近日，山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調控工作會議決定，將選擇有條件的開發(fā)項目進行商品房現(xiàn)房銷售試點。有專家認為，山東省房地產(chǎn)市場未來一段時間處于“消化庫存”階段。
山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調控工作會議決定，自9月1日起，凡不實行預售資金監(jiān)管的商品住房項目，暫不核發(fā)預售許可證書；同時，將選擇有條件的開發(fā)項目進行商品房現(xiàn)房銷售試點。消息一出，再次引起熱議。
山東新政或為“消化庫存”
在房產(chǎn)調控的大勢下，存量房數(shù)量上升已成不爭的事實，許多樓盤都已“被現(xiàn)房”。
截至6月底，中國指數(shù)研究院青島分院統(tǒng)計顯示，青島住宅市場存量接近11萬套，創(chuàng)出新高。青島市住宅市場庫存在調控30個月來節(jié)節(jié)攀升，截至6月30日，該存量已達108357套，這一存量的可售面積是2010年1月份的2.5倍。該院分析師王志霞表示“這一庫存量在全國其他二線城市很罕見，甚至超過了某些一線城市的庫存量！比绻凑罩6個月(包含6月份)的平均銷售速度計算，青島目前的這個庫存量的消化周期約為25.83個月，庫存量和消化周期都已達到歷史高點。
同時根據(jù)山東統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，山東省1-5月份商品房待售面積仍保持較高水平，但房屋銷售降勢趨緩。1月-5月，山東省固定資產(chǎn)投資9613.2億元，增長20.1%，增幅比1月-4月小幅回落0.1個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1492.8億元，增長11.5%，增速比1月-4月回落1.6個百分點。
專家分析認為，參照前5個月的銷售狀況，山東省房地產(chǎn)市場未來一段時間仍處于“消化庫存”的階段。
期房占了一手房交易的90%
調查發(fā)現(xiàn)，煙臺市在售的樓盤，絕大多數(shù)都是期房銷售！盎旧戏课葜黧w工程過三分之一，就可以按照相關部門的要求辦理預售許可證！苯鸷Ｃ麍@工作人員說，從開盤計算，交房至少也得一年半以后。
記者走訪了多家售樓處，發(fā)現(xiàn)最快交房的也得到今年年底了，有的樓盤甚至2014年12月才交房，幾乎沒有一個樓盤有現(xiàn)房賣，最多有個“準現(xiàn)房”——再有幾個月就可以交付的房子。“想要現(xiàn)房的話，都得去房屋中介找了，售樓處一般沒有！毙绿斓囟际袕V場工作人員說。從相關部門的統(tǒng)計來看，一手房的交易當中，期房占到了90%，現(xiàn)房只占10%。
鼓勵現(xiàn)房銷售是有益嘗試
山東將總結改善商品房預售管理辦法，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。分析人士認為，這意味著商品房預售制度將迎來變局，雖然目前只在有限范圍內試點，影響也會有限，但如果未來形成趨勢，無疑將對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生撼動。隨著調控觸及開發(fā)商“切身之痛”，各方博弈加劇，樓市調控步入深水區(qū)。
商品房預售制度始于1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，目的是降低企業(yè)資金門檻，促進房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。按照該法律規(guī)定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。2010年，住建部出臺文件，對這一制度進行規(guī)范。
作為當前房地產(chǎn)市場的一項基本制度，預售制對開發(fā)商的重要性究竟有多大？根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過25%。這就不難理解，為什么在本月初傳出預售制度調整的消息后，開發(fā)商幾乎異口同聲地表示反對。
當前，全國絕大部分新建商品房以期房形式進行銷售，在這種銷售模式中，信息公開、明碼標價、一房一價等較繁瑣的預售要求，以及商品房項目較分散的布局，正使得預售制度面臨監(jiān)管難的困境。同時，若房地產(chǎn)市場形勢不佳，在期房銷售中，處于弱勢一方的購房者則要承擔巨大風險。
同時，與預售制度伴生的期房銷售模式，已成為投資客青睞的投資渠道。由于期房銷售價格相對不高、投資收益較高，一些投機投資性購房者通過期房交易來獲取利益。相比之下，現(xiàn)房的市場價值較穩(wěn)定，價格波動較小。因此，鼓勵現(xiàn)房銷售無疑是有益嘗試。
事實上，山東試點并未從根本上“撼動”預售制度，對市場和房企資金面的影響不大。但啟動這一試點，具有積極意義。
名詞解釋
商品房預售制度
商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。具體來說，習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權證的房屋稱為期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。這個制度即為商品房預售制度。
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