投資客的嗅覺(jué)總是最敏銳的，近幾個(gè)月隨著寶安樓市的回暖，樓市再現(xiàn)炒房客的蹤跡。據(jù)記者走訪，情況主要集中在寶安升值潛力較大、發(fā)展較快的區(qū)域中一些五年內(nèi)開(kāi)發(fā)的樓盤。中介認(rèn)為，樓市回暖，大量投資客再次瞄準(zhǔn)市場(chǎng)，悄然入市，在不斷的倒賣中，炒高這些片區(qū)的二手房?jī)r(jià)；也有專家認(rèn)為，目前市場(chǎng)投資客已不多，很大程度上是中介自買自賣，炒高房?jī)r(jià)。
現(xiàn)象
未出房產(chǎn)證就成“二手房”
葉小姐幾個(gè)月前在寶安看中了一套較新的二手房，建筑面積70多平方米，還有贈(zèng)送面積，可做成三房，總價(jià)120萬(wàn)元左右，葉小姐很喜歡。但中介說(shuō)，一般購(gòu)房者購(gòu)買新房入伙后，要等半年才能拿到房產(chǎn)證，目前這套房子還沒(méi)出房產(chǎn)證，要等房產(chǎn)證出了才能過(guò)戶。葉小姐考慮到購(gòu)買這類房子風(fēng)險(xiǎn)大，業(yè)主隨時(shí)可能會(huì)毀約，正當(dāng)葉小姐猶豫時(shí)，該房子很快被賣掉了。兩個(gè)月后，葉小姐再咨詢?cè)摌潜P時(shí)，上次看中的房子又在中介處放盤，中介稱目前已發(fā)放房產(chǎn)證，購(gòu)房比較保險(xiǎn)了，房子在投資客那轉(zhuǎn)了一圈，價(jià)格也漲了20萬(wàn)元。中介還說(shuō)，附近近兩年入住的樓盤業(yè)主都已轉(zhuǎn)了好幾手，價(jià)格也隨之一路飆升。
特點(diǎn)
炒短線，一次性付款
業(yè)內(nèi)人士在碧海片區(qū)某中介店，看到前來(lái)賣房的張先生，他將西津美地的兩套小戶型同時(shí)放盤。當(dāng)業(yè)內(nèi)人士問(wèn)到，該樓盤房產(chǎn)證都沒(méi)辦下來(lái)，為何急著賣。張先生說(shuō)，現(xiàn)在政策不明朗，不能太貪心，兩套房子都是一次性付款買來(lái)的，能賺個(gè)二十來(lái)萬(wàn)，已很滿意了，等套了現(xiàn)再找新目標(biāo)。此外，這兩套房子預(yù)計(jì)10月份就能出房產(chǎn)證了，現(xiàn)在放盤，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)也比較放心，因?yàn)檗k購(gòu)房手續(xù)也有一個(gè)過(guò)程。
中介說(shuō)，目前寶安投資客小有規(guī)模，有幾個(gè)人組團(tuán)的，也有散客，一般喜歡做短線，受限購(gòu)限貸政策的影響，這些投資客基本上是一次性付清房款，過(guò)戶后，馬上又放盤，轉(zhuǎn)手賺個(gè)5萬(wàn)至10萬(wàn)。雖然每次賺的額度不高，但由于出手頻繁，手上的資金也會(huì)像滾雪球一樣，越滾越多。
瞄準(zhǔn)升值快的中小戶型
據(jù)了解，目前寶安的投資客喜歡瞄準(zhǔn)一些升值快的區(qū)域的中小戶型，比如前面提到的碧海片區(qū)的西津美地，由于所處位置周邊配套少，交通不是很方便，去年開(kāi)盤時(shí)價(jià)格并不高，均價(jià)只有13000元，但由于片區(qū)的發(fā)展前景大，而且樓盤附近在未來(lái)幾年將開(kāi)通地鐵11號(hào)線，所以該樓盤升值潛力非常大，是投資客瞄準(zhǔn)的目標(biāo)，目前還沒(méi)出房產(chǎn)證，一套80平方米的兩房，總價(jià)已去到130萬(wàn)元，而西津美地隔壁的玉湖灣，最先一期的小高層，開(kāi)盤均價(jià)只有14500元，目前二手房均價(jià)已漲到2萬(wàn)元。附近中介說(shuō)，這片區(qū)許多五年內(nèi)開(kāi)發(fā)的房子已倒賣近五次了，未來(lái)這片區(qū)的樓盤升值空間仍很大。
專家分析
投資客不多，只占市場(chǎng)10%
