話題背景
近日有媒體報(bào)道，北京等一線城市多家銀行已經(jīng)開(kāi)始把首套房貸款優(yōu)惠利率取消，一些銀行則將房貸利率提高到九折，甚至上浮至基準(zhǔn)利率的10％至20％，也有個(gè)別銀行逐漸取消房貸業(yè)務(wù)，專攻企業(yè)貸款。此舉是否意味著更嚴(yán)厲調(diào)控的開(kāi)始？重慶金融機(jī)構(gòu)有何措施？對(duì)當(dāng)前的重慶樓市有何影響？本期《重慶晚報(bào)》地產(chǎn)同學(xué)會(huì)邀請(qǐng)了開(kāi)發(fā)商、業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了探討。
主持記者：首套房利率的優(yōu)惠開(kāi)始收緊意味著什么？是否嚴(yán)厲調(diào)控開(kāi)始信號(hào)？
熊錦輝：銀行取消八五折優(yōu)惠利率，一部分是由于政策的收緊，另一部分與市場(chǎng)上資金面的緊張有很大關(guān)系。銀行上調(diào)首套房貸利率是大勢(shì)所趨。雖然有些銀行表面上沒(méi)有提高，但可能會(huì)“捆綁”一些條件，如搭售理財(cái)產(chǎn)品、限制貸款金額等。
盡管調(diào)控政策并未放松，但近期樓市回暖跡象明顯，持續(xù)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入到了一個(gè)十字路口。只要房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控就會(huì)加碼。后期管理層有可能會(huì)出臺(tái)一大堆的儲(chǔ)備政策，包括擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，提高預(yù)售門檻等。
王雪松：房貸利率的變化，常被看著是房地產(chǎn)調(diào)控政策變化的一個(gè)重要指標(biāo)。此次部分銀行收緊房貸利率優(yōu)惠，或是暫停房貸業(yè)務(wù)，可能是因?yàn)槭艿狡浯婵钜?guī)模的限制，只能將有限的信貸資金投入到利潤(rùn)更為豐厚的中小企業(yè)貸款市場(chǎng)，并不代表房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向出現(xiàn)新的變化。
四季度個(gè)人房貸批貸可能“難上加難”，利率優(yōu)惠更可能全面收窄。按以往經(jīng)驗(yàn)，一方面，進(jìn)入三、四季度后，各銀行放貸速度逐漸放緩，放貸額度逐漸收緊。
另一方面，銀行放貸全年呈前松后緊狀態(tài)，從三季度開(kāi)始逐漸收緊屬正常情況。預(yù)計(jì)進(jìn)入四季度后，銀行信貸額度可能“捉襟見(jiàn)肘”。
主持記者：首套房利率的優(yōu)惠開(kāi)始收緊對(duì)當(dāng)前的重慶樓市有何影響？
熊錦輝：現(xiàn)在樓市反彈已成共識(shí)，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內(nèi)，但一旦形成過(guò)量反彈，調(diào)控政策的公信力將再次減弱。所以預(yù)調(diào)、微調(diào)的可能性正在加大。回調(diào)房貸利率、嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管、進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售流程，甚至限制房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)等都可能成為下一階段調(diào)控的儲(chǔ)備政策，這些政策能否逐漸出臺(tái)并發(fā)揮作用，將成為影響市場(chǎng)走向的重要因素。
在限購(gòu)、限貸政策尚未松動(dòng)的背景下，如果銀行回調(diào)首套房貸利率的局面持續(xù)下去，以自住需求為主的購(gòu)房群體會(huì)受到影響，那么，可能倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)再度“以價(jià)換量”，實(shí)施策略性降價(jià)或直接降價(jià)，以應(yīng)對(duì)首套房貸利率變化對(duì)市場(chǎng)成交的影響。
王雪松：首套房貸優(yōu)惠利率的收緊不會(huì)影響到樓市調(diào)控的大局，只要調(diào)控不放松，對(duì)二套以上房貸不松綁，樓市投資與投機(jī)就難以“卷土重來(lái)”，房?jī)r(jià)趨勢(shì)應(yīng)該不會(huì)脫離政策調(diào)控的軌道。
對(duì)于首次購(gòu)房者而言，購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)減弱，這卻是實(shí)實(shí)在在的一個(gè)問(wèn)題。以100萬(wàn)元商業(yè)貸款為例，20年期等額本息還款方式，若執(zhí)行基準(zhǔn)利率月還款7485.2元，若執(zhí)行9折利率月還款7103.87元，若執(zhí)行8.5折利率優(yōu)惠月還款6917.05元，最高相差560多元。
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