在宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重作用之下，房地產(chǎn)的投資價值開始回落，自住性需求正逐漸成為支撐市場的主力。
外地客成為剛需主體
數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，貴陽目前首套房的置業(yè)占比已經(jīng)達到了90%以上。
資深置業(yè)顧問徐鵬建議，對于首次置業(yè)者，根據(jù)收入的不同，從普通單身公寓到豪裝酒店式公寓都是不錯的選擇，如果想追求高點的生活品質(zhì)，可選擇洋房小區(qū)中的一房一廳小戶型產(chǎn)品。
對于首次置業(yè)人群而言，其買房的目的除單純自住外也存在投資可能性，據(jù)了解，目前貴陽人外來人口比重占全市人口比重的30%，也就是說這一部分人群對于房源的需求會隨著越來越多外地人的到來而增加，為了加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，像貴陽市這樣的三線城市更需要大量的人群前來買房、投資。
市民小張工作穩(wěn)定，有數(shù)年工作經(jīng)驗；有一定的積蓄，暫時沒有成家的計劃；不想租房住，覺得交房租還不如每月還供劃算；對自己是否愿意定居貴陽這座城市不太確認，買房帶有很大的投資性質(zhì)。
同樣準(zhǔn)備結(jié)婚的張浩夫婦一直在為婚房的事情奔波，一個月以來幾乎跑遍了貴陽大部分樓盤，但是看得越多越難抉擇。
針對如張浩一樣，具有良好經(jīng)濟基礎(chǔ)和穩(wěn)定收入，之前從來沒有購過房，但是目前有能力支付新房的首付，對未來有信心，能夠承受較長時間的月供，通常準(zhǔn)備在近期內(nèi)要孩子的人群，徐鵬說，這類購房者就是傳說中的剛需族里的主力，他們喜歡的產(chǎn)品類型通常為80平方米到120平方米的兩到三房剛需戶型。而目前近半數(shù)以上的樓盤都符合這樣的標(biāo)準(zhǔn)，因此性價比是關(guān)鍵。
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還有一類人群，他們準(zhǔn)備結(jié)婚或者結(jié)婚不久，預(yù)備在婚后和父母一起居住；擁有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)和較高的家庭收入，但在貴陽是第一次購房；工作穩(wěn)定，準(zhǔn)備長期定居貴陽；通常打算要小孩，甚至不只要一個。徐鵬把這種人群稱之為富人之家，而他們是剛需族中的戰(zhàn)斗機，首次置業(yè)就瞄準(zhǔn)傳統(tǒng)意義上的改善型戶型，通常120平方米以上的大戶型產(chǎn)品適合他們的需求。而此類房源目前一些品牌房企都有開發(fā)，如中天未來方舟、花果園、國際城、萬科玲瓏灣、美的林城時代等等。
剛需主導(dǎo)“金九銀十”
7月份我國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有50個，比6月份增加了25個，平均價格指數(shù)在6月由負轉(zhuǎn)正之后再次上漲，眼下，隨著樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來，房價會否進一步反彈，這樣的考慮影響著首次置業(yè)者的行動步伐。
業(yè)內(nèi)人士表示，結(jié)合月前國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變化的數(shù)據(jù)，在環(huán)比降價城市數(shù)量保持高位的同時，同比降價城市數(shù)目也明顯增加，而且疊加目前的CPI，房價可以說的確在回歸合理的過程中。
除了日趨回落的房地產(chǎn)投資意愿之外，在本次央行公布的儲戶調(diào)查數(shù)據(jù)中，對于下半年房價走勢看降的比例大約為67.7%，較去年同期有較大增長。與此同時，17.7%的居民認為房價“過高，難以接受”，較上季有所下降。對下半年房價走勢，48.7%的居民預(yù)期“基本不變”。
