近段時(shí)間以來，不少二三線城市樓市持續(xù)升溫，樓盤看房人增多、成交量回升。8月以來陸續(xù)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，二三線城市的房價(jià)“漲多跌少”。與此同時(shí)，不少知名房企開始加速布局二三線城市。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控不松動(dòng)，未來房價(jià)難現(xiàn)大幅上漲，開發(fā)商還需“以價(jià)換量”，多推出中小戶型“剛需盤”來贏得市場。
一、二三線樓市升溫不減 知名房企加速布局
當(dāng)前，二三線城市房價(jià)呈現(xiàn)出“漲多跌少”態(tài)勢，部分售樓處重現(xiàn)火爆，種種跡象表明樓市升溫已經(jīng)蔓延至中小城市。
國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有 11個(gè)，上漲的城市有50個(gè)。雖然環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%，但環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量大幅增加，比6月同期的數(shù)據(jù)翻了一番，而其中多為二三線、甚至四線城市。
此前，中國指 數(shù)研究院發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)也顯示，二三線城市住宅價(jià)格領(lǐng)漲百城住宅價(jià)格，漲幅前幾位的均為聊城、蕪湖、臺(tái)州、西寧等中小城市，且上漲幅度均超過1%。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，五六月份一線城市首先回暖，三四線城市回暖的比較晚，所以表現(xiàn)出來的七月份樓市可能是二三線、三四線城市回暖明顯些。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少商品房住宅項(xiàng)目選擇在8、9月開盤，萬科、富力等多個(gè)品牌房企透出的信息顯示，太原市9月預(yù)期入市的房源蓄客情況良好，樓盤將集中入市。
太原并非個(gè)案，不少房企也看到中小城市的潛力加速布局。8月17日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)總裁李明在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上介紹，上半年，公司在銷售結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將銷售重點(diǎn)由原來9個(gè)一二線城市變?yōu)楝F(xiàn)在17個(gè)大部分位于二三線的城市。此前，綠地、世貿(mào)等房地產(chǎn)公司明確表示將向剛性自住為主的二三線城市轉(zhuǎn)移。中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)劉淵說，中原監(jiān)測的上市房企不少都已經(jīng)將重心轉(zhuǎn)向二三線城市。
二、剛需支撐回暖 未來調(diào)控難現(xiàn)松綁
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從此番價(jià)格上漲分析來看，數(shù)量眾多的二三線、三四線城市的剛性需求支持了樓市回暖，而國家對(duì)樓市調(diào)控不松動(dòng)，未來調(diào)控政策至少維持在現(xiàn)有水平，很難出現(xiàn)松綁。
山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)認(rèn)為，二三線城市房價(jià)出現(xiàn)上漲，主要是由于成交量增加所致。盡管市場有“買漲不買跌”的心理，但是當(dāng)前樓市調(diào)控大趨勢沒有改變，目前出現(xiàn)的熱銷的樓盤主要依靠剛需支撐！耙坏┓績r(jià)出現(xiàn)較大漲幅，潛在購房者會(huì)重新陷入觀望！惫蠌(qiáng)說，當(dāng)前樓市的去投資化調(diào)控不會(huì)讓房價(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。一段時(shí)間內(nèi)，二三線樓市將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。
劉淵說，地方政府微調(diào)只要觸碰底線，即被叫停！叭珖鴺鞘姓{(diào)控一盤棋！眹覍(duì)數(shù)量多、情況復(fù)雜的二三線樓市調(diào)控嚴(yán)密，政府將會(huì)盯緊開發(fā)商借一些概念炒作大肆囤地，也會(huì)防止二三線城市以保剛需為名的樓市微調(diào)為變相松綁。
7月下旬，國務(wù)院組織的督察組分赴各地調(diào)研，一方面是通過實(shí)際調(diào)研行動(dòng)，穩(wěn)定調(diào)控預(yù)期;另一方面，也對(duì)樓市運(yùn)行狀況作個(gè)摸底，為后續(xù)儲(chǔ)備政策的出臺(tái)鋪路。隨著市場的不斷回暖，對(duì)于調(diào)控加碼的預(yù)期也在不斷的增加，市場預(yù)期很可能會(huì)隨著實(shí)質(zhì)性政策的出臺(tái)而發(fā)生扭轉(zhuǎn)。
耿曄強(qiáng)認(rèn)為，進(jìn)入9月，市場將有更多樓盤入市，二三線城市的房地產(chǎn)銷售量仍將保持較高水平，關(guān)鍵要控制價(jià)格。需要地方政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，防止房價(jià)反彈，確保調(diào)控政策落實(shí)到位。同時(shí)，開發(fā)商也不會(huì)輕易用大規(guī)模的提價(jià)試探政府調(diào)控的底線，一旦更嚴(yán)厲調(diào)控出臺(tái)對(duì)開發(fā)商來說得不償失。
三、“降價(jià)跑量”方能贏得市場 戶型須迎合“剛需”口味
從政策和市場層面來看，開發(fā)商需要采取“以價(jià)換量”策略，多推出“面積小、總價(jià)低”的剛需戶型贏得市場。
首先，從政策層面來看，當(dāng)前中央對(duì)樓市調(diào)控堅(jiān)決不動(dòng)搖。在業(yè)內(nèi)人士看來，國務(wù)院對(duì)16個(gè)省區(qū)市的樓市督查是繼續(xù)維護(hù)本輪調(diào)控來之不易的成果，因此，從這次督查的角度來講，開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對(duì)下半年樓市抱有太樂觀的市場預(yù)期，應(yīng)該在下半年繼續(xù)保持“放量”。
其次，從市場層面來看，二三線城市的住房需求多為首次置業(yè)需求。耿曄強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于開發(fā)商而言，未來需要將房屋定位在中小戶型。面積小、總價(jià)低的滿足剛需居住的中小戶型最好賣，有利于快速回籠資金。
記者也發(fā)現(xiàn)，市場上一些價(jià)格相對(duì)較高，沒有折扣的樓盤，基本上是“有價(jià)無市”。而出現(xiàn)成交量升溫的樓盤多是有折扣且價(jià)位相對(duì)較低的房屋。房地產(chǎn)內(nèi)部人士分析認(rèn)為，目前熱銷項(xiàng)目的共同特點(diǎn)，是針對(duì)首次置業(yè)和首次改善的群體，定價(jià)合理，所以成交量大。太原市建設(shè)路的一家置業(yè)顧問寧小樂說，該樓盤銷售火熱，一個(gè)是因?yàn)閮r(jià)格每平方米不足6000元，而戶型均在110平米以下，所以銷量大增。
此外，劉淵認(rèn)為，一線城市可開發(fā)的用地減少，二三線正處于發(fā)展階段，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢。在劉淵、耿曄強(qiáng)等業(yè)內(nèi)人士來看。開發(fā)商除了以價(jià)換量、多推剛需樓盤外，還要多在質(zhì)量上下功夫，因?yàn)槎城市的房地產(chǎn)開發(fā)尚在起步中，未來發(fā)展?jié)摿薮，開發(fā)商需要多推出性價(jià)比高的樓盤才能占領(lǐng)市場。
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