東方網(wǎng)9月9日消息：自從樓市限購令以來，溫州炒房團(tuán)就已淡出上海樓市，無論是在新房還是二手房市場，今年都未發(fā)現(xiàn)溫州人有較集中的買房現(xiàn)象。根據(jù)中介掌握的資料顯示，過去在上海炒房的溫州人實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)型為三類:1、轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)直接或間接投資；2、拋售上海物業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)異地或直接退出炒房大軍；3、轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。習(xí)慣短線炒作的溫州客雖已被擠出住宅市場，但也稱不上全軍覆沒。只能說，溫州人在上海投資買房的熱情大大降低了。
傳統(tǒng)投資“重鎮(zhèn)”急拋量較多
最近市中心黃浦等區(qū)域出現(xiàn)一批“成本價”賣房甚至“虧本賣”現(xiàn)象。盡管表面上看，這些房子的售價仍比買價要高，但從交易稅費(fèi)、持有成本等“打統(tǒng)賬”來看，實(shí)際上是以“成本價”甚至是虧本在賣。這些房源基本都是溫州或其他地區(qū)的企業(yè)主為生意資金周轉(zhuǎn)而拋售部分房產(chǎn)。
想換房子的倪小姐一直關(guān)注黃浦區(qū)金外灘花園的房子。在今年春節(jié)的時候，她曾到中介去“領(lǐng)過行情”，“當(dāng)時一套160平方米的房子掛牌價約為八九百萬元！笨删驮谏蟼月，她看到另一套樓層差不多，面積略小的房子掛牌價僅五六百萬。中介告訴她，這是一套溫州企業(yè)主急拋的房子，是“因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)”。
“最近我們低于周邊房價成交的一些房子，基本上都是業(yè)主為生意回籠資金而急拋！钡掠拥禺a(chǎn)西七區(qū)區(qū)域總監(jiān)孫成平表示，某次新房小區(qū)有名業(yè)主2010年左右以420萬－430萬左右的價格買進(jìn)一套房，前段時間又以450萬－460萬元的價格拋售掉了。“我們測算過，算上他的裝修價格、買賣的稅費(fèi)以及銀行貸款等因素，其實(shí)賣這個價是要虧幾十萬元的。”孫成平表示，什么時候以什么價格拋盤，每個人計算的方式會不一樣，但是投資客愿意以成本價甚至是虧本出賣，通常都是為了資金周轉(zhuǎn)。“企業(yè)畢竟能帶來長期受益，為了讓生意能繼續(xù)下去，寧愿拋掉房子換來資金也是值得的！
記者在搜房網(wǎng)、安居客等網(wǎng)站看到，有不少標(biāo)明“溫州投資客急拋”的房源掛牌信息。
從房源來看分布很廣，不光是黃浦、浦東陸家嘴等傳統(tǒng)溫州客投資房產(chǎn)的“重鎮(zhèn)”，閘北、徐匯、寶山等幾乎各區(qū)都有。有個別房源甚至是2011年剛交房的。浦東“印象春城”樓盤目前的一手尾盤在售房源已賣到1.9萬元/平方米左右了，而網(wǎng)上卻有一套剛拋出的房子，2009年交房，90平方米賣138萬元，單價約1.5萬元/平方米，中介表示，房東為溫州投資客，“印象春城”2009年曾推出過兩批房源，如果該買家買的是第二批單價約1.4萬元/平方米的房子，那么他現(xiàn)在的拋盤價已經(jīng)和當(dāng)初的買進(jìn)價相差無幾。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，在實(shí)體產(chǎn)業(yè)和房產(chǎn)之間，多數(shù)房東會考慮出售一部分房產(chǎn)來挽救實(shí)體產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楫?dāng)前的整體經(jīng)濟(jì)低迷只是暫時的。并且出售手頭的不動產(chǎn)相對是最便捷的，成本最低的回籠資金的方式。實(shí)際上不單單是國內(nèi)的企業(yè)家在出售房產(chǎn)，今年年初至今，世茂濱江就有近30多套房源遭到韓國籍業(yè)主的拋售，而這部分拋售現(xiàn)象，并非代表完全撤離上海市場！八麄儍H出售了一部分資產(chǎn)，并不會全部拋掉！标戲T麟說。
“最近確實(shí)有少量溫州投資客拋房救實(shí)業(yè)，我認(rèn)為這是件好事。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會會長周德文的表態(tài)有點(diǎn)出人意料。近兩年溫州投資客給人留下的印象就是“炒房”，“但實(shí)際上實(shí)體產(chǎn)業(yè)才是他們的根。賣房救生意是把根留住”。周德文說，房子畢竟只是投資品，等到以后實(shí)業(yè)創(chuàng)造了財富還可以再買房。不過，周德文說，還沒有聽說溫州投資客大規(guī)！俺住钡那闆r。
