事件
統(tǒng)計局公布了1-8月房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù):投資趨穩(wěn),新開工超預(yù)期,累計銷售額增速轉(zhuǎn)正。
評論
一、新開工超預(yù)期。8月房地產(chǎn)新開工面積19035萬平米,環(huán)比上升65.2%,同比上升13.9%。1-8月新開工累計同比下降6.8%,降幅較7月收窄3個百分點。7月單月保障房開工達(dá)110萬套,8月保障房與7月持平的可能性較高;去年7、8月保障房分別開工155萬套和146萬套,即8月開工超預(yù)期中保障房的因素不大。9月一般為下半年的開工高峰,且去年同期9月保障房開工僅為118萬套,基數(shù)較7、8月明顯下降,預(yù)計9月開工將維持升勢。
我們在七月份與機(jī)構(gòu)路演時即重點提示了地產(chǎn)新開工可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn),并建議關(guān)注地產(chǎn)上游行業(yè)的投資機(jī)會,八月份數(shù)據(jù)印證了我們前期觀點,可能未來有個別月份由于基數(shù)原因新開工恢復(fù)出現(xiàn)波動,但我們想說的是新開工筑底回升的趨勢已經(jīng)確立。
二、投資增速回升符合預(yù)期。8月單月房地產(chǎn)投資6914億元,同比上升17%,增速回升7.4個百分點,環(huán)比上升12.2%。1-8月房地產(chǎn)投資累計增速為15.6%,增速回升0.2百分點。投資環(huán)比回升符合預(yù)期,歷史上9月投資額一般僅次于6月,為全年第二高位。我們維持全年投資增速為14.3%的判斷。
三、累計銷售額增速轉(zhuǎn)正:8月商品房實現(xiàn)銷售8822萬平米,5312億元,環(huán)比上升2.2%和下降1.4%,同比增長12.9%和20.4%,累計同比下降4.1%和上升2.2%,銷售額投資增速轉(zhuǎn)正。與商品房趨勢相符,8月住宅銷售額單月環(huán)比下降0.6%,同比增長25%,累計增長2.3%。8月住宅均價環(huán)比下降2.8%,根據(jù)我們對40個城市的銷售跟蹤情況看,8月一二三線城市銷售面積結(jié)構(gòu)和7月變化不大,均價下降非結(jié)構(gòu)性原因。根據(jù)我們草根調(diào)研和重點城市統(tǒng)計看,9月供給較8月會有明顯的上升,看好9月市場銷售前景。
四、土地購置費(fèi)回升明顯:8月單月土地購置面積和費(fèi)用分別同比上升50.3%和下降18.9%,累計下降16.2%和7.6%,環(huán)比上升222%和144%。由于土地支付一般有6~12個月的支付周期,所以購置費(fèi)回升不能反應(yīng)市場當(dāng)前情況。根據(jù)中指的數(shù)據(jù),8月全國300個城市土地成交環(huán)比減少24%,同比減少36%,住宅用地環(huán)比減少23%,同比減少32%,成交仍較為低迷。但八月份土地市場不活躍也有政府推地節(jié)奏放緩的原因,下半年土地成交隨供給放量有望增加。
五、資金來源增速回升:1-8月房地產(chǎn)投資資金來源為59714億元,同比增長9.1%,增速上升2.9個百分點,但仍處于歷史較低水平。從資金來源分析,1-8月國內(nèi)貸款、自籌資金和定金預(yù)收款分別同比上升11.2%、12.5%和10.1%,占比較6月分別上升2.4、2.2和4.6個百分點。盡管貸款、定金預(yù)收款增速均有回升,但行業(yè)資金仍處于緊張狀態(tài),8月資金來源與投資額比為1.37,較7月下降1個百分點。
投資策略:上周地產(chǎn)股的反彈是對前期超跌的修正,未來影響板塊投資的重要因素仍是房價的變化,如果房價再次上漲超預(yù)期,會影響板塊的反彈高度,我們認(rèn)為四季度改善性住房入市比例會提高,房價反彈壓力仍比較大。
重點公司中,建議關(guān)注萬科,保利,金地,招商,華僑城,陽光城,中南建設(shè),榮盛發(fā)展等一二線龍頭。此外,由于地產(chǎn)新開工開始筑底回升,建議投資者關(guān)注地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈的投資機(jī)會。
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