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在深圳目前嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策下，投資客不可能大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)8月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出，目前深圳住宅市場(chǎng)投資客比重大概在10% 左右，早些年的房地產(chǎn)專業(yè)投資客已退出市場(chǎng)，或轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。目前住宅市場(chǎng)的投資客一般為“平民投資客”，與溫州等地?fù)碛写罅抠Y金的專業(yè)投資客不同，所謂 “平民”，就是指手中有點(diǎn)閑錢、有購(gòu)房資格或有貸款資格的普通百姓。他們手中的資金有限，只能瞄準(zhǔn)一些升值潛力大、目前房?jī)r(jià)仍相對(duì)較低的區(qū)域的中小戶型。同時(shí)，這部分投資客在投資樓市面前也顯得青澀，怕樓市會(huì)有變動(dòng)，物業(yè)會(huì)貶值，所以一般即買即賣，賺個(gè)幾萬(wàn)至十萬(wàn)的小錢，而不會(huì)長(zhǎng)線持有，等待更大升值空間。這也解釋了為何會(huì)出現(xiàn)前文所介紹的投資客特點(diǎn)。
中介暗箱操作，自買自賣
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前投資客不多的情況下，促使新區(qū)二手房快速上漲的背后推手，更多是中介機(jī)構(gòu)，這些中介通過(guò)自買自賣的方式，拉高房?jī)r(jià)。該業(yè)內(nèi)人士稱，目前深圳在限貸、限購(gòu)的雙重政策下，買家和業(yè)主擔(dān)心因?yàn)橘J不了款或不符合購(gòu)房條件，或是其他不可預(yù)測(cè)的因素而導(dǎo)致房子過(guò)不了戶，很多業(yè)主和買家一般會(huì)在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，同時(shí)簽一份主體變更確認(rèn)書，以此保障買房如果遇到限貸和限購(gòu)時(shí)可換人名或加人名。許多中介就是鉆了主體變更確認(rèn)書的空子以此賺取差價(jià)。
具體操作方法是：中介見(jiàn)到一些價(jià)格較低，認(rèn)為比較好出手筍盤，先自己買下來(lái)，付上兩、三萬(wàn)元的定金，然后以提交材料慢、貸款審批慢為理由，拖延交首付款的時(shí)間，再與業(yè)主簽訂主體變更書。與此同時(shí)，該房源再次提價(jià)放盤，以此賺取差價(jià)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種方法，中介可以一下買下好幾套房子，在目前樓市回暖的情況下，一般很快會(huì)轉(zhuǎn)手再賣出。
置業(yè)提醒
未出證二手房交易糾紛多
目前許多在售的二手房很新，新到還沒(méi)有“出證”。由于房子十分嶄新，幾乎與一手房無(wú)異，而且價(jià)格相對(duì)于出證后的房子要低些，這種房源對(duì)購(gòu)房者吸引力很大，讓不少購(gòu)房者不惜承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而購(gòu)買。房地產(chǎn)律師張茂榮說(shuō)，這類房子交易過(guò)程中容易出現(xiàn)糾紛，很容易在等待出證的漫長(zhǎng)過(guò)程中，節(jié)外生枝，或者房?jī)r(jià)漲了，出現(xiàn)業(yè)主毀約情況，從而耽誤了購(gòu)房者的買房時(shí)機(jī)，所以建議盡量不要購(gòu)買此類房子，一切等出了房產(chǎn)證再說(shuō)。