一百個房東中就有三個溫州人
炒房客是過去房價上漲的直接受益者。調(diào)控政策杜絕了短線投機(jī)，習(xí)慣短線炒作的溫州客雖然已被擠出住宅市場，但也稱不上全軍覆沒。交易量雖然下降了，但房價未下跌，不管是已經(jīng)成功拋售，還是依然手握房源的溫州人，毫無疑問其投資并未失敗，并且他們還會影響部分區(qū)域的二手房價格，尤其是此前一些投資客比較集中的板塊。從1－8月份的二手房成交來看，溫州客戶占比還不到1%，但是賣房的房東里溫州人占到近3%。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，目前溫州人當(dāng)前在上海投資房產(chǎn)是“賣多買少”。這也表明溫州人在上海投資買房的熱情已大大下降。
對于溫州人而言，投資渠道仍然有限，投資房產(chǎn)仍然是穩(wěn)定的投資方式。同時，在當(dāng)前的上海樓市，善于營商的溫州人仍然不會放過機(jī)會。和絕大多數(shù)二三線樓市相比，上海房地產(chǎn)市場無疑更加穩(wěn)健。仍然會有一些長線投資的溫州人繼續(xù)留在上海，只是這類型人群的比例較低。投資方向也有所改變，主要瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)及具稀缺性的高端住宅。不過總體來看，溫州炒房團(tuán)在樓市興風(fēng)作浪的時代已一去不復(fù)返了。
金九樓市作為傳統(tǒng)旺季，無疑將引來一波樓市的供需釋放。但是無論是供應(yīng)、還是需求，釋放的主力都是剛需。對于溫州人來說，要繼續(xù)在上海買房，就必須先過限購、限貸這兩道坎。但如果一些高端盤大幅降價，他們?nèi)匀粫x擇出手。
從目前新房和二手房市場的實(shí)際對比來看，溫州人投資房產(chǎn)選擇新房要更多一些。目前的二手房價格趨向于平穩(wěn)，投資屬性弱化，更適合于自住。對于樓盤的選擇，主要還是一些高端物業(yè)及城市綜合體，這類樓盤受到政策的影響小，但是購買門檻會相對較高。由于住宅限購，和以往相比，選擇方式無疑是截然不同的。
那么，溫州人的投資是否還是樓市風(fēng)向標(biāo)之一？付偉表示，投資意愿除了和房地產(chǎn)市場及政策環(huán)境有關(guān)，和整個實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際上也存在緊密聯(lián)系。目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的導(dǎo)向非常明確，就是要持續(xù)抑制投資和投機(jī)。所以，房地產(chǎn)市場的去投資化將是未來樓市的發(fā)展趨勢。再加上各項(xiàng)稅收制度不斷完善，在這個背景下，溫州人投資住宅市場的意愿毫無疑問將大大低于以往，并且也很難再回到過去的高度。
但是從另一方面來看，隨著對外貿(mào)易的增長放緩，以外向型經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易為主的溫州實(shí)體產(chǎn)業(yè)將在一定程度上受到?jīng)_擊。因此，投資房地產(chǎn)仍然會是手握財富的溫州人的重要投資渠道之一，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或許將是主要的選擇方向之一。而在傳統(tǒng)的住宅市場，溫州炒房模式將難以存活。
暴漲機(jī)會難再現(xiàn)
溫州客:短期回暖仍可“出貨”
在市場供應(yīng)及價格波動以及政策預(yù)期的不確定性等因素的共同影響下，申城8月新房成交量出現(xiàn)連續(xù)第2個月回落態(tài)勢，但環(huán)比跌幅已明顯收窄。同時，80.2 萬平方米的成交面積體量仍保持住了近4月成交量高于80萬平方米的水平，高于市場預(yù)期。不過，對于樓市的未來走勢，包括溫州投資客在內(nèi)的不少“圈內(nèi)人”并不樂觀。
受各方因素干擾，市場其實(shí)開始慢慢變得不像六七月那么火熱了，政策高壓下的交投雙方仍保持較為理性的預(yù)期。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，交易量的有序釋放、價格的溫和波動是今年“金九銀十”最有可能出現(xiàn)的局面。而對于后市，一些已從樓市抽身而出的溫州投資客似乎仍 “心有余悸”。在2010年下半年賣掉了位于古北、聯(lián)洋板塊各一套投資房“順利出逃”的馮先生如今將資金主要投資于黃金和短期理財產(chǎn)品，雖然絕對收益遠(yuǎn)不及其在樓市的斬獲，但用他自己的話說，“圖的就是安心”。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月上海新建商品住宅成交6458套、80.2萬平方米，為近3年同期最高成交。