變數(shù)1：國(guó)務(wù)院督察組終極結(jié)論是好是壞?
變數(shù)2：首套房貸利率優(yōu)惠取消會(huì)否跟進(jìn)?
變數(shù)3：更嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅新方案何時(shí)出臺(tái)?
全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片。本月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比上漲的城市有50個(gè)，較6月份翻了一倍。7月份，廣州一手住宅79.67萬(wàn)平方米的網(wǎng)簽面積，創(chuàng)2010年10月份后的新高。
然而，7月份的量?jī)r(jià)齊升仍沒(méi)能給市場(chǎng)足夠的信心。8月2日，網(wǎng)上一條流傳的“國(guó)家將取消住房預(yù)售制度”的消息，令A(yù)股市場(chǎng)地產(chǎn)股暴跌，資金紛紛逃離。最近，有銀行開(kāi)始取消首套房貸利率優(yōu)惠，本月20日，國(guó)土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布消息稱，湖南、湖北被列入房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)征收范圍，更觸動(dòng)社會(huì)各界的神經(jīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)還是沒(méi)能擺脫“政策市”的標(biāo)簽。
從目前來(lái)看，樓市還存在著三大“變數(shù)”，且變數(shù)往往會(huì)在9、10月份發(fā)生(以下的結(jié)果，都是預(yù)測(cè)會(huì)否在9、10月份發(fā)生)，進(jìn)而影響“金九銀十”的成色。
變數(shù)
1
國(guó)務(wù)院督察組終極結(jié)論是好是壞?
在國(guó)務(wù)院派出的督查組陸續(xù)回京后，房地產(chǎn)調(diào)控走向再成業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)期，這次調(diào)研形成的督查結(jié)論，將會(huì)直接影響政府下一步調(diào)控房地產(chǎn)的思路。
從近期傳出的風(fēng)聲來(lái)看，督察組的結(jié)論偏向樂(lè)觀：“樓市基本是健康的”、“各地樓市相對(duì)穩(wěn)定，不具備全面反彈的條件”、“形勢(shì)沒(méi)有那么嚴(yán)峻”……不必再出臺(tái)調(diào)控新政，只要對(duì)現(xiàn)有政策嚴(yán)格執(zhí)行，遏制好投機(jī)、投資，做好保障房，同時(shí)加強(qiáng)督查和約談，就不會(huì)有問(wèn)題。
在樓市博弈期，各種消息滿天飛，在正式結(jié)論公布之前，所有的消息都只是傳言。建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)這一判斷“并不知情”。
參與了此次督查的國(guó)家發(fā)改委人士，在做完“只要市場(chǎng)不是大幅急劇反彈，就不會(huì)調(diào)控加碼”的表態(tài)后，又補(bǔ)充“盡管督查組已經(jīng)將上述情況匯報(bào)給國(guó)務(wù)院，但畢竟只是初步判斷。下一步調(diào)控如何走，還得看形勢(shì)變化”，說(shuō)明調(diào)控依然存在變數(shù)。
★結(jié)果1：不再出臺(tái)新政
●可能性：極大
●預(yù)期市場(chǎng)表現(xiàn)：“金九銀十”再現(xiàn)
樓市成交活躍的狀態(tài)將延續(xù)至“金九銀十”。今年9、10月，廣州一手住宅供應(yīng)量大，買賣活躍程度肯定會(huì)有所提高。去年9、10月份的成交慘狀不會(huì)在今年重演，要想達(dá)到2010年“金九銀十”的瘋狂程度難度也較大，六七十萬(wàn)平方米是比較現(xiàn)實(shí)的成交量。
★結(jié)果2：出臺(tái)調(diào)控新政
●可能性：極小
●預(yù)期市場(chǎng)表現(xiàn)：重演去年慘狀
市場(chǎng)將重新陷入觀望，重演去年的慘狀。由于9、10月份失收，眾多房企難以完成全年銷售任務(wù)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈再度繃緊，部分房企將陷入困境甚至倒閉，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)重新洗牌。
變數(shù)
2
首套房貸利率優(yōu)惠取消會(huì)否跟進(jìn)?
