(zhèn)改縣），因而并不產生新的需求。以50%作為一個保守估計，由于城鎮(zhèn)化每年產生的實際剛需為1.8億平方米左右。
二是住房面積改善帶來的需求。假設中國平均每年要將人均住房面積提高0.8平方米（至2020年達到接近30平方米），這產生的需求大約為每年5.5億平方米。
三是因城市改建或住房老化產生的置換需求。我們保守估計每年2%的住宅存量需要拆掉重建，每年的置換量為2.9億平方米。
每年10億平方米的需求意味著什么？以2011年為例，房地產市場竣工面積達到歷史新高，但也僅僅為8.9億平方米。因此，從全國看，未來十年住房市場仍然會處于需求強勁的階段，房地產行業(yè)仍然會是一個重要的經濟產業(yè)。
但是，一旦城鎮(zhèn)化的進程進入尾聲，樓市的剛性需求可能會大幅下降。以我們上面計算的三個剛需組成部分而言，由于城鎮(zhèn)化新增人口和人均住房面積改善帶來的需求都將大幅降低，只有置換性需求部分可維持穩(wěn)定。另外，人口結構的變化，特別是人口老齡化的加速，會降低住房市場上的需求和增加二級市場的供應。兩種因素的合力很可能造成樓市供求關系的逆轉，導致房價的崩盤。
要避免這一結局，最關鍵的是防止房價在短期和中期內的泡沫化上漲。因此，在“史上最強”的樓市調控政策之后，如何建立一個樓市穩(wěn)定發(fā)展的體系，將會是個現(xiàn)實的難題。筆者認為，應付這一問題有四方面的措施。
一是增加供應，在總量上滿足由于城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展所產生的實際需求。以當前為例，至今年6月份為止所有住宅在建面積為36億平方米左右，應可大致滿足市場未來兩年內的需求。但值得警惕的是最近土地銷售和新開工面積均大幅下降。如果這一現(xiàn)象持續(xù)，可能會在兩三年后導致市場上再度出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。
二是盤活存量，大力發(fā)展二級市場和租房市場。中國樓市除了總量上的問題外，更涉及到分配的問題。雖然沒有一個官方的空置率的統(tǒng)計，但是空置房的比例在目前住房存量中應該占比不低。如果促成這部分住房在二級市場上出售，或者以租房的形式被真正利用起來，將會大大提高住房市場的使用效率。在這方面政府可以采取一些稅收措施，如房產稅、空置稅等。
三是優(yōu)先保障剛需，在近期盡量抑制住房作為投資品的功能。住房作為一件商品，同時具有消費品和投資品的特征。近十年的教訓表明，在收入差距較大、城鎮(zhèn)化過程仍在持續(xù)的階段，尤其是剛性需求仍然旺盛的階段，房地產市場設計應該優(yōu)先關注住房的消費品特性。住房作為投資品的結果是，高收入階層將中低收入階層擠出市場，市場供不應求現(xiàn)象在短期內更加明顯，進而推高樓市的泡沫現(xiàn)象和深化社會矛盾。
作為至今為止在抑制住房投資性需求方面最有效的工具，限購令一直因其是一種行政措施而被市場所詬病。實際上，替代性的市場措施是存在的，如資本利得稅和交易稅均可以降低投資房產的回報率，尤其對抑制短期投機性需求效果明顯。
最后，要細分市場，發(fā)展針對中低收入階層的保障房建設。這在一線城市或房價過高的城市尤為重要。比如在北京、上海，即使房價較當前水平下跌50%，中低收入家庭仍然沒有能力購房。2009年以來開始的大規(guī)模保障房建設，是解決這一社會問題的必需之舉。應該指出的是，隨著保障房竣工數(shù)的日益增加，對于保障房的關注將很快會由融資問題轉為分配、維護和銷售各個后續(xù)環(huán)節(jié)的問題。 (來源：和訊網(wǎng))
房地產市場是最近幾年討論中國經濟逃不開的一個話題。在經歷了繁榮發(fā)展的十年和“史上最嚴”的樓市調控之后，中國房地產市場在未來十年的發(fā)展前景如何？
市場上有一種觀點將目前中國的房地產市場與日本80年代末的樓市泡沫相比，由此判斷中國房地產市場將很快陷入泡沫崩潰的階段。筆者認為這一觀點值得商榷。
首先，就經濟發(fā)展的階段而言，無論從人均收入、產業(yè)結構、城市化水平及經濟潛在增長率各個方面，中國與日本70年代初都更具可比性。這中間最大的區(qū)別是，日本在80年代末已經完成了城市化的過程，經濟增速也大幅放緩，因此樓市的崩潰是與住房實際需求的放緩同時發(fā)生的。