從當(dāng)前來看，市場整體情緒已經(jīng)從去年的整體悲觀，轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的“保守中趨于樂觀”，這無疑將更有利于房價進一步向合理回歸。然而認為房價保持不變的居民數(shù)量的增加也從另一個側(cè)面反映出市場觀望的情緒開始醞釀，這無疑給后市帶來嚴(yán)峻考驗。
多家機構(gòu)預(yù)計，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，因此“金九銀十”樓市可能出現(xiàn)“回暖”。某房產(chǎn)咨詢王偉認為，支持和鼓勵自住性需求的差別化政策可能成就樓市成交量“金九銀十”，也會使部分開發(fā)企業(yè)對于整個市場“基本面”的考量更為樂觀，在成交量回升之后敢于增加投資和擴大新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情。
Q：對首次購房者來說，選擇符合自身經(jīng)濟能力的目標(biāo)是一個重要的原則。那么購房時要如何量體裁衣呢？
A：長期從事地產(chǎn)交易的中介公司工作人員杜濤認為，由于購買首套房時首付可以低至三成甚至兩成，因此往往貸款數(shù)額較大。因此在貸款買房時，一定要參照自身的經(jīng)濟能力，切莫讓自己因為買房而背上沉重的負擔(dān)。
“還款月供不超過家庭收入的一半是一個重要原則！庇绕涫墙Y(jié)婚不久的年輕人，把房貸月供控制在家庭月收入的一半以下有利于保障后續(xù)消費的靈活性。對他們來說，以后用錢的地方很多。比如生孩子、孩子的教育、買車等等，都是一些不小的開支，甚至?xí)媾R要做其它貸款的情況。而大款年限最好是二十年，并且推薦使用等額本息的還款方式。
記者從銀行方面了解到，等額本息就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
杜濤強調(diào)，以等額本息還款方式還房貸，借款人每月承擔(dān)相同的款項有利于安排收支。適合收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的人群。
Q：購房還貸等額本息還款與等額本金還款，哪個更劃算？
A：邱先生是某私企中層領(lǐng)導(dǎo)，年收入9萬元左右，其太太在一個公司里做行政助理，年收入4萬元左右。目前還沒有小孩，家庭年總收入約13萬元。除掉日常開支，還有到年底會給雙方父母1萬元左右，他們一年能攢下5萬元左右。參加工作4年，現(xiàn)在銀行存款有11萬元，雙方都有公積金，每月繳納總額900元左右。目前貴陽市中心的房價都比較高，大部分樓盤價格都在5000元／平方米以上，他們想在兩城區(qū)購買一套90平方米左右的房子。
章鑫建議，夫妻都有住房公積金，購房一來可以申請到利率較低的公積金貸款，二來也可用公積金賬戶上的資金來還貸。但要注意的是，公積金貸款的最高成數(shù)和最長年限與房子的單價、面積有一定的關(guān)系。如果希望能貸到八成、貸款30年，則購房面積不能超過90平方米。
“建議購房者月供款控制在家庭收入的50%以內(nèi)，超過了這個比例，購房者會比較吃力！闭脉稳绱朔治觥！耙话愣裕壤35%以內(nèi)的話更理想，這樣不會擠壓個人其他消費或降低家庭的生活質(zhì)量。”
以邱先生目前的積蓄，距離要支付近12萬元的首期還有差不多2萬元的資金缺口，建議最好留下1.5萬元或以上的存款作為緊急備用金，裝修、家私、電器等開支可以考慮通過信用卡分期付款來解決，雖然利率要高一些，但以其每月的結(jié)余水平，仍有一定的還款能力，這樣能解決短期資金不足的燃眉之急。另外還有兩萬元左右的首付資金缺口，建議向親友借款或通過其他方式籌措，或者選擇延遲購房。
不少購房者都有這樣的疑惑，等額本息還款法與等額本金還款法，到底哪種方式更劃算？章鑫給邱先生算了一筆賬。