本月20日，光大銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新華社記者稱，該行上海和南京等地分行調(diào)整了個(gè)人房貸利率優(yōu)惠政策，取消了8.5折優(yōu)惠，首套房貸利率為基準(zhǔn)利率，二套房貸利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
好消息是，取消首套房貸利率優(yōu)惠僅在少數(shù)城市進(jìn)行，尚未全面鋪開(kāi)。光大銀行北京分行相關(guān)人士稱，北京地區(qū)暫時(shí)沒(méi)有房貸利率優(yōu)惠調(diào)整計(jì)劃。與此同時(shí)，工、農(nóng)、中、建、交等大型商業(yè)銀行沒(méi)有跟進(jìn)，目前仍執(zhí)行首套房利率最低8.5折的優(yōu)惠。
壞消息是，在部分城市同時(shí)取消首套房貸優(yōu)惠利率的還有民生銀行、深發(fā)展、中信銀行、興業(yè)銀行、招商銀行等銀行。同時(shí)，雖然目前多數(shù)銀行還在執(zhí)行原有的優(yōu)惠，但專家表示，不排除會(huì)有其他銀行跟進(jìn)取消優(yōu)惠的可能。
★結(jié)果1：少數(shù)銀行跟進(jìn)
●可能性：一般
●預(yù)期市場(chǎng)表現(xiàn)：推動(dòng)成交
有分析人士認(rèn)為，取消首套房貸利率優(yōu)惠的消息，也許是房地產(chǎn)商或中介一種刺激購(gòu)房的炒作手段。如果只有少數(shù)銀行跟進(jìn)，這種炒作可能會(huì)真的推動(dòng)成交，因?yàn)橘I家會(huì)擔(dān)心所有銀行跟進(jìn)，為享受優(yōu)惠利率，買家加快入市步伐的可能性極高。
★結(jié)果2：多數(shù)銀行跟進(jìn)
●可能性：極小
●預(yù)期市場(chǎng)表現(xiàn)：成交萎縮
今年樓市成交回暖，房貸利率優(yōu)惠功不可沒(méi)，特別對(duì)首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，8.5折優(yōu)惠利率，吸引力不可謂不大，一旦大多數(shù)銀行跟進(jìn)，首次置業(yè)者的買房熱情肯定會(huì)遭受沉重打擊，整體成交將會(huì)萎縮。
★結(jié)果3：沒(méi)有銀行跟進(jìn)
●可能性：極大
●預(yù)期市場(chǎng)表現(xiàn)：穩(wěn)定前行
光大等銀行房貸所占的市場(chǎng)份額還沒(méi)到能左右市場(chǎng)的地步，如果沒(méi)有更多的銀行跟進(jìn)，市場(chǎng)將會(huì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上繼續(xù)前行。
變數(shù)
3
更嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅新方案何時(shí)出臺(tái)?
一邊是房?jī)r(jià)上漲，另一邊是房產(chǎn)稅傳聞?dòng)哂１驹?8日，新華社消息指出，目前開(kāi)征房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已日漸成熟。另?yè)?jù)透露，北京、湖北、四川等省市已就開(kāi)征房產(chǎn)稅正進(jìn)行密鑼緊鼓的準(zhǔn)備。
本月20日，國(guó)土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布信息稱，繼上海、重慶之后，湖南、湖北被列入房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)征收范圍。有媒體報(bào)道，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)人士透露，雖然湖南、湖北房產(chǎn)稅征收細(xì)則尚未明確，不過(guò)將和上海、重慶的版本有所區(qū)別。首先，征收范圍將包括個(gè)人已購(gòu)的第二套存量房，但征收稅率不會(huì)太高;其次，計(jì)稅依據(jù)也將由“滬渝版”的房產(chǎn)原值改為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，也就是說(shuō)，對(duì)居民幾年前買的第二套住房征稅時(shí)，按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此表示，正在制訂的“兩湖版”房產(chǎn)稅，其殺傷力比現(xiàn)行的“滬渝版”更大。
不過(guò)，就在當(dāng)天，“兩湖”將試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息被撤下。國(guó)家稅務(wù)總局新聞處相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，并沒(méi)有關(guān)于“兩湖”開(kāi)征房產(chǎn)稅的消息。湖南、湖北地稅局也否認(rèn)了房產(chǎn)稅試點(diǎn)的說(shuō)法。
本月21日上午，湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云向《法制晚報(bào)》記者表示，房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，但對(duì)于具體的征收細(xì)節(jié)及方案出爐時(shí)間還不清楚。記者打聽(tīng)到的消息是，此次試點(diǎn)計(jì)稅的依據(jù)是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。
然而，22日午后，湖北省地稅局又在官網(wǎng)首頁(yè)發(fā)表聲明稱，8月21日網(wǎng)傳所謂“湖北省地方稅務(wù)局新聞發(fā)言人徐正云證實(shí)湖北房產(chǎn)稅改革細(xì)則正在制定之中”屬不實(shí)之詞。
★結(jié)果1：新方案出臺(tái)
●可能性：一般
●預(yù)期市場(chǎng)表現(xiàn)：改善型產(chǎn)品再受重?fù)?/P>
房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市增加的沖擊，市場(chǎng)早已消化。不過(guò)，如果房產(chǎn)稅出現(xiàn)新方案，且是如市場(chǎng)傳言般按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)征收，并包括已購(gòu)的第二套存量房，改善型產(chǎn)品將會(huì)再受重?fù)。今年“金九銀十”，廣州樓市大量改善型產(chǎn)品登場(chǎng)，如果這樣的消息在9、10月份得到證實(shí)，改善型買家將會(huì)再度陷入觀望。
★結(jié)果2：新方案流于傳言
●可能性：一般
●預(yù)期市場(chǎng)表現(xiàn)：改善型產(chǎn)品受負(fù)面影響
即使房產(chǎn)稅新方案的消息再度被否認(rèn)，對(duì)“金九銀十”改善型產(chǎn)品仍會(huì)有負(fù)面影響。因?yàn)閷?lái)房產(chǎn)稅真正實(shí)施，不僅有“渝滬版”的可能，也有“兩湖版”的可能。
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