而上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，8月上海市商品住宅成交均價為22651元/平方米，同比去年提升了3.1%。搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏指出，在中高端項(xiàng)目成交放量的帶動下，上海樓市的成交均價在6－7月連續(xù)2個月維持在2.4萬元/平方米以上的高位。而在8月這一價格再次回落，主要是由于改善型項(xiàng)目在經(jīng)歷了6、7月成交的高峰期之后市場有效購買力被大量消化，從8月起，剛需樓盤再度成為市場成交的主力從8月成交面積前10名的樓盤分布看，浦東、嘉定和寶山的樓盤依舊強(qiáng)勢領(lǐng)先。另外，中高端項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)于全市成交榜前列的現(xiàn)象已經(jīng)在8月終止，中低價項(xiàng)目已再次占據(jù)市場的主導(dǎo)地位，在成交面積前10名的榜單中，成交均價在2萬元/平方米以下的項(xiàng)目占了6個席位，成交均價3萬元/平方米以上項(xiàng)目更是徹底絕跡。
成交量依然維持高位，開發(fā)商的庫存壓力卻并未減輕。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至8月底，本市一手房可售面積約為1005萬平米，庫存再度突破千萬平方米大關(guān)；而截至9月5日下午4時，官方公布的一手房可售面積仍為998.12萬平方米，較7月下旬940.6萬平米的庫存量不減反增。隨著“金九銀十”的來臨，開發(fā)商的入市積極性明顯提升。據(jù)統(tǒng)計，8月份本市新建住宅新增供應(yīng)面積共計90萬平方米，一批開發(fā)商在8月中下旬為搶得先機(jī)而提前入市備戰(zhàn)，8月第四周的供應(yīng)量也因此飆升至30萬平方米以上，占比全月供應(yīng)總量的1/3左右。值得注意的是，8月份的新房供應(yīng)面積不僅創(chuàng)下了近3 年內(nèi)的同期新高，還終止了此前3個月申城樓市的“去庫存”狀態(tài)，再次出現(xiàn)供大于求的局面。
溫州投資客馮先生表示，雖然這幾個月以來樓市成交有回暖跡象，但在他看來這只能是反彈而非行情翻轉(zhuǎn)。“很明顯的跡象是，我身邊不少朋友的高檔二手房幾乎很難以市場價脫手，掛在中介幾個月少有人問津，和股票一樣，沒有新資金大舉進(jìn)入，目前的樓市依然具有頂部特征！蓖瑫r，馮先生認(rèn)為政府部門調(diào)控和抑制房價過快上漲的政策儲備依然非常豐富，如存量房房產(chǎn)稅、取消預(yù)售制度等，相對目前的限購政策，這些儲備政策對樓市成交和價格的抑制作用同樣不可小覷，因而只要政府調(diào)控房價的基調(diào)未發(fā)生改變，長期來看房價將保持相對穩(wěn)定，很難再出現(xiàn)過去的暴漲機(jī)會。
8月新房成交小幅回落改善型需求突然止步
受天氣、供應(yīng)等各方因素影響，樓市開始慢慢變得不像六七月那么火熱了。8月上海新房無論是成交套數(shù)還是成交面積，都連續(xù)第2個月回落，政策高壓下的交易雙方都比較理性。專家因而預(yù)計，交易量的有序釋放、價格的溫和波動是今年“金九銀十”最有可能出現(xiàn)的局面。
前十名樓盤單價無一超3萬
8月是樓市傳統(tǒng)的淡季，受天氣等外在因素的影響，成交量較上個月有所放緩，不過與去年同期相比，依然出現(xiàn)了4成以上的漲幅，總體來說，8月的成交量依然保持在相對的高位。另外從成交均價來看，較上月出現(xiàn)了明顯的下跌，這主要與剛需樓盤占據(jù)成交主導(dǎo)因素有關(guān)。
8月全市商品住宅成交排名前十名的項(xiàng)目，整體成交均價為18079元/平方米，并且無一樓盤的成交均價超過3萬元/平方米，可見本月首次置業(yè)的剛需項(xiàng)目成為當(dāng)前樓市的成交主力，而改善型需求的入市受政策以及前期需求大量釋放相關(guān)，也使得步調(diào)逐漸放緩。隨著金九的到來，開發(fā)商的推盤力度有了大幅的提高，尤其是大量外圍剛需樓盤的入市，因此不排除9月全市商品住宅成交均價繼續(xù)下跌。
業(yè)內(nèi)人士分析，8月樓市成交季節(jié)性回落，改善型需求突然止步。中高端市場經(jīng)過6、7月的需求集中釋放，已經(jīng)難以在維持前期的市場熱度。如今年中高端代表樓盤的中海紫御豪庭，8月成交僅29套，而在今年6月該樓盤最高成交套數(shù)為199套。第二個特征就是8月部分樓盤出現(xiàn)一定幅度的漲價，這些樓盤不乏是一些前期成交較好的樓盤，由于受今年第二季度市場回暖的影響，加上樓市旺季“金九銀十”的到來，一些開發(fā)商更希望借此加大回籠資金力度。同時也不排除另一部分前期降價的開發(fā)商持續(xù)看衰后市，在淡季8月大幅度提高報價，然后在9月打起降價的噱頭促銷，以博人眼球。
