樓市再現(xiàn)“升”機(jī)？

    2012 年8月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格水平同比上漲2.0%，高于統(tǒng)計(jì)局公布的7月水平（1.8%）。消費(fèi)投資增速基本與上月持平，8月貿(mào)易順差從7月的251.5 億美元收窄至200億美元以內(nèi)。而8月信貸規(guī)模也有所放大。鑒于對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所擔(dān)憂，11家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì) 9月內(nèi)央行將再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

    事實(shí)上，7月降息之后市場(chǎng)一直在熱烈盼望降準(zhǔn)，以期緩解短期資金面壓力，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是否會(huì)全面反轉(zhuǎn)？ （徐鑫）

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)促差異化調(diào)控

蔣雷霆  錦和投資集團(tuán)副總裁

    近期，市場(chǎng)消息可謂喜憂參半，一方面樓市調(diào)控繼續(xù)收緊，房產(chǎn)稅加碼消息不斷；另一方面，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)惡化，存款準(zhǔn)備金、存貸款利率都有繼續(xù)下調(diào)趨勢(shì)，政府再度加大基礎(chǔ)建設(shè)的審批力度提振經(jīng)濟(jì)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常惡劣，樓市反彈壓力強(qiáng)勁，這導(dǎo)致管理層不得不采取差別化的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。

    因此，今年內(nèi)不僅存款準(zhǔn)備金將會(huì)再度下調(diào)，而且存貸款利率也會(huì)還有一次調(diào)整，同時(shí)由于出口和內(nèi)需繼續(xù)受抑，為避免投資萎縮給經(jīng)濟(jì)減速帶來(lái)的危害，政府投資將再度抬頭。而另一方面，因?yàn)槌掷m(xù)兩年的樓市調(diào)控仍未能有效地改變國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)依存度依然很高。為保證調(diào)控成果，擠壓產(chǎn)業(yè)資本回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，管理層對(duì)于樓市的調(diào)控不會(huì)停止，今年內(nèi)，市場(chǎng)各方應(yīng)趁早打消對(duì)于政策反轉(zhuǎn)的預(yù)期。

貨幣政策調(diào)整  流動(dòng)性增加間接利好樓事

張晴怡  華燕置業(yè)市場(chǎng)研究中心副總監(jiān)

    當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使然，CPI持續(xù)下滑，GDP漲幅仍然較為緩慢，所以貨幣政策有進(jìn)一步調(diào)整的可能，貨幣政策的調(diào)整主要是降存準(zhǔn)率和降息。這最主要是出于整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮，通過(guò)增加資金的流動(dòng)性，從而增加投資與消費(fèi)，來(lái)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)上升。

    雖然貨幣政策的調(diào)整主要出于整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度考慮，但是存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)會(huì)使得資金的流動(dòng)性增加，這對(duì)于樓市還是有間接的利好的。尤其對(duì)于中高端市場(chǎng)而言，受利好相對(duì)剛性需求更大，高端業(yè)主中有相當(dāng)比例的私營(yíng)業(yè)主等，這些客群會(huì)受到貨幣政策的影響，手上資金會(huì)相對(duì)充足。而如果伴隨著存款準(zhǔn)備金率的多次下調(diào)后，利息再進(jìn)一步的下調(diào)，這對(duì)樓市有進(jìn)一步的利好影響，這種影響則對(duì)剛性需求更為明顯，因?yàn)檫@些客群主要依靠貸款購(gòu)房，降息后使得購(gòu)房成本有所降低。

樓市“去投資化”政策不會(huì)反轉(zhuǎn)

張宏偉  同策咨詢研究中心總監(jiān)

    總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解。與此同時(shí)，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢(shì)，全年CPI同比增長(zhǎng)目標(biāo)控制在4%的問(wèn)題也不大，這也為年內(nèi)“降準(zhǔn)”1-2次提供了基礎(chǔ)的市場(chǎng)環(huán)境。但是，僅僅是這幾次的“降準(zhǔn)”并不意味著樓市調(diào)控政策將會(huì)全面反轉(zhuǎn)。

    主要原因有三方面：第一、樓市去投資化的調(diào)控政策基調(diào)并沒(méi)有改變，抑制投資投機(jī)型需求仍然是政策面的基調(diào)；第二、短期內(nèi)盡管沒(méi)有新的政策出臺(tái)，但是仍然從執(zhí)行角度強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行，鞏固與維護(hù)樓市調(diào)控成果；第三、中長(zhǎng)期來(lái)看，如果限購(gòu)?fù)顺稣{(diào)控政策，那么勢(shì)必會(huì)有新的調(diào)控措施來(lái)替代當(dāng)前行政化的調(diào)控手段，樓市中長(zhǎng)期常態(tài)化的調(diào)控基調(diào)也沒(méi)有改變，政策面的降準(zhǔn)帶來(lái)的市場(chǎng)流動(dòng)性的相對(duì)寬裕不會(huì)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從這個(gè)角度來(lái)講，即使年內(nèi)再有1-2次的“降準(zhǔn)”也并不意味著樓市調(diào)控政策將會(huì)全面反轉(zhuǎn)。

    總之，近期樓市調(diào)控政策將會(huì)全面反轉(zhuǎn)的可能性不大，政策層面仍然是堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性需求，為首套房自住需求爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間。只要這個(gè)基本面沒(méi)有改變，政策就不存在反轉(zhuǎn)。