張律師說(shuō)，如果非買不可，要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在付款方式上，贖樓要盡可能由原業(yè)主解決，其次，一定要在合同上約定“賣方單方解除合同”、“逾期辦證”或“不能辦證”的違約責(zé)任。
本報(bào)記者
現(xiàn)象
未出房產(chǎn)證就成“二手房”
葉小姐幾個(gè)月前在寶安看中了一套較新的二手房，建筑面積70多平方米，還有贈(zèng)送面積，可做成三房，總價(jià)120萬(wàn)元左右，葉小姐很喜歡。但中介說(shuō)，一般購(gòu)房者購(gòu)買新房入伙后，要等半年才能拿到房產(chǎn)證，目前這套房子還沒(méi)出房產(chǎn)證，要等房產(chǎn)證出了才能過(guò)戶。葉小姐考慮到購(gòu)買這類房子風(fēng)險(xiǎn)大，業(yè)主隨時(shí)可能會(huì)毀約，正當(dāng)葉小姐猶豫時(shí)，該房子很快被賣掉了。兩個(gè)月后，葉小姐再咨詢?cè)摌潜P時(shí)，上次看中的房子又在中介處放盤，中介稱目前已發(fā)放房產(chǎn)證，購(gòu)房比較保險(xiǎn)了，房子在投資客那轉(zhuǎn)了一圈，價(jià)格也漲了20萬(wàn)元。中介還說(shuō)，附近近兩年入住的樓盤業(yè)主都已轉(zhuǎn)了好幾手，價(jià)格也隨之一路飆升。
特點(diǎn)
炒短線，一次性付款
業(yè)內(nèi)人士在碧海片區(qū)某中介店，看到前來(lái)賣房的張先生，他將西津美地的兩套小戶型同時(shí)放盤。當(dāng)業(yè)內(nèi)人士問(wèn)到，該樓盤房產(chǎn)證都沒(méi)辦下來(lái)，為何急著賣。張先生說(shuō)，現(xiàn)在政策不明朗，不能太貪心，兩套房子都是一次性付款買來(lái)的，能賺個(gè)二十來(lái)萬(wàn)，已很滿意了，等套了現(xiàn)再找新目標(biāo)。此外，這兩套房子預(yù)計(jì)10月份就能出房產(chǎn)證了，現(xiàn)在放盤，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)也比較放心，因?yàn)檗k購(gòu)房手續(xù)也有一個(gè)過(guò)程。
中介說(shuō)，目前寶安投資客小有規(guī)模，有幾個(gè)人組團(tuán)的，也有散客，一般喜歡做短線，受限購(gòu)限貸政策的影響，這些投資客基本上是一次性付清房款，過(guò)戶后，馬上又放盤，轉(zhuǎn)手賺個(gè)5萬(wàn)至10萬(wàn)。雖然每次賺的額度不高，但由于出手頻繁，手上的資金也會(huì)像滾雪球一樣，越滾越多。
瞄準(zhǔn)升值快的中小戶型
據(jù)了解，目前寶安的投資客喜歡瞄準(zhǔn)一些升值快的區(qū)域的中小戶型，比如前面提到的碧海片區(qū)的西津美地，由于所處位置周邊配套少，交通不是很方便，去年開(kāi)盤時(shí)價(jià)格并不高，均價(jià)只有13000元，但由于片區(qū)的發(fā)展前景大，而且樓盤附近在未來(lái)幾年將開(kāi)通地鐵11號(hào)線，所以該樓盤升值潛力非常大，是投資客瞄準(zhǔn)的目標(biāo)，目前還沒(méi)出房產(chǎn)證，一套80平方米的兩房，總價(jià)已去到130萬(wàn)元，而西津美地隔壁的玉湖灣，最先一期的小高層，開(kāi)盤均價(jià)只有14500元，目前二手房均價(jià)已漲到2萬(wàn)元。附近中介說(shuō)，這片區(qū)許多五年內(nèi)開(kāi)發(fā)的房子已倒賣近五次了，未來(lái)這片區(qū)的樓盤升值空間仍很大。
專家分析
投資客不多，只占市場(chǎng)10%
