8月29日，一則“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策”的報(bào)道成為各家網(wǎng)站關(guān)注的焦點(diǎn)。人民銀行營(yíng)業(yè)管理部日前召開了2012年北京轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)情況通報(bào)會(huì)，在部署下一階段的各項(xiàng)重點(diǎn)工作時(shí)提出，將“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求”。而此前，針對(duì)有關(guān)媒體關(guān)于為“穩(wěn)增長(zhǎng)”房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人明確表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策！安顒e化住房信貸政策”再度引來(lái)市場(chǎng)關(guān)注。
回顧此輪房地產(chǎn)調(diào)控，從近50個(gè)地級(jí)以上大中城市先后出臺(tái)“限購(gòu)令”，到600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；從上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)，到各地加大保障性安居工程建設(shè)力度；從嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，到管理層不斷收緊銀根，在一系列政策措施作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫，投機(jī)投資性購(gòu)房需求得到明顯抑制。應(yīng)該說(shuō)，樓市調(diào)控的效果是明顯的。
而對(duì)近期市場(chǎng)盛傳的“樓市回暖”，業(yè)內(nèi)人士表示，今年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)所謂“回暖”跡象，主要是因?yàn)橘?gòu)房貸款規(guī)模擴(kuò)大，利率優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量的銷售策略以及剛性需求階段性釋放等多個(gè)因素的共同作用，帶來(lái)總體成交量的上升，房?jī)r(jià)普遍大規(guī)模反彈現(xiàn)象還未成為趨勢(shì)。鑒于當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，應(yīng)該不具備出臺(tái)調(diào)控新政的緊迫性。當(dāng)然，政策面也不會(huì)驟然放松，這是因?yàn)榍捌谡{(diào)控取得的成果仍需要加以鞏固和深化，這從近期管理層的各方表態(tài)以及央行貨幣政策的“謹(jǐn)慎”操作所透露出的加強(qiáng)流動(dòng)性管理以有利于對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的含義等方面就能看出。
“可以預(yù)見，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)，只是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控最應(yīng)關(guān)注的不是‘有沒有新的政策出臺(tái)’，而是如何落實(shí)好前期以來(lái)的各項(xiàng)政策，使其真正發(fā)揮作用！比A安證券分析人士表示。
去年以來(lái)國(guó)務(wù)院確定的關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)方針政策，其中一項(xiàng)重要的措施就是實(shí)施更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。從前期調(diào)控成效看，這項(xiàng)政策的執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控起到了較好效果；蛟S，“差別化”將繼續(xù)成為2012年房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞。
當(dāng)前，應(yīng)如何進(jìn)一步落實(shí)差別化住房信貸政策。就此，接受記者采訪的專家提出，首先還是要繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，積極地按照市場(chǎng)化、財(cái)務(wù)可持續(xù)的原則，支持政府主導(dǎo)的公租房為主體的保障房建設(shè)，以此形成對(duì)商品房市場(chǎng)的有效補(bǔ)充。
其次，要在商品房市場(chǎng)上通過(guò)信貸、利率、稅收等政策充分體現(xiàn)“差別化”的調(diào)控特征。進(jìn)一步將“差別化”細(xì)化為：一是要抑制投機(jī)需求，按照今年政府工作報(bào)告提出的“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固前期調(diào)控成果”的要求，繼續(xù)落實(shí)好相關(guān)政策。有些地區(qū)應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)、限貸政策，繼續(xù)抑制投資性、投機(jī)性等非合理性需求；對(duì)已出臺(tái)的政策要繼續(xù)堅(jiān)持，督促地方政府堅(jiān)決貫徹落實(shí)；同時(shí)要密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)變化，并根據(jù)形勢(shì)發(fā)展變化及時(shí)調(diào)整相關(guān)措施。二是要著力滿足居民自住型需求，即所謂的剛性需求。第三，對(duì)于市場(chǎng)需求較少、價(jià)格較高的高檔住宅，則可以通過(guò)總量調(diào)控以及征稅等措施加以調(diào)控。
“這其中尤其要注意滿足普通居民的自住型需求，這就需要通過(guò)差別化的措施來(lái)滿足居民自住型需求，其中包括城市內(nèi)首次置業(yè)的剛性需求，以小換大的改善型需求、還有外來(lái)務(wù)工人員首次置業(yè)需求。要防止信貸、稅收等調(diào)控政策‘一刀切’，過(guò)多地提高這部分群體的購(gòu)房成本！眮(lái)自工行的分析人士表示。我們也注意到，盡管近期多部門重申房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，但政策上對(duì)于首套購(gòu)房的信貸支持力度也實(shí)實(shí)在在有所加大，不少銀行在首套房的貸款利率優(yōu)惠上打出了“實(shí)惠牌”。
有業(yè)內(nèi)人士表示，下一階段在落實(shí)差別化住房信貸政策過(guò)程中，還要注意兩方面問題：一是要有效保障普通商品房的供給，尤其是加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，以此增加有效供給用以滿足剛性需求，防止市場(chǎng)因?yàn)楣┙o失衡而引發(fā)新一輪價(jià)格上漲。第二，要在切實(shí)防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)新，應(yīng)對(duì)銀行住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化等符合市場(chǎng)化原則的創(chuàng)新給予支持。
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