這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)有兩年多時(shí)間了，貴陽樓市的銷售量在超大盤的帶動(dòng)下雖然有較大提升，但就此證明市場(chǎng)已經(jīng)回暖或許還為時(shí)過早。為此，交房產(chǎn)生的多重效應(yīng)，在這種持續(xù)性的樓市“寒冬”中備受關(guān)注。
拉動(dòng)效應(yīng)：聚集區(qū)域人氣商氣
一個(gè)小樓盤交房，或許對(duì)區(qū)域不會(huì)形成什么影響，如果一個(gè)區(qū)域中幾個(gè)樓盤或是大體量的樓盤交房，對(duì)區(qū)域人氣、商氣的拉動(dòng)力則會(huì)相當(dāng)顯著。
遠(yuǎn)的不說，拿金陽新區(qū)的世紀(jì)城而言，這個(gè)總建筑面積600萬平方米的樓盤，可以容納4萬多個(gè)家庭，居住人口達(dá)12萬人。隨著世紀(jì)城陸續(xù)交房，入住人口不斷增加，隨著世紀(jì)金源酒店的開業(yè)，國(guó)貿(mào)、居然之家、永輝超市、蘇寧電器等商家紛紛入駐，世紀(jì)城商圈漸成氣候。從目前來看，世紀(jì)城周圍已經(jīng)成為金陽新區(qū)人氣、商氣最旺，人流量最大的區(qū)域，吸引了金陽新區(qū)、中心區(qū)乃至全市其他區(qū)域的市民到此休閑、購(gòu)物、娛樂。
據(jù)了解，今年下半年中天會(huì)展城將有1700套左右的房源交房，美的林城時(shí)代也將有230套左右的房源交付使用，即是說下半年這個(gè)金融板塊將迎來第一批業(yè)主。目前中天會(huì)展城的門面、美的林城時(shí)代的寫字樓、商鋪、金融中心寫字樓、中渝第一城住宅都在售或即將推出。從該板塊幾個(gè)大項(xiàng)目的情況不難預(yù)見，幾百萬平方米的住宅體量，每年超過100場(chǎng)次的大型展會(huì)和活動(dòng)，各級(jí)金融及相關(guān)機(jī)構(gòu)入駐，金融中心、會(huì)展城、美的林城時(shí)代等幾個(gè)樓盤沿街商鋪和商業(yè)中心、步行街陸續(xù)建成，不容置疑，該板塊從下半年開始，將逐漸成為金陽新區(qū)的又一個(gè)人氣聚集地。
今年年底開始，在貴陽市場(chǎng)上占據(jù)超過一半份額的超大盤花果園項(xiàng)目將陸續(xù)有約7000套住宅交房。加上裝修時(shí)間，一般交房后3-6個(gè)月后業(yè)主才真正入住，也即是說從明年二季度開始，花果園項(xiàng)目將更加熱鬧。該項(xiàng)目一位相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)大盤而言，交房后的人氣聚集對(duì)樓盤商業(yè)的拉動(dòng)很明顯，花果園項(xiàng)目這種超大盤，很多配套項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象不只是小區(qū)，而是區(qū)域、甚至是全市。隨著花果園項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，中心區(qū)一個(gè)新商業(yè)中心將逐漸崛起。
口碑效應(yīng)：助推銷售節(jié)節(jié)攀升
站在樓盤的角度，交房后的口碑效應(yīng)對(duì)于樓盤后期銷售的帶動(dòng)非常顯著。
保利貴州置業(yè)公司營(yíng)銷總監(jiān)趙沿海介紹，通常交房后，業(yè)主滿意形成的口碑效應(yīng)對(duì)營(yíng)銷有非常好的帶動(dòng)作用。在保利·溫泉新城，老客戶帶新客戶的購(gòu)房人數(shù)在銷售中占到40%還要多的比例，而在保利云山國(guó)際的比例接近60%？诒(yīng)不僅給樓盤帶來很好的人氣，也使得交房期間成為一個(gè)很好的促銷節(jié)點(diǎn)。
中鐵逸都國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)周興春介紹，老帶新在中鐵打造的幾個(gè)樓盤中都占有相當(dāng)?shù)谋壤，通常?5%左右。因此，對(duì)這部分客戶的激勵(lì)實(shí)行的是長(zhǎng)期政策，老帶新購(gòu)房，老客戶可以得到5000元的物業(yè)基金，而新購(gòu)房者則可以得到5000元的優(yōu)惠。6月28日是中鐵慣用的交房日，每年這個(gè)時(shí)間段都會(huì)開展一些促銷活動(dòng)，在交房時(shí)進(jìn)行發(fā)布，讓更多的人了解項(xiàng)目信息和服務(wù)。
“對(duì)大盤來說，口碑營(yíng)銷占很大比例！泵赖摹ち殖菚r(shí)代營(yíng)銷總監(jiān)陳志賢這樣介紹，他認(rèn)為交房是一個(gè)從夢(mèng)想到現(xiàn)實(shí)落地的過程，無疑將對(duì)銷售產(chǎn)生拉動(dòng)。通常在交房時(shí)都會(huì)開展一些有針對(duì)性的活動(dòng)，對(duì)老客戶介紹新客戶來購(gòu)房，將優(yōu)惠物管費(fèi)1000-3000元不等。
記者了解到，老業(yè)主帶來新客戶在絕大多數(shù)樓盤都有體現(xiàn)。因此，各家樓盤對(duì)交房后形成的口碑效應(yīng)都非？粗，紛紛制定各種獎(jiǎng)勵(lì)政策進(jìn)行激勵(lì)。
價(jià)格效應(yīng)：交房后房?jī)r(jià)多看漲
交房不僅對(duì)銷售有所拉動(dòng)，對(duì)房?jī)r(jià)也形成影響，交房后房?jī)r(jià)上漲成為較為普遍的現(xiàn)象。據(jù)了解，由于貴陽市樓盤銷售都是期房，一旦房屋建成準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房，房?jī)r(jià)比開盤時(shí)每平方米通常高出幾十至幾百元。交房則是一次價(jià)格走高的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
據(jù)介紹，保利溫泉新城等保利貴州旗下的樓盤交房后，房?jī)r(jià)大多會(huì)有一次明顯的上浮。這種價(jià)格調(diào)整，一方面源于交房后形成的口碑效應(yīng)對(duì)銷售有一定的拉動(dòng)作用，房?jī)r(jià)隨著交房的業(yè)主口碑宣傳有一個(gè)向上的拉動(dòng)，另外，保利一直把交房作為一個(gè)重要的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，主要從品牌角度進(jìn)行交房的策劃和宣傳，如“交房的三部曲”，實(shí)現(xiàn)品牌塑造和銷售的雙贏。
對(duì)非純住宅的項(xiàng)目也是如此。交房后業(yè)主入住無疑為小區(qū)帶來人氣，從而推動(dòng)商業(yè)的銷售，而商業(yè)配套對(duì)業(yè)主的入住也是一種支撐，小區(qū)人氣越旺，商業(yè)銷售的價(jià)格相應(yīng)更高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)住宅產(chǎn)品來說，交房的口碑效應(yīng)對(duì)銷售拉動(dòng)是立竿見影的，而對(duì)商業(yè)部分的拉動(dòng)，則是在交房節(jié)點(diǎn)后半年至一年后才會(huì)有明顯反應(yīng)。通常樓盤在推出住宅產(chǎn)品后才會(huì)推出商業(yè)項(xiàng)目，而交房入住后，人流量加大，商業(yè)部分的價(jià)值會(huì)發(fā)生本質(zhì)性的變化，成為商業(yè)部分價(jià)格走高的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
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