樓市難反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)大漲概率小
當(dāng)政府再次試圖用投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，2009年樓市V型反轉(zhuǎn)的歷史會(huì)重演嗎？
一向“看漲”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)不久前表示，由于土地供應(yīng)減少，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)提前出現(xiàn)暴漲。在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，該言論一石激起千層浪，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛爭(zhēng)論。
著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波針鋒相對(duì)地表示，到明年3月份前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能性幾乎為零。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，盡管年初以來(lái)，樓市保持了近半年的快速增長(zhǎng)，但目前看來(lái)，只要限購(gòu)以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，投機(jī)、投資性需求始終被抑制，市場(chǎng)就難以再次暴漲。
爭(zhēng)議“暴漲論”
“原先預(yù)計(jì)明年3月份之前房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)暴漲，但現(xiàn)在時(shí)間可能提前！比沃緩(qiáng)公開表示。
今年土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)投資量的確出現(xiàn)了下降，但這是否就意味著樓市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)暴漲？
對(duì)于未來(lái)商品房供應(yīng)量因土地供應(yīng)下降而減少，并引起房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士指出這樣的情形在一些城市的確存在這種可能性。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受記者采訪時(shí)表示，從土地供應(yīng)到最終成為商品房，一般要經(jīng)過(guò)1.5年-2年的轉(zhuǎn)換時(shí)間。如果在此期間需求大增，而商品房供應(yīng)上不去，的確有可能引起房?jī)r(jià)上揚(yáng)。
不過(guò)專家指出，一二線城市可能存在因供應(yīng)量不足，房?jī)r(jià)上漲的壓力，但三四線城市卻完全不是這樣。
“在目前可預(yù)見的情況下，除了一線城市有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)溫和上漲，其它城市根本不具備暴漲的可能性。即使像上海這樣的一線城市，目前的商品房仍需要 8-12個(gè)月才能消化完。在投資需求受限購(gòu)令制約而無(wú)法大量入市的情況下，消化的速度短期內(nèi)不可能快速增加！标愱筛嬖V記者，在這樣的時(shí)間段里，有足夠的時(shí)間供應(yīng)新增的商品房，滿足市場(chǎng)上的剛性需求。
吳曉波則給出了與任志強(qiáng)相反的結(jié)論。他指出，到明年3月份前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能性幾乎為零。“樓市下半年在一個(gè)溫和的放量通道中，是各方都能接受的一個(gè)情況。從中央政府到開發(fā)商到公眾輿論，沒(méi)有任何一方現(xiàn)在還希望房?jī)r(jià)暴漲！
世茂股份營(yíng)銷管理部副總監(jiān)王華兵也認(rèn)為，房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲的概率很小。
“雖然近幾個(gè)月的銷售量的確有所上升，但要回到像兩年前那樣火爆的市場(chǎng)狀況，可能性相當(dāng)?shù)。因(yàn)榻衲甑男蝿?shì)和前兩年已經(jīng)完全不同了，政府也不可能再允許出現(xiàn)那樣的情況！蓖跞A兵表示，很多開發(fā)商都預(yù)期今年的銷售形勢(shì)仍不容樂(lè)觀，仍然把回籠資金作為最重要的目標(biāo)。
市場(chǎng)釋放平穩(wěn)信號(hào)
事實(shí)上，當(dāng)所有人都判斷樓市回暖毫無(wú)懸念的時(shí)候，在傳統(tǒng)銷售旺季來(lái)臨之際，“金九”的表現(xiàn)卻并不理想。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月1日至16日，全國(guó)主要54個(gè)城市樓市住宅總簽約為119581套，同比8月同期的135277套下調(diào)幅度為11.6%。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，8月的房?jī)r(jià)環(huán)比綜合指數(shù)明顯出現(xiàn)了上升動(dòng)力不足，與目前“金九銀十”旺季不旺的市場(chǎng)表現(xiàn)吻合。
中原地產(chǎn)分析師張大偉分析，由于目前不少熱銷的項(xiàng)目折扣減少，使得購(gòu)房者開始新一輪的持幣觀望。除此之外，由于原來(lái)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)在8月份會(huì)再次出現(xiàn)的降息并未如期而至，因此市場(chǎng)也傳出了部分城市首套房信貸折扣將收回的信息，這也使得部分購(gòu)房者再現(xiàn)猶豫情緒。
