中國(guó)樓市，經(jīng)歷了3-8月份的復(fù)蘇之后，在官方頻頻表示調(diào)控不動(dòng)搖、房產(chǎn)稅蠢蠢欲動(dòng)等新形勢(shì)下，重新出現(xiàn)了盤(pán)整態(tài)勢(shì)。對(duì)于未來(lái)樓市的趨勢(shì)，業(yè)界出現(xiàn)了明顯分歧。影響樓市走向的因素繁多，作用機(jī)制復(fù)雜，筆者在此僅對(duì)近期的外資態(tài)勢(shì)略作分析。
1-7 月份，全國(guó)實(shí)際使用外資金額666.7億美元，同比下降3.6%。房地產(chǎn)實(shí)際使用外資金額下降9.3%，高于全國(guó)平均降幅。1-6月份，全國(guó)實(shí)際使用外資 591億美元，同比下降3%，其中房地產(chǎn)為123億，剔除房地產(chǎn)，則僅下跌0.1%。由這兩組數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)利用外資額的顯著下滑，成為拖累全國(guó)使用外資總額的主要因素。
再?gòu)牧硗庖粋(gè)口徑分析。1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長(zhǎng)6.2%，其中利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的 0.5%。其實(shí)，從年初以來(lái)，利用外資情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，由1-2月份同比增長(zhǎng)24.2%，變成逐月下降，1-3至1-7月，同比降幅分別為42.9%、 36.8%、53.9%和54.3%。而早在2011年1-8月份，利用外資633億元，增長(zhǎng)71.5%，外資占比為1.2%。
外資投資大陸房地產(chǎn)的熱情為何大幅降溫？原因有很多：比如，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控變本加厲，市場(chǎng)前景不樂(lè)觀，投資房地產(chǎn)的收益率下降。再如，歐美經(jīng)濟(jì)萎迷，海外基金后院不安，被迫撤回護(hù)院。然而，還有一個(gè)重要原因是：人民幣對(duì)美元升值進(jìn)程停滯，外資套取匯差的“無(wú)本生意”沒(méi)法繼續(xù)進(jìn)行。
回顧歷史，2005年實(shí)行匯改之后，人民幣對(duì)美元持續(xù)升值，外資大量涌入中國(guó)內(nèi)地。在樓市爆熱的2007年，人民幣對(duì)美元升值近7%。而那年中國(guó)股市瘋狂，上證指數(shù)創(chuàng)6124點(diǎn)歷史最高，房?jī)r(jià)同樣大漲。2008年下半年，人民幣對(duì)美元停止升值，股市樓市皆下行。2010年6月，二次匯改，人民幣對(duì)美元重拾升值之路，至今二季度，升值近8%。但是，二季度基本停止升值，甚至7月以來(lái)出現(xiàn)近些年非常罕見(jiàn)的微幅貶值。
與之同步的，還有外匯儲(chǔ)備量的變化。今年2月份，我國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)3.3萬(wàn)億美元，其后有所減少。截至2012年6月末，外匯儲(chǔ)備余額為3.24萬(wàn)億美元，較一季度末的3.305萬(wàn)億美元減少了650億美元，是1998年以來(lái)首次出現(xiàn)季度環(huán)比下降。
外匯儲(chǔ)備主要包括貿(mào)易順差、外國(guó)直接投資凈流入、國(guó)際套利資本流入等。二季度，我國(guó)外貿(mào)順差為689億美元，外國(guó)直接投資372億美元，而外匯儲(chǔ)備居然減少了650億美元，這也就意味著，大概1700億美元不知身在何處、流向哪里。外匯儲(chǔ)備減少的主要原因是，受國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、美元升值、人民幣升值預(yù)期下降甚至出現(xiàn)貶值預(yù)期的影響，居民和企業(yè)結(jié)匯意愿下降、售匯意愿增強(qiáng)，但是一定存在國(guó)際套利資金的流出的因素。
大致從2004年開(kāi)始，海外基金整棟收購(gòu)成熟物業(yè)和散戶炒房的規(guī)模迅速增長(zhǎng)，助推了一線城市房?jī)r(jià)。為了抑制房?jī)r(jià)飆升，2006年國(guó)家出臺(tái)了“171號(hào)文”，限制外資購(gòu)房，炒房比重因此明顯下降。其后，部分資金轉(zhuǎn)而進(jìn)入各種房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的股權(quán)投資領(lǐng)域。2007年，樓市再次非理性繁榮，外資重新泛濫。 2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和樓市雙雙下行，熱錢(qián)外流，部分海外基金急于拋售在華物業(yè)，只是少有接盤(pán)者。2009年以來(lái)，外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的方式趨于多元化，除了傳統(tǒng)的外資開(kāi)發(fā)企業(yè)與海外基金外，還有很多在香港上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)IPO、借外債等方式融資，各種私募基金進(jìn)入，在股權(quán)投資、過(guò)橋貸款、合作開(kāi)發(fā)等方面大展拳腳。
今年以來(lái)，外匯儲(chǔ)備的減少、房地產(chǎn)利用外資的大幅下降，不僅直接減少了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資金量，而且還制約了貨幣供應(yīng)的增加，至今M1增幅仍在5%以下的歷史低位掙扎。不管從市場(chǎng)需求，還是從市場(chǎng)供應(yīng)角度考慮，外資流出，皆對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，構(gòu)成了利空影響。然而，展望未來(lái)，人民幣升值之路還未結(jié)束，外匯儲(chǔ)備的總體走向仍將增長(zhǎng)。因此，這一利空因素，也只是暫時(shí)的。
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