剛性需求方面，以中國(guó)2005年人口構(gòu)成分析德陽(yáng)人口構(gòu)成。按旌陽(yáng)區(qū)現(xiàn)有人口，綜合中國(guó)人口分布，現(xiàn)在剛性需求購(gòu)房年齡為05年15~19歲人口，男女合計(jì)1.1億，05年人口按12億計(jì)算，占9.16%。根據(jù)市政府報(bào)告顯示，2010年，中心城市常住人口為73.51萬(wàn)人。按此比例，德陽(yáng)市05年 15~19歲人口共計(jì)6.733萬(wàn)。按照一對(duì)夫妻需求一套住房，并且都未有父母為其購(gòu)買(mǎi)住房或者無(wú)法從父母處滿足住房需求，則平均每年剛性需求為6700 套。按照此方法計(jì)算，未來(lái)三個(gè)五年的剛性需求分別為6100套、5810套、4300套，也就是到2020年左右。
德陽(yáng)市區(qū)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)。按照中國(guó)一線、二線、三線城市劃分，德陽(yáng)屬于三線弱。德陽(yáng)市政府城市規(guī)劃，到2020年德陽(yáng)規(guī)劃市區(qū)面積為現(xiàn)在已建面積的3倍多。旌陽(yáng)區(qū)人口為73.51 萬(wàn)，德陽(yáng)市政府規(guī)劃建100萬(wàn)人口城市，就需要增加25萬(wàn)人。由于人口城鎮(zhèn)化發(fā)展水平不平衡，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平、受教育機(jī)會(huì)和小康實(shí)現(xiàn)程度與進(jìn)程等存在差距。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，流動(dòng)人口將不斷增加。2009年公安戶籍資料顯示，德陽(yáng)省內(nèi)外流動(dòng)人口接近20萬(wàn)人，比2000年增加5.87萬(wàn)人，增長(zhǎng) 47.00%，同時(shí)德陽(yáng)每年至少輸出50萬(wàn)次勞動(dòng)大軍，他們大多為青壯年勞動(dòng)力，流動(dòng)頻繁、工作不穩(wěn)定、文化程度不高。而德陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)的三大國(guó)企（東電、東汽、二重）為龍頭，每年三家企業(yè)招聘人員總和不超過(guò)1000人，而很多都是德陽(yáng)本地外出人口回流。城市“一三五八”發(fā)展戰(zhàn)略，現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、科技和信息服務(wù)業(yè)、社區(qū)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)這九大產(chǎn)業(yè)能夠帶來(lái)的人口十分有限。并非勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，且人口流動(dòng)較大，穩(wěn)定性較差。而德陽(yáng)整體發(fā)展平衡，綿竹、廣漢、什邡不比旌陽(yáng)區(qū)差。另一方面，在四川人眼中，除了成都就是綿陽(yáng)。要向從其他吸納人口困難比較大。一方面，德陽(yáng)經(jīng)濟(jì)容量有限，三大國(guó)企稅收屬于國(guó)稅，而非地稅；另一方面，德陽(yáng)對(duì)周邊的輻射能力處于弱勢(shì)地位，不被成都綿陽(yáng)搶人口就不錯(cuò)了。發(fā)展百萬(wàn)城市人口只是當(dāng)?shù)卣疄檎?jī)賣(mài)地的借口。綜合以上分析，德陽(yáng)在未來(lái)發(fā)展中處于弱勢(shì)地位。
德陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的原因分析，德陽(yáng)房?jī)r(jià)08年地震后開(kāi)始飛速上漲主要原因：一是由于地震后，東汽從漢旺搬遷八角；本地國(guó)企也從國(guó)家得到大量資金，為員工修建安置房；更重要的是市政規(guī)劃，新市區(qū)占地非常多。大量占用當(dāng)?shù)剞r(nóng)民土地，被占地的農(nóng)民有補(bǔ)償，資金充裕，是抬高房?jī)r(jià)的直接推手。建議工薪階層不要著急貸款投資買(mǎi)房，讓有錢(qián)的農(nóng)民先買(mǎi)。其次，成都綿陽(yáng)及其他地區(qū)炒房團(tuán)，在全國(guó)房?jī)r(jià)看漲的情況下，炒房抬高房?jī)r(jià)。其三，當(dāng)?shù)厝嗽诜績(jī)r(jià)看漲情況下炒房。其四，地方政府以土地為財(cái)政主要收入。其五，在存款利息較低，股市印花稅由千分之一上升到千分之三后，大量資金退出股市轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)。