“最近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲也使得房?jī)r(jià)再回高位，從而導(dǎo)致成交量放緩，進(jìn)而制約了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的速度！睆埓髠フf(shuō)。
實(shí)際上，8月份以來(lái)，不僅樓市成交量開始下滑，開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)也并非十分理想。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，22家大型上市房企8月合計(jì)的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?92.8億，環(huán)比7月份的715.9億繼續(xù)下滑。而排名前四位的房企中，恒大、中海和保利的銷售都出現(xiàn)不同程度的下滑。
同策房產(chǎn)董事長(zhǎng)孫益功在接受記者采訪時(shí)指出，在目前的限購(gòu)政策下，不存在房?jī)r(jià)暴漲的可能性！皩(shí)際情況是，開發(fā)商的存量壓力依然很大。三四線城市的銷售速度仍然很緩慢。近幾個(gè)月的銷售量都很平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，這意味著年底前不可能出現(xiàn)需求暴發(fā)性增長(zhǎng)的局面！
上海一家房企投資部經(jīng)理向記者表示，由于看不清長(zhǎng)期的走勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)讓現(xiàn)金快速周轉(zhuǎn)，成了現(xiàn)在不少房企一項(xiàng)重要的生存策略！昂芏嚅_發(fā)商現(xiàn)在都不敢做長(zhǎng)期戰(zhàn)略性的投資，只想把前期的投資收回來(lái)，還掉債務(wù)就好。我們打算等明年形勢(shì)明朗些了，到時(shí)候再做新的計(jì)劃！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
樓市調(diào)控短期難放松
對(duì)于更多的業(yè)內(nèi)分析人士來(lái)說(shuō)，判斷樓市是否將出現(xiàn)“暴漲”的依據(jù)，更多的是分析中央政府的政策風(fēng)向。
“與2009年樓市快速走向過(guò)熱的市場(chǎng)形勢(shì)相比，今年從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上來(lái)說(shuō)，確實(shí)有相似之處。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波對(duì)記者表示。
新近出爐的8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如預(yù)期般放緩，透露的信號(hào)卻頗為復(fù)雜。一方面，反映供給狀況的工業(yè)增加值數(shù)據(jù)繼續(xù)下行，刷新2009年6月以來(lái)的新低，而反映需求情況的出口也持續(xù)低迷；另一方面，消費(fèi)繼續(xù)平穩(wěn)，前期持續(xù)走低的房地產(chǎn)投資、基建投資則呈現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢(shì)。
“目前的政策仍向著‘穩(wěn)增長(zhǎng)’的目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。節(jié)能產(chǎn)品補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大，穩(wěn)外需政策出臺(tái)，發(fā)改委項(xiàng)目審批也在加速。這與2009年的‘刺激’政策有相似之處。”陳劍波表示，在本輪的經(jīng)濟(jì)調(diào)整中，決策層再次試圖通過(guò)刺激投資來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)，這無(wú)疑將使調(diào)控進(jìn)一步顯現(xiàn)成效的難度越來(lái)越大。
事實(shí)上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控由緩而急，已持續(xù)兩年之久。與2009年針對(duì)樓市調(diào)整了房貸政策和稅費(fèi)減免政策相比，今年管理層在對(duì)樓市調(diào)控一直堅(jiān)持“不放松”，房貸和稅費(fèi)政策都沒(méi)有改變。
與此同時(shí)，在穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下，雖然不少地方政府在年內(nèi)陸續(xù)出臺(tái)了一些“微調(diào)”措施，但7月管理層發(fā)布緊急通知要求鞏固調(diào)控效果后，地方政策“微調(diào)”現(xiàn)象明顯收斂，并陸續(xù)出臺(tái)一些限制措施。
復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民向記者表示，小漲、微漲對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)勉強(qiáng)可以接受；然而房?jī)r(jià)如果出現(xiàn)大漲，中央政府將很難平衡開發(fā)商、地方等幾方面的關(guān)系！跋嘈胖醒脒會(huì)將穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為一項(xiàng)重要的民生工程，這也決定房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲，最多也只是小幅上漲！
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