□房報記者佟繼萍張之花
9 月18日，由解放日報報業(yè)集團房地產(chǎn)時報、復旦大學EMBA房地產(chǎn)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會聯(lián)合主辦的“特殊時期的房地產(chǎn)健康應對策略”主題論壇，在位于青浦區(qū)老朱楓公路6800弄的東方菲尼克斯莊園舉辦。近百名專家學者、企業(yè)領袖齊聚一堂，探討調(diào)控常態(tài)化時代房企的應對之策，挖掘未來房地產(chǎn)業(yè)的投資機會。
未來五年處在降息通道
中高端房產(chǎn)結構性暴漲
□華東師范大學商學院房地產(chǎn)系主任華偉
未來五年，整個經(jīng)濟社會將處于一個降息通道。
未來五年兩大機遇
從投資角度講，未來五年存在兩大機遇。第一，明年5月之后，以上海為代表的一二線城市中高端房產(chǎn)價格爆發(fā)和中低端房產(chǎn)成交放量，會把統(tǒng)計價格包裝得非常完美。第二，利率市場化是未來三到五年市場蘊藏的機遇。利率市場化意味著貸款利率和存款利率的息差只有一個百分點。未來五年，整個經(jīng)濟社會將處于一個降息通道。降息過程中，中高端房地產(chǎn)面臨資產(chǎn)價格再次膨脹。
以上兩大機遇是我們看得到的，再下一個五年，“盛宴”未必重來。
本屆政府不在利率上動腦筋，這就為下屆政府采用降息等手段調(diào)控經(jīng)濟留足了空間，F(xiàn)在的政策沒有長久之計，只保底，不封頂。所謂保底，就是目前房地產(chǎn)不溫不火的形勢將長期維持，但不會惡化。如今，民間資本不敢做高風險投資。手里有資金的溫州人已經(jīng)不敢做高收益、高風險項目，年化率8.5%的信托，大家都搶著買。城市中產(chǎn)買房被限購，也不能投資信托、私募，資金就被引導進入證券市場。所以，股市未見起色之前，房地產(chǎn)的市場預期一定不是漲價。
不能垮也不能太好
美國政府通過印鈔票、逼人民幣升值賴掉債務，中國地方政府的債務規(guī)模是其收入的8-10倍。人民幣購買力下降，雖然債務的規(guī)模在擴大，但債務的購買力正急劇縮小。地方政府面臨的最大難題不是債務有多少，而是能否向銀行貸到款，實現(xiàn)周轉。地方政府可以不賣地、少賣地，但不能不借款。
中國人民銀行的股東是中央或地方政府、央企、國企，如果政府不想自己掏錢，又想地方政府有錢花，就要通過資本市場為銀行補充。銀行資金充裕后，會將貸款優(yōu)先發(fā)放給地方政府、央企、國企。所以，樓市不能垮，一垮體系要亂，同時又不能太好，太好沒人買股票。但樓市不溫不火，傷害了中產(chǎn)階層。
中國的購買力是“賬面”購買力。從前，老百姓每月賺36元，存1元，F(xiàn)在每月賺3600元，存100元。儲蓄存款增長100倍，但實際購買力并沒有顯著增長。從購買力角度看，中國的房地產(chǎn)開發(fā)不會向三四線城市蔓延，反而是集中在一二線城市。三四線城市房地產(chǎn)市場泡沫，大于一二線城市。住宅之外的物業(yè)類型所積聚的泡沫，大于住宅。
全球經(jīng)濟前景黯淡
隨著伊朗核問題進一步發(fā)酵，戰(zhàn)爭一觸即發(fā)。如果美伊果真開戰(zhàn)，明年國際原油價格將飆升至200美元/桶。受此影響，歐洲經(jīng)濟前景將更加黯淡，歐洲經(jīng)濟將陷入衰退。中國的進出口貿(mào)易也將隨之衰退。日本、印度等原油的全進口國也將受到牽連，全球經(jīng)濟衰退成為大概率事件。在這樣的情況下，向國際上轉移國內(nèi)壓力成為各國共識。
房地產(chǎn)業(yè)并不存在所謂的 “黃金十年”和“白銀十年”，對開發(fā)商來說，未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)可能很繁榮，但企業(yè)的境遇卻大相徑庭，有的可能笑掉下巴，有的可能會產(chǎn)生自殺的念頭。
樓市目前的情況可能維持較長一段時間。這時，房企不宜擴張，而應考慮收縮。決定房企策略的最核心因素就是融資。能夠獲得廉價資金來源的央企、國企，他們的“冬天”比“春天”還溫暖，但融資緊張的企業(yè)很容易在未來的三到五年中，舉步維艱甚至一命嗚呼。
精彩觀點：
●樓市不能垮，一垮體系要亂，同時又不能太好，太好沒人買股票。
●從前，老百姓每月賺36元，存1元，F(xiàn)在每月賺3600元，存100元。儲蓄存款增長100倍，但實際購買力并沒有顯著增長。
●三四線城市房地產(chǎn)市場泡沫，大于一二線城市。住宅之外的物業(yè)類型所積聚的泡沫，大于住宅。
●房地產(chǎn)業(yè)并不存在所謂的“黃金十年”和“白銀十年”，對開發(fā)商來說，未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)可能很繁榮，但企業(yè)的境遇卻大相徑庭，有的可能笑掉下巴，有的可能產(chǎn)生自殺的念頭。
供應泡沫是最可怕的
三四線樓市“崩盤”在繼續(xù)
□同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長孫益功
今天樓市處于一個很好的時間點，讓我們看清楚了各類城市的真實狀況，從而找到應對之策。
供應泡沫最為可怕