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在深圳目前嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策下，投資客不可能大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)8月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出，目前深圳住宅市場(chǎng)投資客比重大概在10% 左右，早些年的房地產(chǎn)專業(yè)投資客已退出市場(chǎng)，或轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。目前住宅市場(chǎng)的投資客一般為“平民投資客”，與溫州等地?fù)碛写罅抠Y金的專業(yè)投資客不同，所謂 “平民”，就是指手中有點(diǎn)閑錢、有購(gòu)房資格或有貸款資格的普通百姓。他們手中的資金有限，只能瞄準(zhǔn)一些升值潛力大、目前房?jī)r(jià)仍相對(duì)較低的區(qū)域的中小戶型。同時(shí)，這部分投資客在投資樓市面前也顯得青澀，怕樓市會(huì)有變動(dòng)，物業(yè)會(huì)貶值，所以一般即買即賣，賺個(gè)幾萬(wàn)至十萬(wàn)的小錢，而不會(huì)長(zhǎng)線持有，等待更大升值空間。這也解釋了為何會(huì)出現(xiàn)前文所介紹的投資客特點(diǎn)。
中介暗箱操作，自買自賣
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前投資客不多的情況下，促使新區(qū)二手房快速上漲的背后推手，更多是中介機(jī)構(gòu)，這些中介通過(guò)自買自賣的方式，拉高房?jī)r(jià)。該業(yè)內(nèi)人士稱，目前深圳在限貸、限購(gòu)的雙重政策下，買家和業(yè)主擔(dān)心因?yàn)橘J不了款或不符合購(gòu)房條件，或是其他不可預(yù)測(cè)的因素而導(dǎo)致房子過(guò)不了戶，很多業(yè)主和買家一般會(huì)在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，同時(shí)簽一份主體變更確認(rèn)書，以此保障買房如果遇到限貸和限購(gòu)時(shí)可換人名或加人名。許多中介就是鉆了主體變更確認(rèn)書的空子以此賺取差價(jià)。
具體操作方法是：中介見(jiàn)到一些價(jià)格較低，認(rèn)為比較好出手筍盤，先自己買下來(lái)，付上兩、三萬(wàn)元的定金，然后以提交材料慢、貸款審批慢為理由，拖延交首付款的時(shí)間，再與業(yè)主簽訂主體變更書。與此同時(shí)，該房源再次提價(jià)放盤，以此賺取差價(jià)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種方法，中介可以一下買下好幾套房子，在目前樓市回暖的情況下，一般很快會(huì)轉(zhuǎn)手再賣出。
置業(yè)提醒
未出證二手房交易糾紛多
目前許多在售的二手房很新，新到還沒(méi)有“出證”。由于房子十分嶄新，幾乎與一手房無(wú)異，而且價(jià)格相對(duì)于出證后的房子要低些，這種房源對(duì)購(gòu)房者吸引力很大，讓不少購(gòu)房者不惜承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而購(gòu)買。房地產(chǎn)律師張茂榮說(shuō)，這類房子交易過(guò)程中容易出現(xiàn)糾紛，很容易在等待出證的漫長(zhǎng)過(guò)程中，節(jié)外生枝，或者房?jī)r(jià)漲了，出現(xiàn)業(yè)主毀約情況，從而耽誤了購(gòu)房者的買房時(shí)機(jī)，所以建議盡量不要購(gòu)買此類房子，一切等出了房產(chǎn)證再說(shuō)。
張律師說(shuō)，如果非買不可，要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在付款方式上，贖樓要盡可能由原業(yè)主解決，其次，一定要在合同上約定“賣方單方解除合同”、“逾期辦證”或“不能辦證”的違約責(zé)任。
本報(bào)記者
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