央行年中兩度降息，國務(wù)院督查組奔赴16省市專項(xiàng)房地產(chǎn)督查，30余省市集訓(xùn)房產(chǎn)稅評估，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市“兩湖版”消息不斷……買還是不買？降與不降？樓市“心理拉鋸戰(zhàn)”緣于傳統(tǒng)銷售旺季的“遲到”而持續(xù)上演。
樓市后調(diào)控時(shí)代，對政策之敏感在最近可謂發(fā)揮得淋漓盡致。
從 6月份開始，央行一個(gè)月內(nèi)宣布兩度降息，到7月下旬，國務(wù)院派出8個(gè)督查組奔赴16個(gè)省市對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行專項(xiàng)督查；時(shí)隔十天，取消預(yù)售制傳言甚囂塵上，雖然最后傳言無疾而終但卻致使多數(shù)地產(chǎn)股“跳水”；近日，全國30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，到如今房產(chǎn)稅“兩湖版”呼之欲出。
對于當(dāng)前樓市的判斷，“不明朗”的思維同樣左右著作為市場主體的供需雙方。買還是不買？降與不降？樓市“心理拉鋸戰(zhàn)”緣于傳統(tǒng)銷售旺季的“遲到”而持續(xù)上演。后調(diào)控時(shí)代，這已經(jīng)不僅僅是一個(gè)糾結(jié)的問題，更是考驗(yàn)各方心理的最后一道關(guān)口。后調(diào)控時(shí)代樓市變局叢生
購房潮再次顯現(xiàn)，成交量快速反彈，二次調(diào)控呼聲越來越高，這些正在讓后調(diào)控時(shí)代的樓市變得更加撲朔迷離。下半年樓市，關(guān)于“市場回暖”、“價(jià)格正在反彈”、“投資客開始進(jìn)場”等聲音不絕于耳，讓人不由發(fā)問樓市風(fēng)向是不是已出現(xiàn)微妙變化。
8月18日，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局在其官網(wǎng)上公布的7月份70個(gè)大中城市住宅房價(jià)情況來看，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)50個(gè)，6月份這一數(shù)據(jù)僅為25個(gè)，而7月上漲城市個(gè)數(shù)超過了前6個(gè)月之和。
嘉聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理侯紅權(quán)告訴記者，這波房價(jià)上漲主要受首次置業(yè)和改善型需求的集中入市推動，其實(shí)，房價(jià)上漲勢頭從2月份開始就有所表現(xiàn)，5、6、7月份的普漲只是一種正常的延續(xù)，成交量的放大不過是冰點(diǎn)之后的復(fù)蘇，回暖并非過熱。
與一線城市沉浸于樓市調(diào)控與“房產(chǎn)稅擴(kuò)容”等恐慌相比，成都樓市的市場表現(xiàn)無疑要好很多。從上半年成交情況來看，成都市主城區(qū)商品房1月份成交僅4883 套，2月份開始有所突破成交7209套，3月市場成交達(dá)到今年來的峰值，達(dá)到14634套，4月份成交8829套，5月份成交11618套，6月份成交 10175套，7月市場成交回落到8932套。世家機(jī)構(gòu)人士對此判斷，這一現(xiàn)象由之前數(shù)月數(shù)個(gè)利好因素累加作用形成：市場調(diào)控松綁預(yù)期形成，開發(fā)商低價(jià)房源大量入市，剛需由觀望到出手；另一方面，央行兩次降息，使得購房貸款利率將大幅降低，這針強(qiáng)心劑加快了樓市復(fù)蘇。
后市平穩(wěn)走量開發(fā)商定價(jià)幾種可能性
回顧前七個(gè)月的成都樓市，成交量的攀升速度讓樓市充滿了期待與懸疑。當(dāng)部分開發(fā)商還在猶豫究竟是加緊推盤加快銷售，還是借勢回暖價(jià)格微調(diào)時(shí)，包括保利、藍(lán)光、華潤、萬科等在內(nèi)的一線房企已果斷決定，以多盤齊發(fā)之勢意圖搶占市場份額。