認識市場的基本面主要應從三個方面入手：一是供應，二是需求，三是 “配給效率”。 “配給效率”是指供應和需求之間的這座橋梁是否有效率。影響 “配給效率”的三個因素分別是稅收和收費、銀行金融和行政限制。目前的限購政策就是通過行政限制來改變 “配給效率”，進而改變市場的基本面。
目前，除華東地區(qū)以外的三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)樓市 “崩盤”現(xiàn)象。 “崩盤”是一個快速的、緊張的過程。如今鄂爾多斯、包頭、營口、東營等地樓市問題嚴峻。 2009年，多地房價暴漲，人們恐慌買房的結果是制造了一個 “虛假成交量”。政府、開發(fā)商和購房者三方都被泡沫的虛幻所蒙蔽，做出 “需求增值導致房價上漲”的錯誤判斷。
以鄂爾多斯為例，該地戶籍人口與流動人口總計約130萬。 2006年，全年成交量200萬平方米，這是一個合理值。 2010年，全年成交量暴漲到1000萬平方米，這里面就有很大的泡沫成分。然而，政府、開發(fā)商和購房者三方都信以為真，政府大力投資興建新城，并出售土地，開發(fā)商踴躍投資，全年開工量2000萬平方米。 2012年，全年成交量回落到200萬平方米的合理需求。截至8月1日，鄂爾多斯已開工面積中80%都已停工。
包頭已開工面積中60%已停工，如果將鄂爾多斯、包頭等地的銀行看作獨立的銀行，那么這家銀行已經(jīng)破產(chǎn)了。如果將鄂爾多斯、包頭等地的政府看作獨立政府的話，那么這家政府已經(jīng)破產(chǎn)了。
未來，更多三四線城市樓市泡沫破滅的速度將會加快。 2013年6月之前，樓市 “硬著陸”將全面體現(xiàn)。供應泡沫是最可怕的，因為其無法用價格解決，只能硬性停工、爛尾。從這個角度來看， “沒有賣不掉的房子，唯有賣不掉的價格”是不準確的。
一線城市處在 “暖春”
與三四線城市的嚴酷相比，一線城市處在 “暖春”。由于一線城市土地供應量不足，僥幸躲過供應泡沫的劫難，取而代之出現(xiàn)的價格泡沫，也在持續(xù)從嚴的調(diào)控之下回歸理性。
上海目前有4000多萬平方米的庫存面積，接近4年左右的土地儲備量。一般情況下，土地儲備量在3－5年是正常的，低于3年房價要漲，大于8年中期房價不被看好的。與一些三四線城市人口減少的趨勢不同，上海每年的人口數(shù)都遞增。 2010年和2011年，上海每年的新增人口都在40萬左右，假設其中30%的人有住房需求，就是12萬。上海平均每年有12萬－14萬對新人結婚。而2011年，上海商品住宅成交7萬套。這說明，上海商品住房的需求量大，供應相對不足，今天的房地產(chǎn)市場是相對健康、安全的。多數(shù)一線城市，包括廣州和深圳，都跟上海的市場情況接近？梢哉f，經(jīng)過本輪調(diào)控，一線城市的樓市泡沫已經(jīng)被擠掉了。
二線城市的整體健康狀況稍遜于一線城市，有的城市存在價格泡沫，有的城市存在供應泡沫，但問題都不嚴重。 95%的二線城市人口和財富都是凈流入的，保證了一個健康的需求。過去5個月，萬科、保利、恒大等大型房企新增土地儲備中， 85%都在二線城市。 2010年，這些房企 40%的錢花在三四線城市，而今天， 85%的錢花在土地供應充足的二線城市。
不溫不火可能持續(xù)
商辦類物業(yè)的泡沫遠大于住宅產(chǎn)品，尤其是購物中心和 shop－pingmall的過剩，馬上就會顯現(xiàn)。一線城市的辦公樓還可以支撐，但包括杭州、南京在內(nèi)的二線城市的辦公樓產(chǎn)品多數(shù)是不能碰的。目前，上海商辦市場的供應量已經(jīng)超標，何況商業(yè)項目對高超運營能力十分依賴，成功并不簡單。
養(yǎng)老地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能蘊藏機遇。而旅游地產(chǎn)，除三亞之外，多數(shù)都是不成熟的。
宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常大，樓市不溫不火的狀態(tài)可能還要持續(xù)一兩年。在看不清未來的時候，采用 “短平快”的策略，用“高周轉”的辦法過 “冬”，可能比“苦苦等待”更好。例如，大型企業(yè)可以拿中小體量項目，及時周轉，以降低風險。
精彩觀點：
●目前，除華東地區(qū)以外的三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)樓市“崩盤”現(xiàn)象。
●如果將鄂爾多斯、包頭等地的政府看作獨立政府的話，那么這家政府已經(jīng)破產(chǎn)了。
●2009年，多地房價暴漲，人們恐慌買房的結果是制造了一個“虛假成交量”。
●供應泡沫是最可怕的，因為它無法用價格解決，只能硬性停工、爛尾。從這個角度來看，“沒有賣不掉的房子，唯有賣不掉的價格”是不準確的。
●一線城市是價格泡沫，但經(jīng)過本輪調(diào)控，一線城市的樓市泡沫已經(jīng)被擠掉了。三四線城市是供應泡沫。二線城市有的存在價格泡沫，有的存在供應泡沫，但問題都不嚴重。
●過去5個月，萬科、保利、恒大等大型房企今年新增土地儲備中，85%都在二線城市。2010年，他們40%的錢花在三四線城市，而今天，他們85%的錢花在土地供應充足的二線城市。
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