本報訊(記者 駱慧軍)央行年中兩度降息，國務(wù)院督查組奔赴16省市專項督查房地產(chǎn)調(diào)控情況，30余省市集訓(xùn)房產(chǎn)稅評估，房產(chǎn)稅試點(diǎn)消息不斷……買還是不買？降或者不降？樓市“心理拉鋸戰(zhàn)”下，希望在“去庫存”及業(yè)績方面更上層樓的南昌樓市各大開發(fā)商，尚未進(jìn)入“金九銀十”，便已開始摩拳擦掌。
后調(diào)控時代考驗各方心理
8月初，中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，7月全國100個城市(新建)住宅平均價格，70個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個數(shù)增加25個。從數(shù)據(jù)來看，7月份全國多地樓市成交量創(chuàng)調(diào)控新高。以京滬深為代表的一線城市，以及為杭州為代表的1.5線城市，房價小幅松動后又現(xiàn)回暖態(tài)勢，成交量反彈明顯。
為了讓房價不再重新進(jìn)入“上升拐點(diǎn)”，早有警覺的各級監(jiān)管部門從7月起頻繁表態(tài)。7月初，央行指出金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。7月中旬，國務(wù)院派出督查組奔赴16省市，對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)情況，開展專項督察。7月26日，財政部表態(tài)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，抑制投機(jī)投資性購房需求。
一面是購房潮再次顯現(xiàn)，成交量快速反彈，另一面則是二次調(diào)控呼聲越來越高，這讓正在進(jìn)入后調(diào)控時代的樓市變得更加撲朔迷離。對于當(dāng)前樓市的判斷，“不明朗”的思維正左右著作為市場主體的供需雙方。買還是不買？降或者不降？樓市“心理拉鋸戰(zhàn)”緣于傳統(tǒng)銷售旺季的“遲到”而持續(xù)上演。
8月嗅到“金九銀十”硝煙味
與一線城市陷入樓市調(diào)控與“房產(chǎn)稅擴(kuò)容”等相比，南昌樓市的表現(xiàn)無疑要好很多。從上半年成交情況來看，南昌樓市新建商品住宅成交量歷經(jīng)三個階段：成交低谷期樓市回暖期樓市升溫期。1―2月份，在購房預(yù)期低落和春節(jié)假期影響下，處于樓市成交低谷期；進(jìn)入3―4月份，受季節(jié)時令和全國樓市政策頻頻微調(diào)影響，市民購房預(yù)期得到較大程度改變，樓市呈現(xiàn)“金三銀四”景象；而5―6月份，南昌樓市則從回暖期向快速升溫期轉(zhuǎn)變，成交量大幅上升，其中3―4月份新建商品住宅共成交 5108套，而5―6月商品住宅成交則達(dá)7413套，攀升了45%。7月份，南昌市新建住宅網(wǎng)簽數(shù)量更是達(dá)到了單月4881套，環(huán)比上漲近30%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這既是受存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、央行降息等寬松貨幣政策的結(jié)果，也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、樓市政策頻調(diào)以及剛需購房預(yù)期改變、南昌舊城改造、供應(yīng)量激增、新盤不斷入市等一系列利好因素所致。
與此同時，往年通常要到8月底才現(xiàn)身的南昌房企，今年在8月中旬便紛紛投入“金九銀十”的爭奪戰(zhàn)，一時間，市場上硝煙彌漫。從8月南昌開盤頻率與各大項目的市場活躍度即可得知。僅上個周末，南昌有綠地未來城、萬科城、恒大綠洲、聯(lián)泰金中環(huán)、保利香檳國際、恒大名都、恒茂紅谷新城、正榮大湖之都、星洲國際等10余個項目開盤或推新，對客源的爭奪呈現(xiàn)激烈態(tài)勢。南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)同時顯示，上周 (8月20日―8月26日)，南昌市區(qū)新房總成交量為1190套，其中新建普通住宅共成交1037套，日均成交148套，新建商品房住宅環(huán)比增加78%; 成交面積11.3萬平方米，環(huán)比上漲74%。此外，上周非住宅產(chǎn)品周成交153套，環(huán)比下跌51%，非住宅總成交面積為1.13萬平方米。面對9月份市場旺季的“誘惑”，8月下旬開始，南昌樓市新建住宅成交量再次大幅回暖，為“金九”的到來預(yù)熱。
9月推盤數(shù)量達(dá)去年同期
8月已接近尾聲，那9月的樓市又將迎來怎樣的局面？去年的“金九”因為限購影響，一些樓盤的開盤計劃因此擱淺，而今年的9月，在樓市回暖的情況下，呈現(xiàn)的是一片大好的趨勢，至少從前幾個月的開盤和成交情況看，還是相當(dāng)樂觀的。
據(jù)統(tǒng)計，2012年9月南昌樓市預(yù)計將有33個項目開盤，相比8月份增加7個，與去年同期開盤數(shù)持平。預(yù)計開盤的33個項目中，有5個新盤項目上市，28個項目為老盤加推。在33個項目中，住宅項目占據(jù)29個，別墅項目3個，商業(yè)地產(chǎn)1個，其中不乏高品質(zhì)項目和高端產(chǎn)品，如綠地海域香廷預(yù)計 9―10月開盤首推面積為220―260平方米的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅房源，南昌華南城9月除銷售6000套商鋪外，9月底或10月還將推出超高層(32F)住宅。另外，從9月份預(yù)售房源和開發(fā)商計劃推出的房源來看，目前市場主推的產(chǎn)品還是剛需和改善型產(chǎn)品，以剛需產(chǎn)品為主，改善型產(chǎn)品為輔，兩房和小三房仍是目前市場新增供應(yīng)的絕對主力。
庫存完全消化需要22周
各大樓盤紛紛加大推盤力度，上市產(chǎn)品五花八門，但從成交套數(shù)上來看，正如預(yù)期所言，經(jīng)過6、7月促銷潮后，各樓盤優(yōu)惠力度開始縮水，致使市民的購房欲望出現(xiàn)不振態(tài)勢，市區(qū)8月份成交套數(shù)出現(xiàn)小幅下滑。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月28日，南昌市市區(qū)新建商品房可售套數(shù)為33023套，即便按成交量較大的7月份第3周新建商品房1461套的銷售速度計算，目前南昌市區(qū)商品房可售量仍至少需要22周才能被市場完全消化；在新房供應(yīng)上，綠地、保利、恒大、萬科等一線品牌房企負(fù)責(zé)人近期都表示，下半年的推貨量，將不會少于上半年。這意味著，在未來很長一段時間內(nèi)，市場上都將有充足的房源供購房者挑選。
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