“庫存”不減反增
金九開局，開發(fā)商的庫存壓力并未減輕。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月5日，本市新建商品住宅可售面積約為998.89萬平方米，較7月下旬940.6萬平方米不減反增！按尕洝鄙仙环矫婀倘皇且?yàn)?月成交量下降，另一方面隨著金九銀十的來臨，開發(fā)商的入市積極性明顯提升，致樓市8月新房供應(yīng)呈現(xiàn)增長之勢。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計，8月份本市新建住宅新增供應(yīng)面積共計90萬平方米，環(huán)比提升20.8%，僅較年內(nèi)最高的6月份少5000平方米。值得注意的是，年內(nèi)8月份的新房供應(yīng)面積與成交類似，不僅同比大漲33.2%，還創(chuàng)了近3年內(nèi)的同期新高。終止了此前3個月的樓市去庫存階段，再次出現(xiàn)供大于求的局面。
此外，8月新房市場交易主力仍在外圍，嘉定、寶山、浦東、閔行、原南匯、松江在8月的成交面積均在7萬平方米以上，合計占全市比例71.2%。
中高端市場腳步放緩
8月中高端市場較前幾個月的表現(xiàn)略有遜色，成交較多的仍是仁恒、綠地、中海等品牌房企的項(xiàng)目。位于浦東外高橋板塊的仁恒森蘭雅苑8月成交56套精裝修房源，從37711元/平方米的成交均價來看，基本與上月持平。主力成交戶型分布較為均衡，主要有91平方米的兩房、150平方米的三房以及185平方米的四房；中海紫御豪庭本月僅成交29套房源，成交量較前幾個月回落明顯，而成交均價為39186元/平方米，有2%的小幅上漲，這主要受近幾個月中高端物業(yè)密集推盤，積蓄的中高端改善需求客戶在之前集中釋放，如今的銷售則過渡至相對平穩(wěn)期，主力戶型為248平方米的四房；本月徐匯中凱城市之光名邸成交了20 套房源，成交均價為54935元/平方米，較7月上漲了1.7%，主力成交戶型為333平方米的四房。
九十月樓市再度升溫可能性大
從8月份的樓市供需表現(xiàn)來看，今年的“金九銀十”不會淪為去年的“銀九銅十”。漢宇地產(chǎn)市場研究部報告顯示，8月份全市新房成交面積為80.2萬平方米，環(huán)比下降6.6%。而從最近的4周來看，成交量為9.5萬平方米、19萬平方米、20萬平方米、21.4萬平方米，市場呈現(xiàn)逐周回暖，說明需求并沒有受到近期政策傳言的影響，保持穩(wěn)定態(tài)勢。而從供給來看，8月份的新房新增供應(yīng)面積達(dá)到90萬平方米，較上月增加了15.6萬平方米，同比增幅更是達(dá)到 30%。這表明為備戰(zhàn)“金九銀十”，房企正在加大推盤力度。供應(yīng)放量、在加上需求活躍，這和去年同期的情形差異很大，所以9、10月樓市成交再度升溫的可能性非常大。
不過，由于調(diào)控政策進(jìn)一步得到強(qiáng)化，也在一定程度上抑制了市場上市的空間。目前支撐的樓市需求釋放仍主要為剛需，再加上房企“以價換量”，房價將總體保持平穩(wěn)走勢。
非戶籍單身人士只能租房住今年淡季租房市場成交平穩(wěn)
上海房屋租賃指數(shù)辦公室日前發(fā)布報告稱，由于限購令從緊，非戶籍單身人士被限購而只能停留在租房市場，令今年的淡季市場成交平穩(wěn)。
2012年8月，中端市場兩室依然領(lǐng)漲全市。所監(jiān)測的11個區(qū)全面上漲，漲幅最高依次為，徐匯、長寧、黃浦、靜安分別上漲0.59%、0.57%、 0.56%、0.54%。且漲幅較大的板塊也集中在市中心，如黃浦蓬萊、長寧天山仙霞板塊分別上漲0.77%和0.67%。如今每年9月開學(xué)季而引發(fā)的租房潮，往往會提前半個月到一個月釋放，且集中在市中心學(xué)校附近成熟板塊，此類房源往往租金上漲動力十足。如浦東的碧云和上南板塊分別上漲0.84%和 0.72%。由于不愁租，房東也看好后市，往往簽一年期合同為限，后市漲租意愿強(qiáng)烈。
另一方面，非滬籍單身人士限購政策使得被限人群只能繼續(xù)選擇租房，他們的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，租房傾向于選擇商務(wù)氛圍濃、交通便利的板塊，月租金在4000－6000元/月的房源，如聯(lián)洋、打浦橋等板塊。除去以上兩種需求，過渡、陪讀、新入職等各類客群都偏好中端市場，使得今年中端市場火熱局面持續(xù)不退。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，隨著季節(jié)轉(zhuǎn)換，租賃市場也隨之進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。由于成為主力客群的換租客、學(xué)區(qū)房租客的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于上季的畢業(yè)生租客，8月租賃指數(shù)漲幅出現(xiàn)回落。同時，被限購的非滬籍單身人士租房過渡，租賃市場空間仍會擴(kuò)大。調(diào)控政策加碼的傳聞，對租賃市場的影響大大小于買賣市場。
