編者按：7、8月份，全國50個大中城市，樓盤成交量回升勢頭表現(xiàn)搶眼。與此同時，國務(wù)院督查組結(jié)束專項督查之后，重申未來調(diào)控政策不放松，房產(chǎn)稅擴大試點，山東取消預(yù)售制度，調(diào)控政策即將進一步加碼的傳言愈演愈烈。而9月底有望上線的深圳住房公積金政策，對樓市又埋下了一定程度的潛在刺激。九月份深圳純新盤“噴發(fā)”，將有19個樓盤開盤或加推入市。面對即將到來的“金九銀十”，開發(fā)商們摩拳擦掌，購房者躍躍欲試，未來兩個月樓市和房價到底會如何演變？傳統(tǒng)的“金九銀十”是否將真正到來？2012年9月5日，搜房網(wǎng)廣邀業(yè)內(nèi)人士共同探討，豪宅研究院院長朱曉紅先生發(fā)表了自己的觀點。
豪宅研究院院長朱曉紅（來源：搜房網(wǎng)）
深圳地方經(jīng)濟發(fā)展差
深圳常住人口的流失，或與深圳的生存環(huán)境惡化、物價高無不關(guān)系。另外，深圳和北京其他的一線城市相比，它的工資水平是最慢的，工資像白領(lǐng)、金齡收入以前是最高的，現(xiàn)在變成倒數(shù)第一，比廣州還要低。目前，關(guān)內(nèi)房租那是有大幅度的增加，關(guān)外的房租雖然和全國一線城市當(dāng)中是最低房租的水平，但是依然是在呈上漲的狀態(tài)。如果深圳一次分配、二次分配的政策不調(diào)整的話，28-35歲的人群會逐步地在深圳“消失”，而且這對于是深圳是最大的損失。
犧牲后代的利益，吃的是子孫飯。曾經(jīng)有人寫過一篇文章關(guān)于深圳農(nóng)村股份制經(jīng)濟發(fā)展的思考。我當(dāng)時就預(yù)見到農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展一定是在吃子孫糧，靠賣土地、該廠房、租住房這樣的步子。而深圳在所有發(fā)達(dá)城市里面，地方經(jīng)濟發(fā)展是最差的。在改革開放早期，深圳吃慣了“國家的政策飯”。其實，深圳最大的問題就是農(nóng)村問題。在企業(yè)搞檢查發(fā)現(xiàn)，在家鄉(xiāng)工作差不多，當(dāng)初在深圳打工的干部們，背著麻袋過來，有工作做就愿意；而現(xiàn)在不行了，都是80后90后，帶著銀行卡，拿著手提箱過來，你不給他開工資無所謂，臨走的時候家長都說“實在不行就回來，你沒有錢我給你打錢”。
過去的金九銀十不再有
實際上，樓市“金九銀十”并不被看好，自從我國以政府為主導(dǎo)，以調(diào)控為前行的樓市下，“金九銀十”已經(jīng)很紊亂了，以前會出現(xiàn)，現(xiàn)在“金九銀十”即便有出現(xiàn)，也不會再提升。
但討論“金九銀十”仍然有意義，因為“金九銀十”是積極性的，深圳、上海、北京的開發(fā)商9-10月份都加大了推盤量。北方地區(qū)尤其突出，因為北方地區(qū)如果到 9、11月份，在小區(qū)里面過了9、10月份小區(qū)里面的景觀是一片荒涼。比如北京看豪宅，11月以前差不多，11月以后就不要看豪宅，因為會是一片荒涼。
深圳有一個好處：一年四季基本上花紅草綠，山水資源非常的豐富，氣候也比較好。本來深圳應(yīng)該是全中國豪宅發(fā)展最好的地方，而且深圳景觀確實是在全國算得上是一流的，但是為什么深圳豪宅最后達(dá)不到頂級的水平，就是在建筑品質(zhì)跟上海、北京比不上。筆者看過上千樓盤，開發(fā)商浪費了深圳美好的山水資源。深圳城市土地已逐步稀缺，土地逐步向外延，而邊界價值卻逐步走低，也不是因為你調(diào)控壓低了，而是因為這個地段價格本身就有這么多。建造水平下降，隨之品質(zhì)下降，而價格一定是要在性價比的基礎(chǔ)上，要從價值體系上面來談，如果泛泛的談哪一個地方價值高，哪一個地方價值低沒有很大的意義。
現(xiàn)在影響價格最主要的東西是什么？就是我們的調(diào)控政策。本來有需求的，有資格買房的，有錢買房變成沒資格，因為沒資格買房所以不能成交，因此造成供求關(guān)系好像現(xiàn)在是供大于求很多。而住房需求還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)處在供不應(yīng)求的狀態(tài)。為什么呢？老一輩參加工作，單位分了兩室一廳的房子，平均每個人都有20-30平的房子，F(xiàn)在像我這個年齡，當(dāng)初的年代一個人20-30平分米，按照上海和其他地方人均30多平方或者是40多平方至少就要100多平方米，這種需求跟我們那時候的需求不同。按照房屋數(shù)量的增加是不合理的，要看到需求的體現(xiàn)。因此，這種需求，土地條件其他條件都不夠，但是人們最終強烈的欲望。租房不買房？沒人理會的。
深圳樓市依然處在“黃金時代”
房地產(chǎn)與經(jīng)濟是“唇齒關(guān)系”