如果首次置業(yè)者購房時貸款三十萬元，按揭20年，按照基準(zhǔn)利率85折的利率來計算，等額本息還款法會產(chǎn)生238934.18元利息，而等額本金還款法則產(chǎn)生197318.75元。從單純的數(shù)據(jù)來看，后者貌似更劃算。
不過章鑫表示，大家還得看個人還款能力，因為前者平均每月供款額為2245.56元，而后者首月月供款為2887.50，此后以十多元的幅度逐月遞減，最后一期月供款為1256.82元。
“即使經(jīng)濟實力允許的條件，也不一定要選擇等額本金還款法，如果你用那部分錢去購買合適的理財產(chǎn)品，也會產(chǎn)生收益。而邱先生選擇公積金貸款，兩者的利息差會更少！闭脉谓ㄗh，“邱先生選擇等額本息還款方式，這樣在購房初期壓力較小！
Q：首次置業(yè)到底選擇新樓盤還是二手房？
A：“現(xiàn)在，一方面在看二手房，另一方面也在關(guān)注新上市的樓盤，到底是選擇二手房還是新房，一時還拿不定主意。”最近，在某傳媒公司上班的陳先生打算在單位附近買一套房子，因為是首次置業(yè)，手頭資金有限，他在選擇二手房還是新房的問題上猶豫不決。
陳先生還打算明年下半年結(jié)婚，所以最初他想買二手房，因為這樣的話，時間安排上會比較從容，而且二手房周邊的配套設(shè)施一般比較完善，今后生活比較方便。不過，陳先生最近又看了幾家新上市的樓盤，房價都不算高，而且有的樓盤今年年底就能交房。
如陳先生般還在為選擇何種類型房源的購房者不在少數(shù)，然而針對這一點，業(yè)內(nèi)人士分析稱：從購房成本方面而言，購買新房主要考慮首付比例、貸款利率、契稅、維修基金等因素。購買二手房則有產(chǎn)權(quán)未滿五年和產(chǎn)權(quán)滿五年兩種情況：購買產(chǎn)權(quán)滿五年的二手房主要考慮首付比例、貸款利率等因素，而購買產(chǎn)權(quán)未滿五年的二手房，在此基礎(chǔ)上，還要考慮按照交易價格5.65%征收的營業(yè)稅。
目前，對于貸款購房的首套房置業(yè)者，無論是買二手房還是買新房，貴陽各家銀行均要求首付比例要達到30%。差別主要集中在貸款利率折扣方面，如果購買新房的話，貸款利率相對較低。例如，目前中國銀行貴陽分行對首套房房貸利率實行打折優(yōu)惠，最高可以打85折。這樣一來，僅在貸款利率一項上，兩者最多相差25%。以貸款30萬元、還款15年為例進行計算，那么，購買新房的利息支出比購買二手房的利息支出少5萬元左右。
一般來說，新建住宅注重外觀，戶型設(shè)計比較合理，應(yīng)用了節(jié)能保溫技術(shù)，購房者的選擇余地較大。而二手房的挑選余地較小，其外觀、戶型、節(jié)能等方面也大多不如新房。
雖然價格方面新房取勝但是不可忽略的是二手房的配套確實勝過新房，就目前貴陽樓盤分布格局來看，主要還是集中在近郊或二環(huán)，這些地段的商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施往往有待完善。而二手房一般處于較成熟的社區(qū)，出行便利，配套齊全，生活氣息濃厚。如果其所在區(qū)域擁有優(yōu)良的教育資源，則更具有吸引力，比如實驗小學(xué)、重點中學(xué)等。
在面積總價方面，新建住宅一般面積較大，小高層、高層住宅較多，而這些住宅公攤面積往往較大，“含金量”相對較低。而二手房一般面積較小，以多層住宅為主，公攤面積相對較小。
不管是購買二手房，還是購買新房，必須進行比較。有專家建議，在一些前期投資客較為集中的區(qū)域，如果碰到真正實惠的房源，可以考慮購買二手房。而在一些自住特征較為明顯的區(qū)域，指望二手房出現(xiàn)大量拋盤并不現(xiàn)實。但如果開發(fā)商頻頻降價促銷，對于購房者來說，最好去買新房。如果是在投資客不多、開發(fā)商降價不明顯的地區(qū)，購房者就要另作打算了。一般來說，期房和現(xiàn)房的價差主要是利息，因此，購房者可以將預(yù)售新房的價格加上房貸的利息，然后與周邊二手房的價格進行比較，以此來作為選擇的依據(jù)。
Q：如何選擇戶型朝向和樓層？
