2010年4月樓市“一次調控”，樓市量價齊跌，調控效果初現(xiàn)；8月，剛性需求釋放及不確定性因素作用，樓市呈現(xiàn)一派量價齊升；9月金九銀十再次重現(xiàn)樓市。為了鞏固“一次調控”成果，10月，國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲，被稱為樓市“二次調控”。于是乎，房價升或降，投機者進市或退市，需求者該不該買房等預測言論滿天飛經過對二次調控內容的細讀及思考，個人覺得此次調控或亂或糊涂，樓市調控作用或不大，樓市“二次調控”亦或是紙老虎。
首先，調控目標不明確。本次調控目標仍是遏制部分城市房價過快上漲，“部分城市”界定問題一直沒有弄清和確定，于是遏制房價過快上漲含糊其辭，只是國家政策層面上的空話套話。這樣的套話在每次的調控主題均被提及，效果卻不明顯，根本原因在于調控本身問題；而且，還有宏觀調控所引發(fā)的其它一些城市房價出現(xiàn)過快上漲問題。因此，只要“部分城市”房價上漲過快不界定清楚，調控效果就無法達到預期。
其次，調控對象不確定。目前我國宏觀政策調控中心解決樓市問題的思路在于兩點：一是增加有效供給，如增加保障房，中低價位商品房；二是遏制投機需求和改善性需求，以達到減少有效需求。于是乎，我們的宏觀調控到底是調房價、調市場還是調供需？此次調控出現(xiàn)“一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)”，購房者住房數(shù)量成為了調控對象，房地產具有投資功能和自住消費功能，也就決定了房市具有消費市場和投資市場。不解決好大量剛性需求和高投資回報率問題，就直接抑制改善需求、控制投資需求。調控對象不明確，調控效果自然也無法達到預期。
再次，調控手段不堅定。宏觀調控手段有貨幣、信貸、稅收、土地，即所謂的“銀根”、“地根”，基于中庸思想和思維，樓市調控“組合拳”在業(yè)內被提及。稅收問題，主要是針對持有住房征收房產稅、交易住房征收交易稅，而稅收手段在投資回報率不確定性的情況下，作用不明，更何況房產稅是一項涉及很廣的稅種，最終確定及推廣還存疑�！懊黠@超過周邊房價水平的房地產項目進行土地增值稅的清算和稽查”，這個明顯超過周邊房價水平如何確定也不得而知。差別化信貸政策主要是首付比率的提高，二套房、三套房貸款政策，增加首套商品住房首付比率、減少契稅的購房調控政策，實際上是抑制改善需求和住房自住需求。首付比率的上下調整、幾套房的貸款發(fā)放限制的改變，政府的相機抉擇決定了調控手段不堅定，因此，調控效果無法達到預期。
第四，調控問題不清楚。我國切實增加住房有效供給，特別是中小套型商品住房建設和公共租賃保障房建設，這種解決辦法的出臺是因為其調控根本問題沒有弄清楚，房市調查中，我國樓市的購房需求者購買大戶型住房多數(shù)是自住的或改善需求的，而購買小戶型住房則是投資型的或過渡型的。而且，我國2010年房價與成交量變化問題沒有弄清楚，房價下降主要在于均價下降，而均價是由高檔住房、中低檔住房成交的量所形成的，中低檔成交多，高檔成交少，房價自然就降低。對 2010年四季度的房價，都是高端房量的成交，房價同比上漲。因此，一旦不清楚市場上需要什么樣的住房，以及不清楚房價變化的原因。調控效果自然會無法達到預期。
總之、雖然“二次調控”的基調是鞏固一次調控的成果。但是二次調控根本上沒有離開政策調控，即采取經濟性懲罰。只要投資回報率優(yōu)于其它投資產品的投資回報率，這種經濟性懲罰也即無用，而這種經濟性懲罰在屢次宏觀調控中被證明失敗。而且，從此次出臺的相關內容來看，還是存在著大量的空話套話，以及很多內涵界定不清，以至無法執(zhí)行或者執(zhí)行不了。或者從根本上講，政策出臺本身就很亂很糊涂。此次調控執(zhí)行力何在，又或是紙老虎？要想從根本上改變這種宏觀調控無效狀況，采取行政、法律的戰(zhàn)略調控才是正道。
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