最近一線城市都在搞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，就是把相對科技含量較低附加值較低的企業(yè)往外移，政策上面就要騰籠換鳥，這樣就會帶來什么原因呢？你留下三產(chǎn)高科技含量的公司，像我們前海(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)的發(fā)展，金融業(yè)的發(fā)展就會吸引一大批高素質(zhì)人才，實際上也是高收入人員聚集在這里，因為消費水平的提高。很多小產(chǎn)權(quán)房在新的規(guī)劃當(dāng)中一定會推倒重來，即便是深圳市關(guān)內(nèi)，包括靠近原關(guān)內(nèi)橫崗、龍華(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)這些地帶仍然還有商品房發(fā)展土地。所以這種舊改改造，一系列的措施又會帶來一大片的需求。
中國房地產(chǎn)在未來5-10年時間依然處在黃金時代，當(dāng)然是在走向衰落期，逐步向白銀時代過度，不會是銅時代。在城市化進程加速，農(nóng)村城鎮(zhèn)建設(shè)的加速等利好的前提下，未來房地產(chǎn)行業(yè)還是“有戲”的，房地產(chǎn)政策反反復(fù)復(fù)讓開發(fā)商倍感壓力。有大型房企的副總裁說看不懂現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，為什么看不懂呢？就是看不懂政策的變化，現(xiàn)在是經(jīng)濟綁架房地產(chǎn)市場，還是房地產(chǎn)市場綁架經(jīng)濟？
這個業(yè)界有很多爭論，但是有一點，現(xiàn)在中國經(jīng)濟和中國的房地產(chǎn)這種關(guān)系就是唇齒的關(guān)系，至少在這個階段是，如果現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重的衰落，中國的經(jīng)濟短時間內(nèi)必然會衰落。因為實體經(jīng)濟比房地產(chǎn)問題遭遇的問題和困難還要嚴(yán)重。保障房建設(shè)推進中國的房地產(chǎn)已經(jīng)積重難返，政府應(yīng)該正視自己的問題，要去解決問題。舉個例子，城市發(fā)展上海有嘉定區(qū)在新區(qū)規(guī)劃非常好，他提出的理念就是要宜居宜業(yè)，在這里生活工作居住，而是新的生活工作區(qū)域，只有這樣才符合以人為本的原則。
現(xiàn)在很多開發(fā)商都在炒深惠莞一體化。為什么呢？因為深圳土地越來越少，其實在東莞和深圳發(fā)展大部分都是以前在深圳發(fā)展的開發(fā)商，這樣就會把當(dāng)?shù)氐姆績r慢慢也會帶起來的，像坪山這些關(guān)外的區(qū)域房價慢慢漲起來了。政府應(yīng)該怎樣做，首先土地財政問題搞清楚，如果兩個并行來自于各方利益肯定會反對的。在開發(fā)過程當(dāng)中已經(jīng)繳納的稅要理清楚，在這種情況下，才能有條件逐步的推行，因為每個公民，交稅是義務(wù)，一是公平不公平的問題；二是交不交得起的問題。房產(chǎn)稅開征可以平抑房價是個玩笑，上海市去年房產(chǎn)稅稅收還不夠買一套普通商品房。
深圳遲早有一天會成為二手房市場
深圳遲早有一天會成為二手房市場。當(dāng)然，現(xiàn)在是新房領(lǐng)跑的時代，而且無論是從消費心理來講還是占多數(shù)。
買深圳的普通要在何處買？目前來看，龍崗是不錯的地方，龍崗中心城和坪山新區(qū)可以考慮，無論是從文體設(shè)施還是其他的設(shè)施都非常完善，比我們南山、福田有些地段從居住環(huán)境來看，從交通環(huán)境來說地鐵很快，到深圳任何一個地方半個小時都可以到，開車也就是半個小時，而且本身能夠享受到很多，因為搞大運會的時候帶來很多配套規(guī)劃，包括愛聯(lián)社區(qū)這一帶的房子蠻不錯。
事實上，剛需能夠找到一個地方住，生活方便、上下班方便足矣，因為考慮不了很多。自然，到達(dá)一定年齡肯定需要一種文化精神，社會自然都有的，但是現(xiàn)實不太可能。剛需應(yīng)該在一個交通較為便利、離工作地點不太遠(yuǎn)的地方購置一套價格便宜的房子，按己所需，作為過渡性、作為看到未來升值空間也好，剛需一般都年輕，可以調(diào)整自己。因為現(xiàn)在深圳，我知道五年就是一個大的臺階，可能跟以前的收入就會翻幾番。你今年買的房子，說不定明年就要到其他地方，因為城市概念和家概念完全不一樣。
剛需是一個偽命題
實際上，購房者也好、開發(fā)商也好、政府樓市政策的制定都必須要有妥協(xié)的心態(tài)，今天全國樓市出現(xiàn)這樣的情況，學(xué)會妥協(xié)。
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