作者：徐運(yùn)
傳統(tǒng)投資“重鎮(zhèn)”急拋量較多
最近市中心黃浦等區(qū)域出現(xiàn)一批“成本價”賣房甚至“虧本賣”現(xiàn)象。盡管表面上看，這些房子的售價仍比買價要高，但從交易稅費(fèi)、持有成本等“打統(tǒng)賬”來看，實(shí)際上是以“成本價”甚至是虧本在賣。這些房源基本都是溫州或其他地區(qū)的企業(yè)主為生意資金周轉(zhuǎn)而拋售部分房產(chǎn)。
想換房子的倪小姐一直關(guān)注黃浦區(qū)金外灘花園的房子。在今年春節(jié)的時候，她曾到中介去“領(lǐng)過行情”，“當(dāng)時一套160平方米的房子掛牌價約為八九百萬元！笨删驮谏蟼月，她看到另一套樓層差不多，面積略小的房子掛牌價僅五六百萬。中介告訴她，這是一套溫州企業(yè)主急拋的房子，是“因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)”。
“最近我們低于周邊房價成交的一些房子，基本上都是業(yè)主為生意回籠資金而急拋！钡掠拥禺a(chǎn)西七區(qū)區(qū)域總監(jiān)孫成平表示，某次新房小區(qū)有名業(yè)主2010年左右以420萬－430萬左右的價格買進(jìn)一套房，前段時間又以450萬－460萬元的價格拋售掉了。“我們測算過，算上他的裝修價格、買賣的稅費(fèi)以及銀行貸款等因素，其實(shí)賣這個價是要虧幾十萬元的。”孫成平表示，什么時候以什么價格拋盤，每個人計算的方式會不一樣，但是投資客愿意以成本價甚至是虧本出賣，通常都是為了資金周轉(zhuǎn)。“企業(yè)畢竟能帶來長期受益，為了讓生意能繼續(xù)下去，寧愿拋掉房子換來資金也是值得的！
記者在搜房網(wǎng)、安居客等網(wǎng)站看到，有不少標(biāo)明“溫州投資客急拋”的房源掛牌信息。
從房源來看分布很廣，不光是黃浦、浦東陸家嘴等傳統(tǒng)溫州客投資房產(chǎn)的“重鎮(zhèn)”，閘北、徐匯、寶山等幾乎各區(qū)都有。有個別房源甚至是2011年剛交房的。浦東“印象春城”樓盤目前的一手尾盤在售房源已賣到1.9萬元/平方米左右了，而網(wǎng)上卻有一套剛拋出的房子，2009年交房，90平方米賣138萬元，單價約1.5萬元/平方米，中介表示，房東為溫州投資客，“印象春城”2009年曾推出過兩批房源，如果該買家買的是第二批單價約1.4萬元/平方米的房子，那么他現(xiàn)在的拋盤價已經(jīng)和當(dāng)初的買進(jìn)價相差無幾。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，在實(shí)體產(chǎn)業(yè)和房產(chǎn)之間，多數(shù)房東會考慮出售一部分房產(chǎn)來挽救實(shí)體產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楫?dāng)前的整體經(jīng)濟(jì)低迷只是暫時的。并且出售手頭的不動產(chǎn)相對是最便捷的，成本最低的回籠資金的方式。實(shí)際上不單單是國內(nèi)的企業(yè)家在出售房產(chǎn)，今年年初至今，世茂濱江就有近30多套房源遭到韓國籍業(yè)主的拋售，而這部分拋售現(xiàn)象，并非代表完全撤離上海市場！八麄儍H出售了一部分資產(chǎn)，并不會全部拋掉！标戲T麟說。
“最近確實(shí)有少量溫州投資客拋房救實(shí)業(yè)，我認(rèn)為這是件好事。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會會長周德文的表態(tài)有點(diǎn)出人意料。近兩年溫州投資客給人留下的印象就是“炒房”，“但實(shí)際上實(shí)體產(chǎn)業(yè)才是他們的根。賣房救生意是把根留住”。周德文說，房子畢竟只是投資品，等到以后實(shí)業(yè)創(chuàng)造了財富還可以再買房。不過，周德文說，還沒有聽說溫州投資客大規(guī)！俺住钡那闆r。
一百個房東中就有三個溫州人
炒房客是過去房價上漲的直接受益者。調(diào)控政策杜絕了短線投機(jī)，習(xí)慣短線炒作的溫州客雖然已被擠出住宅市場，但也稱不上全軍覆沒。交易量雖然下降了，但房價未下跌，不管是已經(jīng)成功拋售，還是依然手握房源的溫州人，毫無疑問其投資并未失敗，并且他們還會影響部分區(qū)域的二手房價格，尤其是此前一些投資客比較集中的板塊。從1－8月份的二手房成交來看，溫州客戶占比還不到1%，但是賣房的房東里溫州人占到近3%。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，目前溫州人當(dāng)前在上海投資房產(chǎn)是“賣多買少”。這也表明溫州人在上海投資買房的熱情已大大下降。
