經(jīng)歷了上半年沉寂和六七月份的短暫爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)到了下一個(gè)十字路口。今年樓市會(huì)不會(huì)再現(xiàn)往日“金九銀十”成交火爆的傳奇？不但要看開(kāi)發(fā)商，還要看消費(fèi)者反應(yīng)和調(diào)控政策的變化。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于“金九銀十”，各方樂(lè)見(jiàn)的一個(gè)局面是，“房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定，成交量迅速反彈。”不過(guò)這個(gè)情形，需要樓市各方良性互動(dòng)才能完成。
猜想1 房地產(chǎn)下行周期結(jié)束
“預(yù)測(cè)‘金九銀十’能否到來(lái)，從宏觀角度來(lái)講，要看整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展周期的變化！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。
依據(jù)他的觀察，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于復(fù)蘇之中！皬娜珖(guó)來(lái)看，3月份到7月份，樓市成交是持續(xù)增長(zhǎng)的。我們統(tǒng)計(jì)了70個(gè)城市的平均環(huán)比漲幅，6月第一次上漲，漲幅僅有0.02%，是微漲，7月份漲幅就快到0.14%！睏罴t旭說(shuō)，根據(jù)上述情況我們判斷，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生周期性逆轉(zhuǎn)，下行周期已基本結(jié)束，上行周期剛開(kāi)始抬頭。
本地房地產(chǎn)觀察者似乎也正在得出相似結(jié)論！敖谖覀儎傋隽艘粋(gè)統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)確實(shí)讓人驚訝。樓市‘金九銀十’似乎已經(jīng)提前到來(lái)！蹦硺I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，依據(jù)公開(kāi)的石家莊交易備案數(shù)據(jù)，8月份第一周交易備案量為1455套，第二周為1538套，第三周為977套。“這樣的交易數(shù)據(jù)既超過(guò)7月份同期的交易數(shù)據(jù)，也超過(guò)了去年8月份的備案量，甚至比去年‘金九’的表現(xiàn)都要好！
猜想2 樓市剛需會(huì)持續(xù)放量
楊紅旭認(rèn)為，一般而言，進(jìn)入上行周期之后，下半年甚至包括明年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向都應(yīng)該是看好的。但是向上的道路會(huì)一帆風(fēng)順嗎？業(yè)內(nèi)人士似乎也不那么認(rèn)為。
“有兩個(gè)信號(hào)非常值得關(guān)注，一個(gè)是從全國(guó)來(lái)看，8月份的市場(chǎng)成交有所降溫，另一個(gè)通過(guò)對(duì)石家莊第三周的交易數(shù)據(jù)看，也是下滑的！睏罴t旭說(shuō)，整體來(lái)看，市場(chǎng)復(fù)蘇得還是不穩(wěn)定，能否持續(xù)回暖還要觀望。
房地產(chǎn)能否迎來(lái)“金九銀十”，一個(gè)微觀基礎(chǔ)在于，購(gòu)房者的需求能否持續(xù)釋放。但看好樓市前景的業(yè)界人士對(duì)此深信不疑。
“消費(fèi)者的合理購(gòu)房需求，有著持續(xù)釋放的動(dòng)力！焙颖毖喽挤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顒佘娬J(rèn)為，現(xiàn)在購(gòu)房的主力人群就是剛需置業(yè)群體，這些群體有著強(qiáng)烈的購(gòu)房現(xiàn)實(shí)壓力。而物價(jià)水平的高企，也使得希望資產(chǎn)保值者開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)。
“五六月份樓市成交放量的主要支撐就是剛性需求的釋放，我認(rèn)為這部分需求會(huì)持續(xù)釋放！睏顒佘姳硎。
猜想3 調(diào)控將影響需求釋放
剛需持續(xù)放量的前景盡管被看好，不過(guò)也有人士認(rèn)為，購(gòu)房者需求的釋放可能也會(huì)選擇時(shí)間。
“五六月份我們中心進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查顯示，超過(guò)七成的受訪者，計(jì)劃一年之內(nèi)進(jìn)行購(gòu)房。”業(yè)內(nèi)人士表示，不過(guò)在部分城市收緊首套房貸優(yōu)惠和央行放緩存準(zhǔn)下調(diào)步伐之后，受訪者的態(tài)度也有了巨大的轉(zhuǎn)變，“三成多的受訪者不再準(zhǔn)備一年之內(nèi)選擇購(gòu)房！
很顯然，影響購(gòu)房者需求釋放的一個(gè)關(guān)鍵變量在于樓市調(diào)控政策的變化。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍公開(kāi)表示，調(diào)控政策將會(huì)影響“金九”的成色。在中央向各地派出多路督查組之時(shí)，業(yè)界擔(dān)心如果房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”的報(bào)復(fù)性狀況，會(huì)招來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。目前業(yè)界普遍猜測(cè)，房產(chǎn)稅等樓市的儲(chǔ)備新政將會(huì)到來(lái)。
“這種擔(dān)心不無(wú)道理，不過(guò)從國(guó)務(wù)院督查組給出的初步結(jié)論來(lái)看，新一輪調(diào)控政策出臺(tái)的可能性并不大，未來(lái)的政策走向或以強(qiáng)化執(zhí)行為主！ 河北省委政研室研究員胡冬原表示。
猜想4 改善性需求加速入場(chǎng)
除了購(gòu)房者的需求，“金九銀十”能否到來(lái)，還取決于另外一個(gè)因素，那就是開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和房?jī)r(jià)漲幅。
“我們分析購(gòu)房者購(gòu)房意愿顯著下降的時(shí)候，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房產(chǎn)市場(chǎng)交易火爆，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)因此取消了購(gòu)房?jī)?yōu)惠，這也是導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房觀望的原因！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
記者采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)回升的情況下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，優(yōu)惠力度有所減弱。
事實(shí)上，“房地產(chǎn)市場(chǎng)上一個(gè)樂(lè)見(jiàn)的局面是，‘金九銀十’房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定，成交量迅速上升！焙硎，中央要求提高普通商品房供應(yīng)，這就意味著在促進(jìn)樓市合理需求的釋放，而調(diào)控的要求是房?jī)r(jià)不要過(guò)快上漲。他認(rèn)為，眼下開(kāi)發(fā)商一個(gè)比較聰明的做法是，繼續(xù)以價(jià)換量，或者提供價(jià)位更加合適的房子，以此來(lái)吸引改善性需求加速入場(chǎng)。
其實(shí)改善性需求也存在加速入場(chǎng)的可能。“到我們項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)房子的改善性需求占到三四成！弊暇偝菭I(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)周立恩表示，這部分消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)，且對(duì)合適價(jià)位的房子也非常敏感。
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