相反，在未來十年內中國房地產市場的需求仍然強勁。中國在2011年城鎮(zhèn)化率首次超過50%，在城鎮(zhèn)居住人口大約為6.9億，平均人均住宅面積為21平方米左右。僅僅從市場的剛性需求而言，筆者預計每年產生的住房需求大約在10億平方米左右。這些需求可能來自三個方面。
一是城鎮(zhèn)化進程中新增人口的住房需求。根據(jù)過去十年的經驗，我們假設每年的城鎮(zhèn)化比率會上升1.3個百分點，也就是約1700萬的人口。這部分居民的實際需求大約為 3.6億平方米。即使考慮到其中一部分是由于城鎮(zhèn)的擴張（如鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、鎮(zhèn)改縣），因而并不產生新的需求。以50%作為一個保守估計，由于城鎮(zhèn)化每年產生的實際剛需為1.8億平方米左右。
二是住房面積改善帶來的需求。假設中國平均每年要將人均住房面積提高0.8平方米（至2020年達到接近30平方米），這產生的需求大約為每年5.5億平方米。
三是因城市改建或住房老化產生的置換需求。我們保守估計每年2%的住宅存量需要拆掉重建，每年的置換量為2.9億平方米。
每年10億平方米的需求意味著什么？以2011年為例，房地產市場竣工面積達到歷史新高，但也僅僅為8.9億平方米。因此，從全國看，未來十年住房市場仍然會處于需求強勁的階段，房地產行業(yè)仍然會是一個重要的經濟產業(yè)。
但是，一旦城鎮(zhèn)化的進程進入尾聲，樓市的剛性需求可能會大幅下降。以我們上面計算的三個剛需組成部分而言，由于城鎮(zhèn)化新增人口和人均住房面積改善帶來的需求都將大幅降低，只有置換性需求部分可維持穩(wěn)定。另外，人口結構的變化，特別是人口老齡化的加速，會降低住房市場上的需求和增加二級市場的供應。兩種因素的合力很可能造成樓市供求關系的逆轉，導致房價的崩盤。
要避免這一結局，最關鍵的是防止房價在短期和中期內的泡沫化上漲。因此，在“史上最強”的樓市調控政策之后，如何建立一個樓市穩(wěn)定發(fā)展的體系，將會是個現(xiàn)實的難題。筆者認為，應付這一問題有四方面的措施。
一是增加供應，在總量上滿足由于城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展所產生的實際需求。以當前為例，至今年6月份為止所有住宅在建面積為36億平方米左右，應可大致滿足市場未來兩年內的需求。但值得警惕的是最近土地銷售和新開工面積均大幅下降。如果這一現(xiàn)象持續(xù)，可能會在兩三年后導致市場上再度出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。
二是盤活存量，大力發(fā)展二級市場和租房市場。中國樓市除了總量上的問題外，更涉及到分配的問題。雖然沒有一個官方的空置率的統(tǒng)計，但是空置房的比例在目前住房存量中應該占比不低。如果促成這部分住房在二級市場上出售，或者以租房的形式被真正利用起來，將會大大提高住房市場的使用效率。在這方面政府可以采取一些稅收措施，如房產稅、空置稅等。
三是優(yōu)先保障剛需，在近期盡量抑制住房作為投資品的功能。住房作為一件商品，同時具有消費品和投資品的特征。近十年的教訓表明，在收入差距較大、城鎮(zhèn)化過程仍在持續(xù)的階段，尤其是剛性需求仍然旺盛的階段，房地產市場設計應該優(yōu)先關注住房的消費品特性。住房作為投資品的結果是，高收入階層將中低收入階層擠出市場，市場供不應求現(xiàn)象在短期內更加明顯，進而推高樓市的泡沫現(xiàn)象和深化社會矛盾。
作為至今為止在抑制住房投資性需求方面最有效的工具，限購令一直因其是一種行政措施而被市場所詬病。實際上，替代性的市場措施是存在的，如資本利得稅和交易稅均可以降低投資房產的回報率，尤其對抑制短期投機性需求效果明顯。
最后，要細分市場，發(fā)展針對中低收入階層的保障房建設。這在一線城市或房價過高的城市尤為重要。比如在北京、上海，即使房價較當前水平下跌50%，中低收入家庭仍然沒有能力購房。2009年以來開始的大規(guī)模保障房建設，是解決這一社會問題的必需之舉。應該指出的是，隨著保障房竣工數(shù)的日益增加，對于保障房的關注將很快會由融資問題轉為分配、維護和銷售各個后續(xù)環(huán)節(jié)的問題。 (來源：和訊網(wǎng))
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