A：首次購房者選擇房源時不應(yīng)盲目跟風(fēng)，太大或太小的房源都會影響到未來的生活，因此根據(jù)實際情況從實際情況看房顯得更為可行。好房子的標(biāo)準(zhǔn)很多，戶型、朝向、樓層是其中重要的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)此記者走訪了目前較受歡迎的幾個樓盤進行調(diào)查，對于購房者而言大多還是看中價格、區(qū)位、配套等大方向，往往忽略細節(jié)，某房開公司負責(zé)人在接受采訪時表示：“事實上，真正決定一套房源好壞的因素?zé)o外乎戶型、朝向以及樓層，看一個戶型的布局，主要看面積配比是否恰當(dāng)、各功能區(qū)組合是否合理。有這樣一組參考數(shù)字，說的是一套房五個要素的最低面積標(biāo)準(zhǔn)：客廳及餐廳14.7平方米、主臥15平方米、次臥9平方米、廚房5平方米、衛(wèi)生間4平方米。如果沒有達到，則說明該房有先天缺陷。
而朝向是中國人置業(yè)中的傳統(tǒng)理念，一般以南北為正、東西為偏。良好的朝向可以保證有陽光的充足、居室的通透？蛷d是住宅中使用率最高的空間，客廳的朝向以南為最佳方向，冬無寒風(fēng)、夏有涼風(fēng)。臥室一定不能朝西，否則夏天房間就會經(jīng)歷一整天的日照。
衛(wèi)生間比較潮，因此要保持采光、通風(fēng)，避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房因用抽油煙機排氣，刮北風(fēng)的時候會形成油煙的“倒灌”，因此廚房最好不要選擇北向。
一般來說，高層樓的最高價一般定在中間偏上的樓層，其它樓層價格從中間層分別按固定差價遞減，最低價往往定在頂、底層，貴陽的行情是每層樓每平米差價百元以內(nèi)。
首次購房者以年輕人居多，可以較多考慮高樓層，一來高樓層較低樓層衛(wèi)生環(huán)境好，二來高樓層視野開闊，更能滿足年輕人朝氣蓬勃積級向上的心理。若是老少同住的家庭，在樓層選擇上一般可中庸一些，在此之上兼顧老少的具體情況，再確定最合適的樓層。
作者：海寧來源金黔在線—貴州都市報)
外地客成為剛需主體
數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，貴陽目前首套房的置業(yè)占比已經(jīng)達到了90%以上。
資深置業(yè)顧問徐鵬建議，對于首次置業(yè)者，根據(jù)收入的不同，從普通單身公寓到豪裝酒店式公寓都是不錯的選擇，如果想追求高點的生活品質(zhì)，可選擇洋房小區(qū)中的一房一廳小戶型產(chǎn)品。
對于首次置業(yè)人群而言，其買房的目的除單純自住外也存在投資可能性，據(jù)了解，目前貴陽人外來人口比重占全市人口比重的30%，也就是說這一部分人群對于房源的需求會隨著越來越多外地人的到來而增加，為了加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，像貴陽市這樣的三線城市更需要大量的人群前來買房、投資。
市民小張工作穩(wěn)定，有數(shù)年工作經(jīng)驗；有一定的積蓄，暫時沒有成家的計劃；不想租房住，覺得交房租還不如每月還供劃算；對自己是否愿意定居貴陽這座城市不太確認，買房帶有很大的投資性質(zhì)。
同樣準(zhǔn)備結(jié)婚的張浩夫婦一直在為婚房的事情奔波，一個月以來幾乎跑遍了貴陽大部分樓盤，但是看得越多越難抉擇。
針對如張浩一樣，具有良好經(jīng)濟基礎(chǔ)和穩(wěn)定收入，之前從來沒有購過房，但是目前有能力支付新房的首付，對未來有信心，能夠承受較長時間的月供，通常準(zhǔn)備在近期內(nèi)要孩子的人群，徐鵬說，這類購房者就是傳說中的剛需族里的主力，他們喜歡的產(chǎn)品類型通常為80平方米到120平方米的兩到三房剛需戶型。而目前近半數(shù)以上的樓盤都符合這樣的標(biāo)準(zhǔn)，因此性價比是關(guān)鍵。
