隨著上半年央行貨幣政策突然轉(zhuǎn)向，開始進(jìn)行價格調(diào)整的國內(nèi)房地產(chǎn)市場好像又回到了2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控前。兩年多來住房市場“量降價滯”的局面突然打破，特別是一線城市，不僅住房銷售量突然爆升，房價也出現(xiàn)些許反彈。更有房地產(chǎn)市場分析人士指出，隨著房價反彈及住房銷售量增加，國內(nèi)住房市場庫存過多的局面已經(jīng)改觀，比如北京可銷售的住房庫存如果以8月份的銷售量來計算，不到5個月就可以消化完。因此，要解決目前國內(nèi)房價過高的問題，或要讓房價不出現(xiàn)反彈，就得加大土地供應(yīng)量，以便增加住房供給。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者來說，是十分愿意聽到這樣的判斷的。但是這種判斷不僅掩蓋了當(dāng)前全國住房市場的實際情況，也掩蓋了人們對住房市場性質(zhì)的認(rèn)識。從今年1－7月住宅的銷售情況來看，盡管近幾個月的銷售量特別是一線城市的住房銷售量有所增長，但是同比少于2011年。2011年同期銷售4.66億平方米，而2012年只有 4.30億平方米。也就是說，持續(xù)了3年的住房銷售高增長從今年開始有所下降。另外，從2009－2012年7月全國房屋新開工面積與房屋銷售面積的情況來看，前者為57.4億平方米，后者為36.74億平方米，兩者相差懸殊。這里當(dāng)然有住房預(yù)售制所導(dǎo)致的住房開工滯后于銷售的問題、商業(yè)地產(chǎn)庫存量問題，以及保障性住房分配的問題，但也說明全國住宅市場存貨過多是不爭的事實。這一事實可從房地產(chǎn)上市公司存貨總量的情況得到證實。2010－2012年中期，房地產(chǎn)的存貨總量分別是9225億元、11105億元和14044億元。房地產(chǎn)上市公司2012年中期的存貨總量比2010年增加了66%，存貨并沒有隨著住房銷售快速增長而減少，反之，住房存貨一直在積累。
2009年以來，隨著銀行信貸過度擴(kuò)張及住房市場價格快速飆升，暴利讓國內(nèi)各種資源都涌入了房地產(chǎn)市場，特別是涌入國內(nèi)三四線城市，開發(fā)商生產(chǎn)積下的住房存貨也就越來越多。別看2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，住房銷售面積仍然在增長，但實際上這幾年住房銷售的主力早就由一線城市轉(zhuǎn)移到了三四線城市。在國內(nèi)住房銷售主力向三四線城市轉(zhuǎn)移的過程中，住房投機(jī)不像早幾年那樣僅限定在一二線城市，從而使得三四線城市的房價也在這個時期快速飆升。比如我最近去的中部地區(qū)的一個縣城，2009年當(dāng)?shù)刈》烤鶅r1000多元（現(xiàn)在當(dāng)?shù)鼐用窆べY在 1200元左右），目前房價上漲到5000元以上了。而房價快速飆升自然把絕大多數(shù)住房消費者擠出了市場。
如果金融市場條件不變化，房價上漲，那么在高房價的情況下，住房投機(jī)炒作者仍然預(yù)期有他人來接捧，所以國內(nèi)住房銷售面積依然是一年高過一年。但是當(dāng)金融市場條件發(fā)生變化時，在一個住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，其住房銷售量就會突然下降，甚至?xí)霈F(xiàn)銷售零增長。因為在這種情況下，住房投機(jī)需求會突然消失。這就是近兩年國內(nèi)一線城市的住房市場所出現(xiàn)的情況。如果不是早幾個月央行貨幣政策突然逆轉(zhuǎn)，國內(nèi)一線城市住房銷售“量降價滯”的局面也會在全國遍地開花的，但央行貨幣政策改變了市場預(yù)期，住房投機(jī)炒作又開始進(jìn)入市場。不過，從溫州、鄂爾多斯(600295,股吧) 等地的房地產(chǎn)市場來看，地方的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始破滅。溫州等房地產(chǎn)泡沫破滅蔓延的速度不會非常迅速，對于全國許多三四線城市來說，房地產(chǎn)泡沫沒有吹得如溫州那般大，但是住房存貨量巨大的問題已經(jīng)十分嚴(yán)重了。因為，過高的房價把絕大多數(shù)住房消費者擠出了市場。在高房價下，這些消費者沒有能力進(jìn)入住房市場，國內(nèi)住房市場的存貨會快速增加。當(dāng)前海南的情況就是這樣。
還有，不僅房地產(chǎn)開發(fā)商手上的存貨量大，通過住房交易大量積淀在房地產(chǎn)投機(jī)投資者手上的存貨量也很大。有人估計，截至7月底，房地產(chǎn)開發(fā)商大約還有200萬套空置住房等著出售，另外還有3000萬套房子正在建設(shè)。同時，還有人估計，過去15年中國建設(shè)了9000多萬套房產(chǎn)。無論是在建的住房及投機(jī)炒作者手中持有的住房，目前都是一個巨大的量。因此，“去庫存化”肯定是國內(nèi)房地產(chǎn)市場最大的陰影。最近房地產(chǎn)開發(fā)商不愿進(jìn)入土地市場也透露出這種信息。
更為重要的是，整個住房市場的當(dāng)事人都在根據(jù)自己的需求詮釋住房市場的性質(zhì)。比如說，當(dāng)前住房市場性質(zhì)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)并沒有改變，這使得不少民眾用住房的做多做空來解釋住房價格的變化。但是對于房地產(chǎn)開發(fā)、住房投機(jī)者及地方政府來說，他們以住房為消費品來解釋住房價格，以為房價高是因為住房供給不足所導(dǎo)致的。正因為市場當(dāng)事人對住房市場性質(zhì)的解釋有著嚴(yán)重的歧義，從而使得政府的房地產(chǎn)政策無所適從，房地產(chǎn)市場性質(zhì)也就無法真正出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。住房市場性質(zhì)不改變，房價便不能夠真正得到調(diào)整，住房投機(jī)炒作者操弄的市場，真正有住房需求的消費者是無能力進(jìn)入的，從而房地產(chǎn)巨大的庫存也就無法釋放。
總之，就當(dāng)前的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商不可待價而沽，去庫存化仍然是房地產(chǎn)市場最大的陰影，房地產(chǎn)市場什么時候能走出這個陰影，就得看住房市場是否出現(xiàn)性質(zhì)上的轉(zhuǎn)變。只有住房市場成為真正以消費為主導(dǎo)的市場，讓住房消費需求不斷得到釋放，才能逐漸去除這個陰影。（作者系中國社科院金融研究所研究員）
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