德陽(yáng)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，德陽(yáng)現(xiàn)在再售和在建地產(chǎn)項(xiàng)目一共79樓盤(pán)。地產(chǎn)項(xiàng)目保守估計(jì)按每期 500套房計(jì)算，近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)合計(jì)3.95萬(wàn)套待售，平均每年供應(yīng)7900套。其中以保利占地面積最大，共380萬(wàn)㎡，一期翡麗灣占地6.9萬(wàn)㎡，可容納住戶1792戶。項(xiàng)目整體完成估計(jì)能容納1.5萬(wàn)戶，可供6萬(wàn)人居住。三大企業(yè)，據(jù)可靠消息稱，二重為了增強(qiáng)對(duì)人才吸引力，二重技術(shù)中心與領(lǐng)導(dǎo)層要搬到成都，估計(jì)至少有1千多人搬走，將產(chǎn)生空房數(shù)量1千套以上。集資精裝房已經(jīng)建好，只需要首付20萬(wàn)，搬遷是早晚的事，二重地震后也建有安置房；東汽地震職工安置房一期二期，已經(jīng)解決大部分員工居住。二期3000套房，2700~2850平方米，只要排號(hào)了就有資格購(gòu)房，但還是有300多套房未售出。放棄購(gòu)房人數(shù)多達(dá)7000人左右；東電的情況不甚了解，想必也差不多。2011年1月份房?jī)r(jià)還穩(wěn)定在4700，雖然由于房屋申報(bào)價(jià)格不能隨意更改而未出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，但7月份以來(lái)各個(gè)樓市都出現(xiàn)的各種贈(zèng)送面積大約8~20平方米，實(shí)則降價(jià)10%~20%。11月份 ，新一輪的降價(jià)更如火如荼，華庭陽(yáng)光按揭優(yōu)惠10%；正基首席更是推出了3600~3800特價(jià)房，購(gòu)房再優(yōu)惠1萬(wàn)，相當(dāng)于3500平方米。保利傳言一期開(kāi)業(yè)當(dāng)天銷(xiāo)售90%，但真實(shí)性無(wú)可驗(yàn)證，只有保利自己知道真實(shí)售出多少。
現(xiàn)有住房情況，注意觀察的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，傍晚外出觀察德陽(yáng)各個(gè)住宅，你會(huì)發(fā)現(xiàn)80%的房屋并沒(méi)有燈光，只有20%房屋亮燈，也就說(shuō)70%的房屋并沒(méi)有住人，而是閑置的。而較高的二手房交易稅，已經(jīng)讓二手房成為燙手的山芋，有價(jià)無(wú)市，F(xiàn)在的狀況下還買(mǎi)住宅房屋，除了結(jié)婚剛性需求，找不到更合適的理由。
國(guó)家政策影響，提高貸款利率、限購(gòu)、房產(chǎn)稅組合拳一套接著一套，雖然名為控制房?jī)r(jià)實(shí)為增加財(cái)政收入。但還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常大。如同幾年前股市牛氣沖天時(shí)，國(guó)家印花稅從千分之一提高到千分之三，股市一蹶不振一樣，直接從6000點(diǎn)跌入2000點(diǎn)。（股市資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也一方面造成房?jī)r(jià)高漲。)來(lái)著熙熙皆為利來(lái)，樓市觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重，若現(xiàn)行政策下來(lái)，樓市必降無(wú)疑。 根據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 文號(hào)：國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)發(fā)文單位：國(guó)務(wù)院 發(fā)文日期：1986-9-15第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省，自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定.沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù).第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。此外，還有契稅、印花稅、 營(yíng)業(yè)稅。限購(gòu)只是暫時(shí)的，房產(chǎn)稅將是永久的，各個(gè)國(guó)家都征收房產(chǎn)稅。如同個(gè)稅，先在幾個(gè)地方試點(diǎn)，之后將在全國(guó)推廣，F(xiàn)在重慶扣除免稅部分，180平方米的房子一年交4000元房產(chǎn)稅。