對于溫州人而言，投資渠道仍然有限，投資房產(chǎn)仍然是穩(wěn)定的投資方式。同時，在當(dāng)前的上海樓市，善于營商的溫州人仍然不會放過機(jī)會。和絕大多數(shù)二三線樓市相比，上海房地產(chǎn)市場無疑更加穩(wěn)健。仍然會有一些長線投資的溫州人繼續(xù)留在上海，只是這類型人群的比例較低。投資方向也有所改變，主要瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)及具稀缺性的高端住宅。不過總體來看，溫州炒房團(tuán)在樓市興風(fēng)作浪的時代已一去不復(fù)返了。
金九樓市作為傳統(tǒng)旺季，無疑將引來一波樓市的供需釋放。但是無論是供應(yīng)、還是需求，釋放的主力都是剛需。對于溫州人來說，要繼續(xù)在上海買房，就必須先過限購、限貸這兩道坎。但如果一些高端盤大幅降價，他們?nèi)匀粫x擇出手。
從目前新房和二手房市場的實(shí)際對比來看，溫州人投資房產(chǎn)選擇新房要更多一些。目前的二手房價格趨向于平穩(wěn)，投資屬性弱化，更適合于自住。對于樓盤的選擇，主要還是一些高端物業(yè)及城市綜合體，這類樓盤受到政策的影響小，但是購買門檻會相對較高。由于住宅限購，和以往相比，選擇方式無疑是截然不同的。
那么，溫州人的投資是否還是樓市風(fēng)向標(biāo)之一？付偉表示，投資意愿除了和房地產(chǎn)市場及政策環(huán)境有關(guān)，和整個實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際上也存在緊密聯(lián)系。目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的導(dǎo)向非常明確，就是要持續(xù)抑制投資和投機(jī)。所以，房地產(chǎn)市場的去投資化將是未來樓市的發(fā)展趨勢。再加上各項(xiàng)稅收制度不斷完善，在這個背景下，溫州人投資住宅市場的意愿毫無疑問將大大低于以往，并且也很難再回到過去的高度。
但是從另一方面來看，隨著對外貿(mào)易的增長放緩，以外向型經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易為主的溫州實(shí)體產(chǎn)業(yè)將在一定程度上受到?jīng)_擊。因此，投資房地產(chǎn)仍然會是手握財富的溫州人的重要投資渠道之一，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或許將是主要的選擇方向之一。而在傳統(tǒng)的住宅市場，溫州炒房模式將難以存活。
暴漲機(jī)會難再現(xiàn)
溫州客:短期回暖仍可“出貨”
在市場供應(yīng)及價格波動以及政策預(yù)期的不確定性等因素的共同影響下，申城8月新房成交量出現(xiàn)連續(xù)第2個月回落態(tài)勢，但環(huán)比跌幅已明顯收窄。同時，80.2 萬平方米的成交面積體量仍保持住了近4月成交量高于80萬平方米的水平，高于市場預(yù)期。不過，對于樓市的未來走勢，包括溫州投資客在內(nèi)的不少“圈內(nèi)人”并不樂觀。
受各方因素干擾，市場其實(shí)開始慢慢變得不像六七月那么火熱了，政策高壓下的交投雙方仍保持較為理性的預(yù)期。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，交易量的有序釋放、價格的溫和波動是今年“金九銀十”最有可能出現(xiàn)的局面。而對于后市，一些已從樓市抽身而出的溫州投資客似乎仍 “心有余悸”。在2010年下半年賣掉了位于古北、聯(lián)洋板塊各一套投資房“順利出逃”的馮先生如今將資金主要投資于黃金和短期理財產(chǎn)品，雖然絕對收益遠(yuǎn)不及其在樓市的斬獲，但用他自己的話說，“圖的就是安心”。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月上海新建商品住宅成交6458套、80.2萬平方米，為近3年同期最高成交。而上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，8月上海市商品住宅成交均價為22651元/平方米，同比去年提升了3.1%。搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏指出，在中高端項(xiàng)目成交放量的帶動下，上海樓市的成交均價在6－7月連續(xù)2個月維持在2.4萬元/平方米以上的高位。而在8月這一價格再次回落，主要是由于改善型項(xiàng)目在經(jīng)歷了6、7月成交的高峰期之后市場有效購買力被大量消化，從8月起，剛需樓盤再度成為市場成交的主力從8月成交面積前10名的樓盤分布看，浦東、嘉定和寶山的樓盤依舊強(qiáng)勢領(lǐng)先。另外，中高端項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)于全市成交榜前列的現(xiàn)象已經(jīng)在8月終止，中低價項(xiàng)目已再次占據(jù)市場的主導(dǎo)地位，在成交面積前10名的榜單中，成交均價在2萬元/平方米以下的項(xiàng)目占了6個席位，成交均價3萬元/平方米以上項(xiàng)目更是徹底絕跡。