如果說上半年的成都樓市還僅僅是樓市復(fù)蘇的大幕將啟，那么下半年，樓市熱度還將再度被點(diǎn)燃。據(jù)記者了解，后調(diào)控時(shí)代，開發(fā)商在定價(jià)上存有多種可能性，主要會呈現(xiàn)三大典型心態(tài)：
一種是“求穩(wěn)型”，這些樓盤大多都是前期已經(jīng)開盤或加推的新盤，當(dāng)時(shí)定價(jià)預(yù)期相對比較理性，為了保證銷售穩(wěn)步推進(jìn)不會貿(mào)然提價(jià)，一切以穩(wěn)定出貨為主。
二是“搖擺型”，特別針對中小型開發(fā)商，受市場影響波動較大，通常這部分開發(fā)商及其樓盤在定價(jià)時(shí)，首先會參考指標(biāo)大盤的定價(jià)策略，其次是會參考周邊二手房的價(jià)格，隨著大勢的變化靈活處理價(jià)格。
三是“激進(jìn)型”，對于這類型開發(fā)商而言，資金狀況相對充裕，他們對于銷售速度并沒有緊迫的要求，在推出新產(chǎn)品時(shí)，很有可能會預(yù)期看漲，在定價(jià)策略上趨于激進(jìn)。
“如果開發(fā)商在定價(jià)上能夠務(wù)實(shí)，保持企穩(wěn)走量的態(tài)勢，那么下半年樓市走勢會相對平穩(wěn)！背叨鹊禺a(chǎn)總經(jīng)理曾祥庸認(rèn)為，相反，在各方壓力下，如果出現(xiàn)非理性的定價(jià)情況，那么市場可能會出現(xiàn)掉轉(zhuǎn)。
短時(shí)間出臺新政沒有可能
嘉聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理侯紅權(quán)
從近期樓市來看，5、6、7月房地產(chǎn)銷售態(tài)勢相對平穩(wěn)，而且調(diào)控已經(jīng)完全到位，成交量的放大不過是筑底回升的市場效應(yīng)，回暖并非過熱。在此背景下，樓市調(diào)控不管是房產(chǎn)稅還是其他，短時(shí)間沒有出臺新政的可能。
房地產(chǎn)后市“價(jià)穩(wěn)量增”
新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵
上半年樓市，回暖趨勢明顯？梢钥闯，市場波動也有它的特性，不會一味上升，也不會總處于谷底。受調(diào)控政策等各種因素影響，下半年的樓市將更趨于理性，有望迎來一個(gè)調(diào)整期，即房價(jià)在一定幅度的調(diào)整之后歸至平穩(wěn)。
樓市進(jìn)入“大魚吃小魚”時(shí)代
尺度地產(chǎn)總經(jīng)理曾祥庸
往后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入“大魚吃小魚”時(shí)代，也即進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購重組高峰期。大型房企并購中小房企，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出樓市，部分中小開發(fā)商有可能在本輪調(diào)控中被重組，失去獨(dú)立的生存空間。
開發(fā)商定價(jià)三大典型心態(tài)
求穩(wěn)型
大多是前期已開盤或加推的新盤，當(dāng)時(shí)定價(jià)預(yù)期相對較理性，為保證銷售穩(wěn)步推進(jìn)不會貿(mào)然提價(jià)，一切以穩(wěn)定出貨為主。
激進(jìn)型
這類型開發(fā)商資金相對充裕，對于銷售速度沒有緊迫要求，推出新產(chǎn)品時(shí)，很可能會預(yù)期看漲，在定價(jià)策略上趨于激進(jìn)。
搖擺型
中小型開發(fā)商受市場影響波動較大，定價(jià)時(shí)首先會參考指標(biāo)大盤的定價(jià)策略，其次參考周邊二手房價(jià)格，隨大勢靈活處理價(jià)格。
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