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還有一類人群，他們準(zhǔn)備結(jié)婚或者結(jié)婚不久，預(yù)備在婚后和父母一起居住；擁有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)和較高的家庭收入，但在貴陽是第一次購房；工作穩(wěn)定，準(zhǔn)備長期定居貴陽；通常打算要小孩，甚至不只要一個。徐鵬把這種人群稱之為富人之家，而他們是剛需族中的戰(zhàn)斗機，首次置業(yè)就瞄準(zhǔn)傳統(tǒng)意義上的改善型戶型，通常120平方米以上的大戶型產(chǎn)品適合他們的需求。而此類房源目前一些品牌房企都有開發(fā)，如中天未來方舟、花果園、國際城、萬科玲瓏灣、美的林城時代等等。
剛需主導(dǎo)“金九銀十”
7月份我國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有50個，比6月份增加了25個，平均價格指數(shù)在6月由負轉(zhuǎn)正之后再次上漲，眼下，隨著樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來，房價會否進一步反彈，這樣的考慮影響著首次置業(yè)者的行動步伐。
業(yè)內(nèi)人士表示，結(jié)合月前國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變化的數(shù)據(jù)，在環(huán)比降價城市數(shù)量保持高位的同時，同比降價城市數(shù)目也明顯增加，而且疊加目前的CPI，房價可以說的確在回歸合理的過程中。
除了日趨回落的房地產(chǎn)投資意愿之外，在本次央行公布的儲戶調(diào)查數(shù)據(jù)中，對于下半年房價走勢看降的比例大約為67.7%，較去年同期有較大增長。與此同時，17.7%的居民認為房價“過高，難以接受”，較上季有所下降。對下半年房價走勢，48.7%的居民預(yù)期“基本不變”。
從當(dāng)前來看，市場整體情緒已經(jīng)從去年的整體悲觀，轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的“保守中趨于樂觀”，這無疑將更有利于房價進一步向合理回歸。然而認為房價保持不變的居民數(shù)量的增加也從另一個側(cè)面反映出市場觀望的情緒開始醞釀，這無疑給后市帶來嚴(yán)峻考驗。
多家機構(gòu)預(yù)計，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，因此“金九銀十”樓市可能出現(xiàn)“回暖”。某房產(chǎn)咨詢王偉認為，支持和鼓勵自住性需求的差別化政策可能成就樓市成交量“金九銀十”，也會使部分開發(fā)企業(yè)對于整個市場“基本面”的考量更為樂觀，在成交量回升之后敢于增加投資和擴大新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情。
Q：對首次購房者來說，選擇符合自身經(jīng)濟能力的目標(biāo)是一個重要的原則。那么購房時要如何量體裁衣呢？
A：長期從事地產(chǎn)交易的中介公司工作人員杜濤認為，由于購買首套房時首付可以低至三成甚至兩成，因此往往貸款數(shù)額較大。因此在貸款買房時，一定要參照自身的經(jīng)濟能力，切莫讓自己因為買房而背上沉重的負擔(dān)。
“還款月供不超過家庭收入的一半是一個重要原則！庇绕涫墙Y(jié)婚不久的年輕人，把房貸月供控制在家庭月收入的一半以下有利于保障后續(xù)消費的靈活性。對他們來說，以后用錢的地方很多。比如生孩子、孩子的教育、買車等等，都是一些不小的開支，甚至?xí)媾R要做其它貸款的情況。而大款年限最好是二十年，并且推薦使用等額本息的還款方式。
記者從銀行方面了解到，等額本息就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
杜濤強調(diào)，以等額本息還款方式還房貸，借款人每月承擔(dān)相同的款項有利于安排收支。適合收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的人群。