成交量依然維持高位，開發(fā)商的庫存壓力卻并未減輕。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至8月底，本市一手房可售面積約為1005萬平米，庫存再度突破千萬平方米大關(guān)；而截至9月5日下午4時，官方公布的一手房可售面積仍為998.12萬平方米，較7月下旬940.6萬平米的庫存量不減反增。隨著“金九銀十”的來臨，開發(fā)商的入市積極性明顯提升。據(jù)統(tǒng)計，8月份本市新建住宅新增供應(yīng)面積共計90萬平方米，一批開發(fā)商在8月中下旬為搶得先機(jī)而提前入市備戰(zhàn)，8月第四周的供應(yīng)量也因此飆升至30萬平方米以上，占比全月供應(yīng)總量的1/3左右。值得注意的是，8月份的新房供應(yīng)面積不僅創(chuàng)下了近3 年內(nèi)的同期新高，還終止了此前3個月申城樓市的“去庫存”狀態(tài)，再次出現(xiàn)供大于求的局面。
溫州投資客馮先生表示，雖然這幾個月以來樓市成交有回暖跡象，但在他看來這只能是反彈而非行情翻轉(zhuǎn)。“很明顯的跡象是，我身邊不少朋友的高檔二手房幾乎很難以市場價脫手，掛在中介幾個月少有人問津，和股票一樣，沒有新資金大舉進(jìn)入，目前的樓市依然具有頂部特征！蓖瑫r，馮先生認(rèn)為政府部門調(diào)控和抑制房價過快上漲的政策儲備依然非常豐富，如存量房房產(chǎn)稅、取消預(yù)售制度等，相對目前的限購政策，這些儲備政策對樓市成交和價格的抑制作用同樣不可小覷，因而只要政府調(diào)控房價的基調(diào)未發(fā)生改變，長期來看房價將保持相對穩(wěn)定，很難再出現(xiàn)過去的暴漲機(jī)會。
8月新房成交小幅回落改善型需求突然止步
受天氣、供應(yīng)等各方因素影響，樓市開始慢慢變得不像六七月那么火熱了。8月上海新房無論是成交套數(shù)還是成交面積，都連續(xù)第2個月回落，政策高壓下的交易雙方都比較理性。專家因而預(yù)計，交易量的有序釋放、價格的溫和波動是今年“金九銀十”最有可能出現(xiàn)的局面。
前十名樓盤單價無一超3萬
8月是樓市傳統(tǒng)的淡季，受天氣等外在因素的影響，成交量較上個月有所放緩，不過與去年同期相比，依然出現(xiàn)了4成以上的漲幅，總體來說，8月的成交量依然保持在相對的高位。另外從成交均價來看，較上月出現(xiàn)了明顯的下跌，這主要與剛需樓盤占據(jù)成交主導(dǎo)因素有關(guān)。
8月全市商品住宅成交排名前十名的項(xiàng)目，整體成交均價為18079元/平方米，并且無一樓盤的成交均價超過3萬元/平方米，可見本月首次置業(yè)的剛需項(xiàng)目成為當(dāng)前樓市的成交主力，而改善型需求的入市受政策以及前期需求大量釋放相關(guān)，也使得步調(diào)逐漸放緩。隨著金九的到來，開發(fā)商的推盤力度有了大幅的提高，尤其是大量外圍剛需樓盤的入市，因此不排除9月全市商品住宅成交均價繼續(xù)下跌。
業(yè)內(nèi)人士分析，8月樓市成交季節(jié)性回落，改善型需求突然止步。中高端市場經(jīng)過6、7月的需求集中釋放，已經(jīng)難以在維持前期的市場熱度。如今年中高端代表樓盤的中海紫御豪庭，8月成交僅29套，而在今年6月該樓盤最高成交套數(shù)為199套。第二個特征就是8月部分樓盤出現(xiàn)一定幅度的漲價，這些樓盤不乏是一些前期成交較好的樓盤，由于受今年第二季度市場回暖的影響，加上樓市旺季“金九銀十”的到來，一些開發(fā)商更希望借此加大回籠資金力度。同時也不排除另一部分前期降價的開發(fā)商持續(xù)看衰后市，在淡季8月大幅度提高報價，然后在9月打起降價的噱頭促銷，以博人眼球。
“庫存”不減反增