市場(chǎng)影響，每個(gè)行業(yè)都有市場(chǎng)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為10~20年。美國(guó)與日本已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)崩盤(pán)的厄運(yùn)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年左右開(kāi)始已經(jīng)連續(xù)十年高升，有波峰必然有波谷。而一般邊緣城市市場(chǎng)總是跟隨主流城市變化而變化。德陽(yáng)的房?jī)r(jià)變化將隨其他一線、二線、三線城市房?jī)r(jià)變化而變化。而如今樓市寒流愈演愈烈，二三線城市成交最多74%，購(gòu)房熱情已經(jīng)跌入谷底。全國(guó)130城土地出讓金降13% 近900地塊流標(biāo)流拍，開(kāi)發(fā)商熱情也跌入谷底。這個(gè)是德陽(yáng)國(guó)土資源局上的，光是2011年11月30日發(fā)布出來(lái)的土地出讓結(jié)果七塊土地全部流拍。在土地流拍、土地轉(zhuǎn)讓金下降的情況下，香饃饃不再搶手。而根據(jù)國(guó)家要求，德陽(yáng)2012年將建設(shè)公租房6000套 廉租房960套，還將實(shí)施棚戶區(qū)改造2640戶，實(shí)施農(nóng)村安居工程，改造農(nóng)村D級(jí)危房5338戶。德陽(yáng)購(gòu)房剛性需求將得到有效釋放。
到 2015年，外資銀行大批介入中國(guó)市場(chǎng)，本土銀行利潤(rùn)將大大縮水，信貸成本降低，購(gòu)買(mǎi)房屋借貸利息成本將降低。同時(shí)，由于外資銀行金融機(jī)構(gòu)的介入，投資的方式將更廣泛。房地產(chǎn)將不再是投資的主要手段。同時(shí)，更多公司將中國(guó)作為消費(fèi)品制造基地與銷(xiāo)售市場(chǎng)，而不再是單一的制造基地，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將取得充足發(fā)展。中國(guó)經(jīng)濟(jì)從依靠教育、股市、房地產(chǎn)刺激轉(zhuǎn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
成綿樂(lè)城際高鐵開(kāi)通對(duì)德陽(yáng)房?jī)r(jià)影響，成綿樂(lè)高鐵拉近成都、綿陽(yáng)、樂(lè)山、德陽(yáng)只見(jiàn)的距離。對(duì)德陽(yáng)人民交通出行帶來(lái)極大方便。同時(shí)，將帶動(dòng)部分在成都不能購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的人到德陽(yáng)購(gòu)房，從而帶動(dòng)德陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)。但德陽(yáng)相對(duì)有錢(qián)者將選擇成都作為自己的生活地點(diǎn)從而拋棄德陽(yáng)的生活。也就是說(shuō)，成都的沒(méi)錢(qián)人可能到德陽(yáng)來(lái)買(mǎi)房，德陽(yáng)的有錢(qián)人可能將到成都或者綿陽(yáng)購(gòu)房。為了提高生活質(zhì)量，考慮子女教育、娛樂(lè)購(gòu)物等因素，二重、東電、東汽職工等一批人將選擇到成都安家。而且很多人都是單身在德陽(yáng)工作，成都能提供的就業(yè)機(jī)會(huì)較多，對(duì)另一半的。對(duì)房?jī)r(jià)最終影響是利大于弊，還是弊大于利，還不得而知。而成都郊區(qū)的房?jī)r(jià)也只是3500~5000。德陽(yáng)老城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)5500。
綜合以上情況，德陽(yáng)現(xiàn)在每年剛性需求4300~6100套，每年平均7900套待售；德陽(yáng)市民大量囤積的房屋；國(guó)家調(diào)控政策限制；德陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)上漲空間并不存在，下降趨勢(shì)明顯。 購(gòu)房建議：滿足剛性需求，先做購(gòu)房能力評(píng)估，計(jì)算出個(gè)人（或家庭）的年收入，得到具體年收入后乘以5，得出根據(jù)自己目前條件下的商品房合理消費(fèi)值，也就是說(shuō)5倍于你的年收入的房子是你商品房消費(fèi)合理數(shù)值。即使樓市崩盤(pán)也不會(huì)對(duì)自身與家庭造成災(zāi)難性影響。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將回到09年正常水平，之后考慮物價(jià)上漲系數(shù)。
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