Q：購房還貸等額本息還款與等額本金還款，哪個更劃算？
A：邱先生是某私企中層領(lǐng)導(dǎo)，年收入9萬元左右，其太太在一個公司里做行政助理，年收入4萬元左右。目前還沒有小孩，家庭年總收入約13萬元。除掉日常開支，還有到年底會給雙方父母1萬元左右，他們一年能攢下5萬元左右。參加工作4年，現(xiàn)在銀行存款有11萬元，雙方都有公積金，每月繳納總額900元左右。目前貴陽市中心的房價都比較高，大部分樓盤價格都在5000元／平方米以上，他們想在兩城區(qū)購買一套90平方米左右的房子。
章鑫建議，夫妻都有住房公積金，購房一來可以申請到利率較低的公積金貸款，二來也可用公積金賬戶上的資金來還貸。但要注意的是，公積金貸款的最高成數(shù)和最長年限與房子的單價、面積有一定的關(guān)系。如果希望能貸到八成、貸款30年，則購房面積不能超過90平方米。
“建議購房者月供款控制在家庭收入的50%以內(nèi)，超過了這個比例，購房者會比較吃力！闭脉稳绱朔治觥！耙话愣裕壤35%以內(nèi)的話更理想，這樣不會擠壓個人其他消費或降低家庭的生活質(zhì)量。”
以邱先生目前的積蓄，距離要支付近12萬元的首期還有差不多2萬元的資金缺口，建議最好留下1.5萬元或以上的存款作為緊急備用金，裝修、家私、電器等開支可以考慮通過信用卡分期付款來解決，雖然利率要高一些，但以其每月的結(jié)余水平，仍有一定的還款能力，這樣能解決短期資金不足的燃眉之急。另外還有兩萬元左右的首付資金缺口，建議向親友借款或通過其他方式籌措，或者選擇延遲購房。
不少購房者都有這樣的疑惑，等額本息還款法與等額本金還款法，到底哪種方式更劃算？章鑫給邱先生算了一筆賬。
如果首次置業(yè)者購房時貸款三十萬元，按揭20年，按照基準(zhǔn)利率85折的利率來計算，等額本息還款法會產(chǎn)生238934.18元利息，而等額本金還款法則產(chǎn)生197318.75元。從單純的數(shù)據(jù)來看，后者貌似更劃算。
不過章鑫表示，大家還得看個人還款能力，因為前者平均每月供款額為2245.56元，而后者首月月供款為2887.50，此后以十多元的幅度逐月遞減，最后一期月供款為1256.82元。
“即使經(jīng)濟實力允許的條件，也不一定要選擇等額本金還款法，如果你用那部分錢去購買合適的理財產(chǎn)品，也會產(chǎn)生收益。而邱先生選擇公積金貸款，兩者的利息差會更少！闭脉谓ㄗh，“邱先生選擇等額本息還款方式，這樣在購房初期壓力較小！
Q：首次置業(yè)到底選擇新樓盤還是二手房？
A：“現(xiàn)在，一方面在看二手房，另一方面也在關(guān)注新上市的樓盤，到底是選擇二手房還是新房，一時還拿不定主意。”最近，在某傳媒公司上班的陳先生打算在單位附近買一套房子，因為是首次置業(yè)，手頭資金有限，他在選擇二手房還是新房的問題上猶豫不決。
陳先生還打算明年下半年結(jié)婚，所以最初他想買二手房，因為這樣的話，時間安排上會比較從容，而且二手房周邊的配套設(shè)施一般比較完善，今后生活比較方便。不過，陳先生最近又看了幾家新上市的樓盤，房價都不算高，而且有的樓盤今年年底就能交房。
如陳先生般還在為選擇何種類型房源的購房者不在少數(shù)，然而針對這一點，業(yè)內(nèi)人士分析稱：從購房成本方面而言，購買新房主要考慮首付比例、貸款利率、契稅、維修基金等因素。購買二手房則有產(chǎn)權(quán)未滿五年和產(chǎn)權(quán)滿五年兩種情況：購買產(chǎn)權(quán)滿五年的二手房主要考慮首付比例、貸款利率等因素，而購買產(chǎn)權(quán)未滿五年的二手房，在此基礎(chǔ)上，還要考慮按照交易價格5.65%征收的營業(yè)稅。
目前，對于貸款購房的首套房置業(yè)者，無論是買二手房還是買新房，貴陽各家銀行均要求首付比例要達到30%。差別主要集中在貸款利率折扣方面，如果購買新房的話，貸款利率相對較低。例如，目前中國銀行貴陽分行對首套房房貸利率實行打折優(yōu)惠，最高可以打85折。這樣一來，僅在貸款利率一項上，兩者最多相差25%。以貸款30萬元、還款15年為例進行計算，那么，購買新房的利息支出比購買二手房的利息支出少5萬元左右。