金九開局，開發(fā)商的庫存壓力并未減輕。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月5日，本市新建商品住宅可售面積約為998.89萬平方米，較7月下旬940.6萬平方米不減反增！按尕洝鄙仙环矫婀倘皇且?yàn)?月成交量下降，另一方面隨著金九銀十的來臨，開發(fā)商的入市積極性明顯提升，致樓市8月新房供應(yīng)呈現(xiàn)增長之勢。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計，8月份本市新建住宅新增供應(yīng)面積共計90萬平方米，環(huán)比提升20.8%，僅較年內(nèi)最高的6月份少5000平方米。值得注意的是，年內(nèi)8月份的新房供應(yīng)面積與成交類似，不僅同比大漲33.2%，還創(chuàng)了近3年內(nèi)的同期新高。終止了此前3個月的樓市去庫存階段，再次出現(xiàn)供大于求的局面。
此外，8月新房市場交易主力仍在外圍，嘉定、寶山、浦東、閔行、原南匯、松江在8月的成交面積均在7萬平方米以上，合計占全市比例71.2%。
中高端市場腳步放緩
8月中高端市場較前幾個月的表現(xiàn)略有遜色，成交較多的仍是仁恒、綠地、中海等品牌房企的項(xiàng)目。位于浦東外高橋板塊的仁恒森蘭雅苑8月成交56套精裝修房源，從37711元/平方米的成交均價來看，基本與上月持平。主力成交戶型分布較為均衡，主要有91平方米的兩房、150平方米的三房以及185平方米的四房；中海紫御豪庭本月僅成交29套房源，成交量較前幾個月回落明顯，而成交均價為39186元/平方米，有2%的小幅上漲，這主要受近幾個月中高端物業(yè)密集推盤，積蓄的中高端改善需求客戶在之前集中釋放，如今的銷售則過渡至相對平穩(wěn)期，主力戶型為248平方米的四房；本月徐匯中凱城市之光名邸成交了20 套房源，成交均價為54935元/平方米，較7月上漲了1.7%，主力成交戶型為333平方米的四房。
九十月樓市再度升溫可能性大
從8月份的樓市供需表現(xiàn)來看，今年的“金九銀十”不會淪為去年的“銀九銅十”。漢宇地產(chǎn)市場研究部報告顯示，8月份全市新房成交面積為80.2萬平方米，環(huán)比下降6.6%。而從最近的4周來看，成交量為9.5萬平方米、19萬平方米、20萬平方米、21.4萬平方米，市場呈現(xiàn)逐周回暖，說明需求并沒有受到近期政策傳言的影響，保持穩(wěn)定態(tài)勢。而從供給來看，8月份的新房新增供應(yīng)面積達(dá)到90萬平方米，較上月增加了15.6萬平方米，同比增幅更是達(dá)到 30%。這表明為備戰(zhàn)“金九銀十”，房企正在加大推盤力度。供應(yīng)放量、在加上需求活躍，這和去年同期的情形差異很大，所以9、10月樓市成交再度升溫的可能性非常大。
不過，由于調(diào)控政策進(jìn)一步得到強(qiáng)化，也在一定程度上抑制了市場上市的空間。目前支撐的樓市需求釋放仍主要為剛需，再加上房企“以價換量”，房價將總體保持平穩(wěn)走勢。
非戶籍單身人士只能租房住今年淡季租房市場成交平穩(wěn)
上海房屋租賃指數(shù)辦公室日前發(fā)布報告稱，由于限購令從緊，非戶籍單身人士被限購而只能停留在租房市場，令今年的淡季市場成交平穩(wěn)。
2012年8月，中端市場兩室依然領(lǐng)漲全市。所監(jiān)測的11個區(qū)全面上漲，漲幅最高依次為，徐匯、長寧、黃浦、靜安分別上漲0.59%、0.57%、 0.56%、0.54%。且漲幅較大的板塊也集中在市中心，如黃浦蓬萊、長寧天山仙霞板塊分別上漲0.77%和0.67%。如今每年9月開學(xué)季而引發(fā)的租房潮，往往會提前半個月到一個月釋放，且集中在市中心學(xué)校附近成熟板塊，此類房源往往租金上漲動力十足。如浦東的碧云和上南板塊分別上漲0.84%和 0.72%。由于不愁租，房東也看好后市，往往簽一年期合同為限，后市漲租意愿強(qiáng)烈。
另一方面，非滬籍單身人士限購政策使得被限人群只能繼續(xù)選擇租房，他們的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，租房傾向于選擇商務(wù)氛圍濃、交通便利的板塊，月租金在4000－6000元/月的房源，如聯(lián)洋、打浦橋等板塊。除去以上兩種需求，過渡、陪讀、新入職等各類客群都偏好中端市場，使得今年中端市場火熱局面持續(xù)不退。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，隨著季節(jié)轉(zhuǎn)換，租賃市場也隨之進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。由于成為主力客群的換租客、學(xué)區(qū)房租客的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于上季的畢業(yè)生租客，8月租賃指數(shù)漲幅出現(xiàn)回落。同時，被限購的非滬籍單身人士租房過渡，租賃市場空間仍會擴(kuò)大。調(diào)控政策加碼的傳聞，對租賃市場的影響大大小于買賣市場。
作者：徐運(yùn)
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