一般來說，新建住宅注重外觀，戶型設(shè)計比較合理，應(yīng)用了節(jié)能保溫技術(shù)，購房者的選擇余地較大。而二手房的挑選余地較小，其外觀、戶型、節(jié)能等方面也大多不如新房。
雖然價格方面新房取勝但是不可忽略的是二手房的配套確實勝過新房，就目前貴陽樓盤分布格局來看，主要還是集中在近郊或二環(huán)，這些地段的商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施往往有待完善。而二手房一般處于較成熟的社區(qū)，出行便利，配套齊全，生活氣息濃厚。如果其所在區(qū)域擁有優(yōu)良的教育資源，則更具有吸引力，比如實驗小學(xué)、重點中學(xué)等。
在面積總價方面，新建住宅一般面積較大，小高層、高層住宅較多，而這些住宅公攤面積往往較大，“含金量”相對較低。而二手房一般面積較小，以多層住宅為主，公攤面積相對較小。
不管是購買二手房，還是購買新房，必須進行比較。有專家建議，在一些前期投資客較為集中的區(qū)域，如果碰到真正實惠的房源，可以考慮購買二手房。而在一些自住特征較為明顯的區(qū)域，指望二手房出現(xiàn)大量拋盤并不現(xiàn)實。但如果開發(fā)商頻頻降價促銷，對于購房者來說，最好去買新房。如果是在投資客不多、開發(fā)商降價不明顯的地區(qū)，購房者就要另作打算了。一般來說，期房和現(xiàn)房的價差主要是利息，因此，購房者可以將預(yù)售新房的價格加上房貸的利息，然后與周邊二手房的價格進行比較，以此來作為選擇的依據(jù)。
Q：如何選擇戶型朝向和樓層？
A：首次購房者選擇房源時不應(yīng)盲目跟風(fēng)，太大或太小的房源都會影響到未來的生活，因此根據(jù)實際情況從實際情況看房顯得更為可行。好房子的標(biāo)準(zhǔn)很多，戶型、朝向、樓層是其中重要的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)此記者走訪了目前較受歡迎的幾個樓盤進行調(diào)查，對于購房者而言大多還是看中價格、區(qū)位、配套等大方向，往往忽略細節(jié)，某房開公司負責(zé)人在接受采訪時表示：“事實上，真正決定一套房源好壞的因素?zé)o外乎戶型、朝向以及樓層，看一個戶型的布局，主要看面積配比是否恰當(dāng)、各功能區(qū)組合是否合理。有這樣一組參考數(shù)字，說的是一套房五個要素的最低面積標(biāo)準(zhǔn)：客廳及餐廳14.7平方米、主臥15平方米、次臥9平方米、廚房5平方米、衛(wèi)生間4平方米。如果沒有達到，則說明該房有先天缺陷。
而朝向是中國人置業(yè)中的傳統(tǒng)理念，一般以南北為正、東西為偏。良好的朝向可以保證有陽光的充足、居室的通透？蛷d是住宅中使用率最高的空間，客廳的朝向以南為最佳方向，冬無寒風(fēng)、夏有涼風(fēng)。臥室一定不能朝西，否則夏天房間就會經(jīng)歷一整天的日照。
衛(wèi)生間比較潮，因此要保持采光、通風(fēng)，避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房因用抽油煙機排氣，刮北風(fēng)的時候會形成油煙的“倒灌”，因此廚房最好不要選擇北向。
一般來說，高層樓的最高價一般定在中間偏上的樓層，其它樓層價格從中間層分別按固定差價遞減，最低價往往定在頂、底層，貴陽的行情是每層樓每平米差價百元以內(nèi)。
首次購房者以年輕人居多，可以較多考慮高樓層，一來高樓層較低樓層衛(wèi)生環(huán)境好，二來高樓層視野開闊，更能滿足年輕人朝氣蓬勃積級向上的心理。若是老少同住的家庭，在樓層選擇上一般可中庸一些，在此之上兼顧老少的具體情況，再確定最合適的樓層。
作者：海寧來源金黔在線—貴州都市報)
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